一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。
截至3月底，全國70個大中城市中有超過14個城市二手房價格出現(xiàn)下跌，包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場普遍降溫。2014年3月，全國70個大中城市二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點，連續(xù)5個月出現(xiàn)下調(diào)。二手住宅價格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達(dá)到28個。
進入4月后，申城樓市仍未見起色。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月前半個月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關(guān)。一度被認(rèn)為房價不會下跌的北京，據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%。
從歷史上來看，二手房市場的成交低迷和價格下跌會傳導(dǎo)至新房市場，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系，影響市場預(yù)期。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說，因為各地降價案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。需求龐大的一線城市，也開始出現(xiàn)價格調(diào)整的跡象。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場定價的話語權(quán)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房價出現(xiàn)進一步下調(diào)的先兆。
數(shù)據(jù)：房企拿地資金銳減
樓市成交量價增速雙降
近日，國家統(tǒng)計局相繼發(fā)布了“2014年1－3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”和“3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”。
作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“一季報”，這組數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，全國樓市成交出現(xiàn)量價增速雙降：
2014年1－3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個百分點；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年相比下滑34.3個百分點。
房價方面，3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份68個城市漲幅回落；與2月相比，4個城市的新建商品住宅價格現(xiàn)已下降。
DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，雖然一季度是傳統(tǒng)市場淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經(jīng)歷了2013年市場成交量和房價的大幅上升后，市場開始進入調(diào)整期。
20強房企4月拿地額不足1月一成
今年年初以來，各地樓市的成交量開始持續(xù)萎縮，而近期各地頻頻傳出的降價消息更是不斷刺激著市場的神經(jīng)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，排名國內(nèi)銷售額前20位的房企，用于拿地的資金明顯減少，雖然前4個月上述房企的拿地總金額達(dá)到了1237.11億元，超過了去年同期的1101.37億元。但從月度變化上看，在僅剩一周的情況下，4月份20家房企用于拿地的資金只有55.95億元。而去年4月份，20家房企全月拿地額則達(dá)到了291.17億元。
從數(shù)據(jù)上看，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個月減少了在土地方面的支出。其中1月份為年內(nèi)最高點，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨后便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進一步下滑至254.54億元，4月份截至23日，更是只有55.95億元。包括萬科、華潤、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的14家房企，4月份至今還沒有一塊土地入手。
市場：多城市迎來大幅降價
杭州開發(fā)商“比賽”降價
4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，房企涉及大幅價格調(diào)整之前，需向政府部門通報。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。
價格在下降，可售房源在增加，這是一個危險的信號。
“有些板塊，降價太密集了，就跟降價比賽似的。像在一橋的橋南區(qū)域，萬科的一個樓盤剛剛想降價，世茂就降價來‘截和’，然后綠城巧園也跟著降價。”一位在杭州濱江板塊有項目房企代表說。2013年11月底，新盤萬科璞悅灣公布了18800元/平方米的起價，隨后，與萬科璞悅灣相距不到一公里的綠城巧園來“截和”，總價一口價150萬元，相當(dāng)于17000-18000元/平方米。
“沒辦法撬動市場，只要你一動，周邊的樓盤就跟多米諾骨牌一樣，跟著降，而且主打的就是你的客群。”上述人士稱，市場價格越來越低，開發(fā)商定價越來越?jīng)]有底線。
成都一樓盤價格驟降5000元
今年3月初，由雅居樂和星河灣聯(lián)合開發(fā)的成都城南高端樓盤“鉑雅苑”，突然宣布降價，最高降價幅度近6000余元/平方米。3月29日，九龍倉御園數(shù)百名業(yè)主封住售樓部，這次激怒購房者的主要原因是九龍倉御園二期、三期、御公館降價達(dá)5000元/平方米。
然而就在今年2月，該樓盤還以11170元/平方米單價出售，某業(yè)主買房后一個月，立即就虧了37萬元。
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行信貸收緊，限購政策的不明朗，地產(chǎn)商正在加速跑量，回籠資金，“房子不好賣，開發(fā)商正處于水深火熱中”。
