2014年開年至今，樓市呈現(xiàn)出不同于往年的微妙局面，各項指標(biāo)走勢也顯得頗為復(fù)雜。和之前樓市開局火爆相比，今年至今的房地產(chǎn)行業(yè)在地域、土地、房企等各個層面呈現(xiàn)出明顯的分化。在這樣特殊的背景下，今年的樓市將何去何從，本刊特邀多位資深業(yè)內(nèi)人士共同探討新形勢下的樓市走向。

房價單邊上漲的歷史結(jié)束

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

今年中國的房地產(chǎn)的確非常微妙，在經(jīng)歷2013年的暴漲以后，很多指標(biāo)都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢。比如過去很多年房價上漲，貨幣因素起了很大的作用。但是由于美國量化寬松政策的退出，包括自身貨幣政策的變化，貨幣在收緊。從需求來講，現(xiàn)在三四線城市供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)過剩已成共識。一些地方的房價波動是正常的，但這不代表整個市場會出問題。像過去那樣閉著眼睛造房子、閉著眼睛買房子、閉著眼睛等著數(shù)錢的日子，基本結(jié)束了。從今年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，中國房價單邊上漲的歷史已經(jīng)結(jié)束。暴漲的歷史也已經(jīng)結(jié)束，但是我們不能界定說目前房價出現(xiàn)了崩盤，出現(xiàn)了暴跌等，我覺得這種說法本身跟目前的數(shù)字來看應(yīng)該不相符合的。

住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌

今年樓市不會太好也不會太壞

2013年房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現(xiàn)實的。房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率密切相關(guān)，當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生，如美國房價波動時城鎮(zhèn)化率超過70%、日本房產(chǎn)泡沫破滅是因為城鎮(zhèn)化率超過67%。目前就中國城鎮(zhèn)化率來看，樓市離崩潰還很遠(yuǎn)。同時，市場經(jīng)濟(jì)有漲有降，今年以來房地產(chǎn)投資增速、銷售增速等都出現(xiàn)了下行。一定程度上說，今年的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，個別開發(fā)商為了回籠資金可能會把樓盤降價處理，但這并不是說房價都要降了。我認(rèn)為，今年樓市不會太好也不會太壞。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

趨勢性機(jī)會已變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年商品房銷售面積130551萬平方米，比2012年增長17.3%，銷售面積再創(chuàng)新高，但增速已經(jīng)在不斷下滑。2013年全年商品房銷售增速，較2013年1-11月份回落了3.5個百分點。雖然樓市銷售變慢的現(xiàn)象最近才引發(fā)廣泛關(guān)注，但其實銷售增速下滑的拐點早已出現(xiàn)了?，F(xiàn)在許多地產(chǎn)圈外的人，包括香港的學(xué)者、一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體等，將房價形容為暴漲、暴跌，甚至是崩盤，實際上不是這樣的。市場增速的確是在下滑，但剛需群體依然很龐大，房地產(chǎn)業(yè)的趨勢性機(jī)會已變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會，房企只有堅持多元化和創(chuàng)新才有更多發(fā)展空間。

京津冀一體化的精彩即將開啟

華銀集團(tuán)董事長龐文劍

無論從國家發(fā)展規(guī)律、城市發(fā)展規(guī)律還是科學(xué)規(guī)劃方面來說，京津冀一體化都是必然之勢。從國家發(fā)展規(guī)律上來看，我國經(jīng)歷了30多年的改革開放，第一次是珠三角，以珠三角為核心的改革開放，第二次是以長三角為主的改革開放，而京津冀一體化和環(huán)渤海灣這個區(qū)域，將會成為未來20年我們國家改革開放的前沿陣地，是未來20年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個引擎、一個發(fā)動機(jī)。從城市發(fā)展規(guī)律來看，放眼國際上的大都市，唯有北京市一個核心往外攤大餅，從而造成了房價高、擁堵、資源匱乏等，京津冀一體化就成為解決這些問題的必然舉措。目前的京津冀一體化僅僅是一個開端，這個盛宴還遠(yuǎn)沒有到它最精彩的時刻，后續(xù)還有更多的期待。

2014年的春季樓市有點冷

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

目前看來，信貸偏緊，自住房導(dǎo)致的市場觀望依然延續(xù)影響4月市場。2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)變開始出現(xiàn)恐慌性觀望，購房者害怕高點入市。樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力，和自住房導(dǎo)致的購買觀望，二手房價格已從去年12月以來連續(xù)4個月陰跌。在整體需求觀望情緒濃重的情況下，市場對于房價下降的預(yù)期增強(qiáng)，二手房房源掛牌議價空間繼續(xù)增加，新掛牌房源已經(jīng)連續(xù)數(shù)月價格出現(xiàn)下調(diào)，因為各地降價案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

今年樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”

一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明宏觀經(jīng)濟(jì)正處于觸底階段，在尚未明顯好轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。從這一角度來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策勢必會有所轉(zhuǎn)向，短期內(nèi)會采取一些定向?qū)捤傻拇胧?/p>

從2014年調(diào)控思路來看，住建部的表態(tài)也暗示今年調(diào)控基調(diào)正在發(fā)生微妙變化，即調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒有辦法通過市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房價過快上漲的問題時，行政化手段比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行。