十年精心大手筆，如今變身大鬼城。初具規(guī)模的膠州少海新城，以其漂亮的姿態(tài)，詮釋著地方政府和開發(fā)商投資沖動之后的尷尬與憂傷。

《華夏時報》記者近日在山東青島膠州市采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貎A力打造的少海新城，被眾多規(guī)模巨大的別墅群覆蓋，湖景靚麗，建筑簇新。但這座基礎(chǔ)設(shè)施及配套公建造價高達(dá)數(shù)十億的新城，并未擁有規(guī)劃中的繁榮，人煙稀少，房屋空置，銷售不暢，建設(shè)遲緩，已經(jīng)成為另類的別墅鬼城。

“少海新城有近2000套別墅，恐怕是全國最大最集中的別墅群。想消化掉這么多別墅，恐怕5年都不行，10年后再看吧。開發(fā)商要承受瘋狂的成本，政府也要擔(dān)負(fù)沖動決策的責(zé)任。”膠州市一位企業(yè)負(fù)責(zé)人對本報記者說。

瘋狂的別墅

當(dāng)?shù)厝朔Q少海為東湖，這里本是黃海潮涌反灌形成的淺水區(qū)，當(dāng)?shù)卣诤拥乐显O(shè)閘治澇，蓄水成景，經(jīng)過人工挖掘，獲得6.28平方公里的湖泊。因面積比杭州西湖還大，當(dāng)?shù)厝顺Ｒ?ldquo;南有西湖，北有少海”自美。

少海新城即以這灣湖面為中心，大興土木而成，包括水面在內(nèi)，方圓16平方公里。查詢膠州市政府歷年政府工作報告，少海新城的規(guī)劃、立項可追溯到十年前，其定位從最初的治澇，到后來的“湖濱公園、旅游新地、居住新城”，再上升為托起膠州經(jīng)濟(jì)騰飛的三大發(fā)展平臺之一，與產(chǎn)業(yè)新區(qū)、膠州灣國際物流中心并駕齊驅(qū)。

在2008年膠州市政府工作報告中，其完美設(shè)想是，將少海新城打造成集城市綜合服務(wù)、休閑旅游、商務(wù)研發(fā)辦公于一體的旅游新城。不過，如今的面貌早已與初衷相悖，“變臉”成為一個超級別墅群。

以正陽路為界，少海分南北兩個面積相仿的區(qū)域，即南湖和北湖。天鵝堡別墅項目位于北湖的西北區(qū)域。4月23日，本報記者在現(xiàn)場看到，該項目北側(cè)基本完工，別墅外墻已粉刷，但工地仍在施工，到處都是大坑，土石成堆。

值守工地的工作人員告訴記者，按照計劃，北側(cè)別墅項目應(yīng)在今年5月31日向業(yè)主交房，但目前看來，施工收尾沒完，綠化還沒開始，恐怕年底都難交房，“因為開發(fā)商資金緊張，建筑商未能按時拿到錢，導(dǎo)致許多工人離去，延緩了工程進(jìn)度”。

據(jù)介紹，北側(cè)有別墅30棟，面積在300到800平方米左右。值班的工作人員稱“戶型較大的每棟賣價應(yīng)在千萬元以上”。

南側(cè)工地仍處在建設(shè)初期。在現(xiàn)場的公告板上，竣工時間為2013年11月。但記者注意到，別墅項目僅完成框架，而多棟高層還未封頂，一棟高層目前剛完成地上一層。

“按現(xiàn)在的情況看，這個項目估計還得兩年才能結(jié)束。”據(jù)施工現(xiàn)場一位負(fù)責(zé)人介紹，甲方一直拖欠工程款，去年的賬也沒結(jié)清，今年自春節(jié)復(fù)工后，一直沒有支付工程款，對工程進(jìn)度影響較大?，F(xiàn)在來這里看房的人很少，如果膠東機場建成了，可能會帶動些人氣。

2013年9月，青島新機場選址報告獲得國家民航局批復(fù)，新機場位于膠州市東北部，距離少海新城大約30公里。

與天鵝堡相鄰的項目名為寶龍城。沿少海環(huán)湖道路行走，一路全是別墅項目，包括璞玉島[最新消息 價格 戶型 點評]、森林湖、膠州灣一號等；其中森林湖三期、熙湖項目尚未完工，璞玉島，森林湖一、二期等項目均已對外出售。

森林湖一期是少海新城的早期項目，該項目一位物業(yè)人員告訴記者，一期共307套，全部為獨棟別墅，面積在200到400多平方米，目前基本售完，但入住的只有11家。因為入住率不高，暖氣無法供應(yīng)。

一位在此工作一年多的工作人員表示，他剛來工作時，只有3家剛搬入，在后續(xù)的一年多時間里，總共也只有8家入住。

璞玉島也屬少海新城早期項目，該項目基本建成，但記者在項目門前等待近十分鐘，也難見人影進(jìn)出。

膠州灣一號別墅項目坐落于南海湖心，位置得天獨厚。不過，其人氣一樣冷清。記者注意到，項目大門鐵柵欄緊鎖，門崗無人值守，大門內(nèi)寬闊的場地?zé)o人無車。

尷尬的商業(yè)

在少海新城的規(guī)劃中，當(dāng)?shù)卣才庞袃蓚€商業(yè)項目：板橋鎮(zhèn)和歐洲鎮(zhèn)。板橋鎮(zhèn)本是膠州古代商業(yè)集聚區(qū)，借用古名，有承襲和弘揚之意。

