自住房對(duì)于樓市的影響，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)不再僅僅局限在剛需產(chǎn)品上了，樓市觀望情緒的濃厚，即便是一向端著架子賣(mài)的高端豪宅也明顯感覺(jué)得到。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，北京共有57個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個(gè)第一季度，北京公寓豪宅市場(chǎng)的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。但售價(jià)卻在一些千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目的拉動(dòng)下，首次突破六萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到了60026元/平方米，同比大漲20%。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)還會(huì)有更多報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元左右的高端項(xiàng)目扎堆入市。但實(shí)際上北京的高端新盤(pán)卻鮮有成交價(jià)能在10萬(wàn)元以上的，報(bào)價(jià)沖上10萬(wàn)元，更多是一種象征，意在抬高買(mǎi)房人對(duì)于高端盤(pán)的預(yù)期，其實(shí)，豪宅價(jià)格暗降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

降價(jià)風(fēng)未吹向豪宅 買(mǎi)房人失望后轉(zhuǎn)觀望

家住菜市口的王俊杰（化名）夫婦，是老房拆遷補(bǔ)償?shù)氖芤嬲?，去年兩千多萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償款到賬，讓工薪階層的夫妻倆頓時(shí)富裕了起來(lái)。不過(guò)，由于只是普通的工人，沒(méi)有特別的投資渠道，而唯一的兒子還在上大二，暫時(shí)也沒(méi)有花錢(qián)的需要，因此夫妻倆對(duì)如何處理這一大筆錢(qián)反而犯起了愁。

“我是很反對(duì)把錢(qián)都放銀行的，一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不過(guò)物價(jià)的上漲，存那么多錢(qián)不是等著貶值嗎！”王俊杰對(duì)北京青年報(bào)記者表示，全家最值錢(qián)的老房子被拆遷，換來(lái)的現(xiàn)金，是準(zhǔn)備下半輩子能舒服一點(diǎn)，并讓兒子過(guò)得輕松些的資本。因此，全家人思來(lái)想去，最終決定還是要花在買(mǎi)房上，因?yàn)閺倪@么多年的經(jīng)驗(yàn)看，至少買(mǎi)房沒(méi)有貶值的。

打定了注意，王俊杰就一直在樓市中尋找機(jī)會(huì)。今年初以來(lái)，大量自住型商品房的入市對(duì)樓市的沖擊影響明顯。不斷傳出的利空聲音，以及剛需項(xiàng)目接二連三地傳出降價(jià)與低開(kāi)。讓王俊杰看到了出手的時(shí)機(jī)。“除了現(xiàn)在住的這套兩居室，我們家還能再買(mǎi)一套房子，準(zhǔn)備把大部分補(bǔ)償款都花在這上面，索性就買(mǎi)個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的別墅。再加上房子現(xiàn)在都說(shuō)降價(jià)了，哪怕只有一個(gè)點(diǎn)的折扣，也能少花十多萬(wàn)元。”王俊杰對(duì)記者介紹著自己的算盤(pán)。

不過(guò)令他頗感意外的是，他最關(guān)注的南四環(huán)的一處新盤(pán)別墅項(xiàng)目，不但價(jià)格未有松動(dòng)，反而每平方米還漲了幾千塊。“去年他們一期開(kāi)盤(pán)賣(mài)了30多套，宣稱(chēng)當(dāng)天就售罄了。今年二月新推的二期，共有90多套房，雖然到現(xiàn)在只賣(mài)出十幾套房子，當(dāng)總價(jià)卻從1500萬(wàn)元起，漲到了1800萬(wàn)元起。”本想趁樓市低迷“撿便宜”的王俊杰對(duì)于豪宅價(jià)格的逆勢(shì)上漲很是失望，他告訴北青報(bào)記者，想要再等等看，也許機(jī)會(huì)會(huì)來(lái)臨的。

公寓豪宅銷(xiāo)量降七成 均價(jià)卻沖上6萬(wàn)元/平方米

正是由于高端豪宅對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)守，讓買(mǎi)房人流失的趨勢(shì)比剛需盤(pán)還要明顯，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更能清晰地反應(yīng)高端豪宅現(xiàn)下的銷(xiāo)售困境。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，北京共有57個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個(gè)第一季度，北京公寓豪宅市場(chǎng)的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，3月份，在樓市整體預(yù)期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是剛需項(xiàng)目“平價(jià)跑量”的現(xiàn)象逐步擴(kuò)大并漸成趨勢(shì)，令剛需客群的觀望情緒加深。對(duì)預(yù)期的不看好，也同樣令部分高端購(gòu)房群體出現(xiàn)了一定的觀望情緒。

造成豪宅成交量大幅下挫的除了市場(chǎng)整體的冰凍以外，另一個(gè)重要因素就是豪宅價(jià)格逐漸攀高，也將不少意向購(gòu)房人擋在了門(mén)外。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京24個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目成交中，包括五礦萬(wàn)科·如園、紫御華府、西山壹號(hào)院、紅璽臺(tái)等項(xiàng)目在內(nèi)，共有16個(gè)項(xiàng)目的套均價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元。正是在這些高價(jià)房源和千萬(wàn)級(jí)豪宅的拉升下，3月份整體市場(chǎng)成交均價(jià)首次突破六萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到了60026元/平方米，同比大漲20%。

高端客戶(hù)也開(kāi)始省著花錢(qián)

高端豪宅一向都是端著賣(mài)的慢銷(xiāo)奢侈品，業(yè)內(nèi)也有關(guān)于高端豪宅越是逆市漲價(jià)，越代表抗跌保值的說(shuō)法。但目前的高端盤(pán)銷(xiāo)售遇冷，確實(shí)不爭(zhēng)的事實(shí)。

