預(yù)計(jì)5月入市的房產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)40個(gè)供圖/CFP
最能反映北京樓市風(fēng)向標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從去年12月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月陰跌。雙井一位房屋中介公司的員工就直言，“一套300萬(wàn)的房子，以前讓到5萬(wàn)左右就僵持了。現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期變低了，很輕松就能有10萬(wàn)的降幅，大家都擔(dān)心房子砸在手里。”
4月前三周，北京新建商品房?jī)H簽約3291套，簽約金額104億。從最近多月市場(chǎng)走勢(shì)看，成交量持續(xù)下滑趨勢(shì)愈加明顯。手中房子要不要賣？有錢的能不能去抄底？
新盤
本周北京入市新盤將超14個(gè)
北京青年報(bào)記者了解到，本周將有超過14個(gè)住宅項(xiàng)目入市，合計(jì)住宅供應(yīng)面積近50萬(wàn)平方米，供應(yīng)再次集中上漲。截至目前，北京年內(nèi)供應(yīng)的期房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了57個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)16179套，相比2013年同期的28個(gè)項(xiàng)目、8197套，上漲幅度達(dá)到了97％。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項(xiàng)目達(dá)到了40個(gè)，潤(rùn)澤公館、京投銀泰·公園悅府等項(xiàng)目都預(yù)期上市，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬(wàn)套。“預(yù)期入市的40個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)，2014年上半年價(jià)格已經(jīng)基本停滯。房企逐漸開始選擇平價(jià)開盤，以價(jià)格換取時(shí)間和空間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
開發(fā)商也承認(rèn)，現(xiàn)在購(gòu)房人的心理有了明顯的變化，觀望情緒變濃了。2013年，北京2萬(wàn)左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。“越往后拖，情況就越艱難。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，目前開發(fā)商普遍面臨蓄客量不夠的問題，企業(yè)集中在此時(shí)推盤搶先入市，還能爭(zhēng)取一部分客戶，如果錯(cuò)過這個(gè)時(shí)間窗口，下半年市場(chǎng)依然還沒有好轉(zhuǎn)，開發(fā)商就只能通過低價(jià)甚至降價(jià)來(lái)?yè)Q量。
打折
仍是“常規(guī)手段”沒有“放血”
從成交量來(lái)看，北京樓市的確下跌了，但價(jià)格是否真的下降了呢？今年初以來(lái)，市場(chǎng)紛紛傳出開發(fā)商降價(jià)了。先是住總?cè)f科橙開盤售價(jià)明顯低于市場(chǎng)各方預(yù)期，此后，位于通州的東亞印象臺(tái)湖也將二期住宅入市價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米調(diào)整為2.2萬(wàn)元/平方米起，且產(chǎn)品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。北青報(bào)記者走訪了多個(gè)新開盤項(xiàng)目，明顯感覺了推盤力度在加大，但判斷降價(jià)還為時(shí)過早。
“因?yàn)樽宰》康谋葍r(jià)效應(yīng)，新放盤價(jià)格只能說(shuō)更加合理，但不太可能下降。”大興天宮院的一位項(xiàng)目經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，“開發(fā)商報(bào)到建委的價(jià)格都是經(jīng)過仔細(xì)核算的，不太可能來(lái)回變，主要就是靠?jī)?yōu)惠措施控制價(jià)格幅度。從目前市場(chǎng)的優(yōu)惠來(lái)看，都是營(yíng)銷用的常規(guī)手段，不存在放血的玩法。”
二手房
六成二手房掛牌價(jià)下調(diào)
新房市場(chǎng)成交量下跌，而最能反映北京樓市風(fēng)向標(biāo)的是二手房?jī)r(jià)格。北青報(bào)記者走訪了中原、鏈家、我愛我家等大型中介機(jī)構(gòu)，明顯感覺出有多套房的業(yè)主心理發(fā)生了明顯的變化，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)掉頭。