自今年2月份杭州樓市打響降價第一槍以來，樓盤降價態(tài)勢開始蔓延，其中臺州市的樓市降溫跡象明顯。最新數(shù)據(jù)顯示，臺州一季度銷售下滑明顯，庫存壓力較大，已有部分房企大幅降價。
據(jù)臺州市統(tǒng)計信息網(wǎng)顯示，臺州市一季度商品房銷售面積為53.94萬平方米，同比下降40%，銷售下滑明顯。商品房待售面積96.56萬平方米，同比大增64.8%，庫存壓力較大。
在此種情形下，臺州部分樓盤價格出現(xiàn)了明顯下滑。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎叮_州開元名都置業(yè)有限公司開發(fā)的臺州銀河名苑項目推出了內(nèi)部員工7折購房活動，部分戶型甚至達(dá)到5.9折，另外還加送車位。
浙江臺州樓盤現(xiàn)6折內(nèi)部“甩賣價”
房地產(chǎn)商：亟須回籠資金
信貸“兩頭緊” 資金成剛需“緊箍咒”
自去年年底以來，房地產(chǎn)類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生表示，今年一季度的特點是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張，而購房者想獲得按揭貸款同樣不容易。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高，部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛消耗資金過多，同時銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，資金面短缺的危機。
一方面，在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下，個人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個重點城市中，有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過70%。
另一方面，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的審批日趨謹(jǐn)慎，使開發(fā)商在資金方面捉襟見肘。
其實在今年早些時候，香港地產(chǎn)大鱷新鴻基開始打出首輪降價后，萬科董事長王石就公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房價上漲的任志強也一改口風(fēng)認(rèn)為市場受庫存量影響2014年房價將開始回落。
大型房企怕影響跟地方關(guān)系不敢大肆降價
萬科集團董事局主席王石近日公開表示，2008年因為樓盤降價，萬科被南京市政府罰款4000萬元。此言一出，一石激起千層浪。
盡管此事有其特殊性，但大型房企降價在地方上引起的反彈并非孤例。王石在接受媒體采訪時稱，另有幾個重點城市因萬科降價，進駐萬科查賬、查稅。2008年有地方政府召集房企開會時，主題可以概括為“不許降價，遠(yuǎn)離萬科”。
上述萬科內(nèi)部人士向記者透露，如今萬科不敢輕易提降價，一方面害怕前期業(yè)主鬧事，另一方面也怕得罪地方政府。
業(yè)內(nèi)人士則表示，由于調(diào)控任務(wù)，地方政府有控制房價上漲的壓力，但從自身利益出發(fā)，地方政府顯然更不愿意看到房價下跌。業(yè)內(nèi)人士透露，長沙、杭州、寧波等地方政府召集開發(fā)商座談時，都談到開發(fā)商不要輕易降價拋盤，以免引起市場悲觀情緒蔓延。
地方政府：土地依賴癥不減
無錫“繞道”救樓市：購60平方米戶型即可落戶
樓市不溫不火且?guī)齑婢痈卟幌碌臒o錫，從戶籍角度入手，開啟了救市之路。
4月22日，無錫市公布《無錫市政府印發(fā)關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》，從5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在本市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
第一季度地方財政55.4%靠“賣地”
根據(jù)最新財政數(shù)據(jù)顯示，“土地財政”在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。今年第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達(dá)1比1.7。
與此同時，由《中國經(jīng)濟周刊》與中國經(jīng)濟研究院聯(lián)合發(fā)布的23個省(市)“土地財政依賴度”排名顯示：23個省(市)最少的有1/5債務(wù)靠賣地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達(dá)81%，縣級政府也超過50%。
“對地方政府而言，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營改增，首先沖擊的就是地方財政。”安邦咨詢高級研究員賀軍表示。
讓房地產(chǎn)市場充分調(diào)整
《中國證券報》評論員
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化現(xiàn)象顯著。一線城市供需仍然失衡，由于房價已背離市場購買力，加之買漲心態(tài)作祟，市場對降價并不買賬；部分二三線城市供應(yīng)過剩，消化能力不足，量價均存在下行壓力。
房地產(chǎn)市場低迷，不僅會影響到地方政府的土地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，也會“拖累”數(shù)十個上下游產(chǎn)業(yè)。這就不難理解為何每次樓市低迷之時，地方政府總會產(chǎn)生救市沖動甚至付諸行動。
但這種做法真的利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展嗎？從歷史經(jīng)驗不難看出，救市政策的出臺雖然有助于投資需求恢復(fù)，但這部分投資的恢復(fù)帶有一定盲目性，既造成供應(yīng)過剩、風(fēng)險累積，又進一步強化房地產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”，惡化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
市場化和差別化是未來房地產(chǎn)調(diào)控思路。在逐漸去除行政手段的同時，要允許各地根據(jù)自身市場條件進行調(diào)整。但在這個過程中，應(yīng)把握好調(diào)整力度和節(jié)奏，避免將其演變?yōu)檎{(diào)控松綁，要留給市場足夠的自發(fā)調(diào)整空間。