某大型房企的銷(xiāo)售總監(jiān)告訴北青報(bào)記者，多年來(lái)他操盤(pán)過(guò)的豪宅項(xiàng)目不止一次遇到豪氣沖天的買(mǎi)房人，有的人甚至還分不清自己所買(mǎi)的房子位于北京哪個(gè)區(qū)，只是因?yàn)閮号诟浇蠈W(xué)，就豪擲千萬(wàn)元買(mǎi)房。

但是，據(jù)他近兩個(gè)月與旗下高端項(xiàng)目的購(gòu)房人交流，明顯感覺(jué)到，曾經(jīng)不差錢(qián)、甚至一時(shí)沖動(dòng)就買(mǎi)單的高端房買(mǎi)家，如今也開(kāi)始慎重地計(jì)算著買(mǎi)房了。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，北京的豪宅市場(chǎng)上，有三類(lèi)人群一直都是主力：一種是商界的影響力人物，一種是山西、內(nèi)蒙古等靠能源發(fā)家的買(mǎi)房人，另一種則是南方民營(yíng)企業(yè)的企業(yè)主們。即便有限購(gòu)，項(xiàng)目方也有各種辦法幫其曲線買(mǎi)房。但如今，三種買(mǎi)房群體都陷入了觀望和低迷，商界的買(mǎi)房人，由于樓市的整體環(huán)境，對(duì)于新買(mǎi)一套房十分慎重；而山西、內(nèi)蒙古等地的買(mǎi)房人，又受困于煤炭、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的危機(jī)，早已沒(méi)了曾經(jīng)的豪爽；而南方的民營(yíng)企業(yè)家們，同樣受困于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速放緩，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)豪宅更加慎重。

這一些列的因素直接造成了當(dāng)前豪宅成交量的大幅走低，購(gòu)房人觀望態(tài)勢(shì)明顯。

十萬(wàn)元項(xiàng)目扎堆入市

實(shí)際售價(jià)難免要打折

雖然豪宅成交陷入困境，但未來(lái)新增供應(yīng)的豪宅項(xiàng)目卻并不少。由于去年底的高價(jià)房限制入市政策，導(dǎo)致多個(gè)地王項(xiàng)目延期到今年登場(chǎng)。

不久前代理機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布了一季度市場(chǎng)報(bào)告預(yù)測(cè)，將有10個(gè)左右高端住宅項(xiàng)目年內(nèi)入市，且多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格都超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。其中包括中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利海德公園、萬(wàn)科此前收購(gòu)的凱德地安門(mén)項(xiàng)目，以及三里屯的通盈中心等都計(jì)劃今年開(kāi)盤(pán)入。

不過(guò)，高定價(jià)卻并不代表著高售價(jià)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，北京市場(chǎng)上雖然號(hào)稱(chēng)10萬(wàn)元以上的在售項(xiàng)目不少，但真正售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的并沒(méi)有幾個(gè)，大部分項(xiàng)目炒作10萬(wàn)元定價(jià)，更多是為了抬高購(gòu)房人對(duì)豪宅產(chǎn)品的信心和預(yù)期。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，新近崛起的豪宅聚集地孫河，就有多個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)接近10萬(wàn)元，像龍湖的雙瓏原著，最貴的房源報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，而臨近的北京院子報(bào)價(jià)也在8至9萬(wàn)元每平方米。這樣的高定價(jià)，也讓孫河重新被購(gòu)房人認(rèn)識(shí)和熟知，成為北京的豪宅聚集地之一。但從建委網(wǎng)站的實(shí)際簽約情況看來(lái)，兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)距離10萬(wàn)元還差得遠(yuǎn)，其中龍湖雙瓏原著的成交均價(jià)為65375元/平方米，而北京院子的成交均價(jià)則為67895元/平方米。

與這些項(xiàng)目大幅提高報(bào)價(jià)，但實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)大打折扣不同，也有的高端豪宅并不愿過(guò)于高調(diào)，將報(bào)價(jià)拔高到10萬(wàn)元的高度。“今年的樓市整體形勢(shì)并不樂(lè)觀，公司對(duì)于銷(xiāo)售去化率更加重視，對(duì)于價(jià)格并未刻意拔高。”京投銀泰琨御府的一位負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者。

據(jù)了解，作為西三環(huán)慈壽寺地鐵站上蓋的豪宅產(chǎn)品，加上西三環(huán)長(zhǎng)期缺少新盤(pán)供應(yīng)，琨御府一度被預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。但這種猜測(cè)遭到了項(xiàng)目方的否認(rèn)。“價(jià)格并未最終確定，周邊的二手房?jī)r(jià)格約為7萬(wàn)元，新盤(pán)最終定價(jià)可能會(huì)是8萬(wàn)元/平方米左右，并包含精裝修。”該負(fù)責(zé)人表示，略高于周邊二手房?jī)r(jià)的定價(jià)策略，使得項(xiàng)目不同于一般蓄客較慢的豪宅，目前的有效客戶(hù)已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的房源數(shù)量?jī)杀?。尤其是周邊有換房需求的買(mǎi)房人，賣(mài)掉二手房后，并不會(huì)有太大的壓力就能實(shí)現(xiàn)換房。

有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，務(wù)實(shí)的定價(jià)策略，在樓市整體趨冷時(shí)，不僅是剛需盤(pán)跑量的重要方法，對(duì)于銷(xiāo)售緩慢的高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更加必要。否則成交量不斷下探，而價(jià)格卻不斷上漲的銷(xiāo)售困境恐怕還將繼續(xù)。