北青報(bào)記者從中原地產(chǎn)獲悉，二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，有60％的房源掛牌價(jià)格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，4月首周二手房議價(jià)空間從一季度的2％左右上漲到3％。因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁，新增客戶量相比一季度平均下調(diào)了10％。
在雙井，北青報(bào)記者看到中介公司不斷掛出特價(jià)房來(lái)吸引眼球。“一套300萬(wàn)的房子，以前讓到5萬(wàn)左右就僵持了，現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期變低了，很輕松就能有10萬(wàn)的降幅，說(shuō)明大家都擔(dān)心房子砸在手里。”中介公司的小張說(shuō)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬(wàn)套以下，隨著新建住宅供應(yīng)的增加，以及可能愈來(lái)愈多的自住房上市，二手房?jī)r(jià)格有在2季度出現(xiàn)下調(diào)加速的可能性。同樣，二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)從去年12月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月陰跌了。
財(cái)經(jīng)觀察
有需求什么時(shí)候能買房
不管是真降價(jià)還是假降價(jià)，其實(shí)百姓最關(guān)心的問題是，現(xiàn)在還買不買房子；其次則是手里有多套房的是不是要賣掉一兩套房子套現(xiàn)。整體來(lái)說(shuō)，如果從收入房?jī)r(jià)比來(lái)看，目前北京的房?jī)r(jià)是有一定泡沫的。但這個(gè)泡沫什么時(shí)候破滅，誰(shuí)也說(shuō)不好。另外，也許未來(lái)收入增速加快，能夠平抑泡沫程度。
從居住的角度，就暫時(shí)不要考慮抄不抄底了——有需求的前提下，只要錢能湊夠就盡早買。因?yàn)椴还芊績(jī)r(jià)漲還是跌，總得有地方住。至于投資的角度，多的房子該不該賣，每人情況不同，你要是財(cái)富都集中在多套房中，理論上應(yīng)該做一些套現(xiàn)，把財(cái)富分散一下，也算分散風(fēng)險(xiǎn)。如果三兩套房的，保險(xiǎn)配置也都比較合理，也不等著錢用，則可以再看看，不用天天像看股票一樣盯著樓市。
1.5萬(wàn)套自住房入市平抑房?jī)r(jià)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京從第一個(gè)自住房入市到目前，入市的自住房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了8個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)14700套，接近1.5萬(wàn)套的供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的影響明顯在加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，總價(jià)不到200萬(wàn)的自住房對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)的確影響非常大。北京二手房?jī)r(jià)格從2013年12月開始已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3-4個(gè)月的微跌，需求萎縮的主要原因也是因?yàn)樽宰》繉?dǎo)致的市場(chǎng)觀望。
截至目前，北京累計(jì)出讓含有自住房地塊項(xiàng)目有40多宗，涵蓋北京11個(gè)區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)最多，達(dá)到了8個(gè)項(xiàng)目，海淀區(qū)合計(jì)2個(gè)項(xiàng)目，順義區(qū)合計(jì)達(dá)到了6個(gè)項(xiàng)目。這些地塊能夠帶來(lái)4-5萬(wàn)套的供應(yīng)。
北京在2014年全年供應(yīng)的自住房量將突破4萬(wàn)套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬(wàn)套相當(dāng)于增加50％的供應(yīng)，雖然普通購(gòu)房者申請(qǐng)到的難度非常大，但其中大部分需求會(huì)處于觀望中。
從房?jī)r(jià)看，2014年再次出現(xiàn)明顯上漲的可能性越來(lái)越小，特別是之前價(jià)格上漲更快的二手房很可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，新建住宅因?yàn)殚_發(fā)商資金情況更好，而且價(jià)格之前受到限價(jià)影響，預(yù)計(jì)在2014年也不可能維持2013年的漲幅。2014年北京樓市調(diào)整的可能性越來(lái)越大。