據(jù)膠州市一位政府部門人士透露，當(dāng)?shù)卣畛醪]有建設(shè)板橋鎮(zhèn)、歐洲鎮(zhèn)的規(guī)劃，其所在區(qū)域土地也已出讓給相關(guān)公司，后考慮到打造旅游業(yè)需要商業(yè)配套設(shè)施，于是通過置換將土地?fù)Q回進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

記者4月23日在少海西南側(cè)看到了氣勢宏偉的板橋鎮(zhèn)，巨大的牌樓背后，是連片的仿古建筑，上挑的斗檐、紅色的外墻，分外顯眼。不過，令人意外的是，在寬闊的廣場上，難見人影。

與板橋鎮(zhèn)一路之隔的歐洲鎮(zhèn)，其建筑以歐洲風(fēng)格為主，除一段臨街二層歐式尖頂建筑全部完工外，其他部分只完成框架工程，目前處于停工狀態(tài)。按照規(guī)劃，這里作為特色旅游和購物、餐飲區(qū)域，并設(shè)有娛樂表演場地。

當(dāng)?shù)匾晃唤咏钠髽I(yè)負(fù)責(zé)人表示，由于少海新城入住率太低，來旅游的人也很少，商業(yè)項目的招商工作困難較大，“政府說奧特萊斯要進(jìn)駐，但這么少的人氣，誰愿意來？”

北京新發(fā)地市場一位負(fù)責(zé)人對記者表示，一般而言，企業(yè)投資最重要的是風(fēng)險控制，項目上馬前會進(jìn)行可行性研究，論證收回成本時間和盈利前景。如果有財政資金參與，還要根據(jù)財政資金的多少，申請市或區(qū)發(fā)改委立項，獲得審批后，才能開工建設(shè)。

“我們一般在取得立項或開工前即進(jìn)行招商，有些更謹(jǐn)慎的企業(yè)甚至沒有立項就開始招商，目的是降低投資風(fēng)險。”上述新發(fā)地市場負(fù)責(zé)人說，企業(yè)投資失敗，風(fēng)險由企業(yè)承擔(dān)；但政府決策失敗，財政資金投入無產(chǎn)出，這樣的風(fēng)險應(yīng)由政府來承擔(dān)。

“設(shè)計得非常不錯，很漂亮。”一位路過此處的當(dāng)?shù)厥忻駥τ浾哒f，可惜膠州人口不多，購買力不強，再加上游客少，建成的項目沒有啟用，未建成的項目也受到影響。他甚至表示：“現(xiàn)在中央反腐力度這么大，官員買別墅太招搖，房子估計以后也不好賣，這會影響這里的人氣。”

何時能消化掉存量別墅，或許是開發(fā)商最為棘手的問題。膠州市某事業(yè)單位一位匿名的人士說，本地人多選擇膠州新區(qū)而非少海新城改善住房需求。因為少海過去淤泥堆積，容易沉降，多次出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛。

沖動的代價

膠州多位企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者表示，少海新城成為別墅鬼城，與政府的決策有關(guān)。

由于財力有限，政府與企業(yè)采取了BT（建設(shè)-移交）的模式，拿土地資源換項目建設(shè)。在風(fēng)涌全國的造城運動中，少海新城迅速成形。

“這種創(chuàng)新做法有其正面作用，但問題是，少海新城鋪得太大，超出了當(dāng)前發(fā)展階段。”一位企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，企業(yè)墊資建設(shè)，其持續(xù)能力受信貸政策影響較大，在銀根縮緊的背景下，企業(yè)都面臨資金壓力。

位于少海中心位置的中信少海五星級酒店項目即遭遇這樣的尷尬。據(jù)一位參與少海新城項目建設(shè)的企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，中信集團(tuán)旗下企業(yè)出資為政府建設(shè)酒店，作為交換，中信獲得一塊土地，建成璞玉島別墅項目；但由于銷售不如預(yù)期，資金壓力大，導(dǎo)致酒店封頂后陷入停工狀態(tài)。按照原規(guī)劃，該酒店的竣工日期為2013年年底。

與上述五星級酒店一樣，由深圳中洲集團(tuán)負(fù)責(zé)投資、青島昌林公司負(fù)責(zé)建設(shè)的少海新城重要商業(yè)項目歐洲鎮(zhèn)，也遲遲未能完工。

一位接近當(dāng)?shù)卣娜耸勘硎?，政府部門對違法行為的縱容和庇護(hù)，是導(dǎo)致集4A景區(qū)和濕地公園于一身的少海新城淪為超大規(guī)模別墅群的主要原因。據(jù)介紹，在他小的時候，少海所在區(qū)域是荒蕪的鹽堿地，也是城市污水的集中排放區(qū)。

“少海當(dāng)前寬闊的水面，就是在這樣的背景下形成的，其改造的最初目的，就是防止洪澇災(zāi)害。”上述接近當(dāng)?shù)卣娜耸糠Q，大約在2003年前后，當(dāng)?shù)卣畬W(xué)習(xí)借鑒南方城市經(jīng)驗，開始規(guī)劃打造少海旅游資源；不久后，全國樓市大繁榮，少海這個難得的資源隨后被開發(fā)商充分挖掘，逐步向高端別墅“變軌”。

更令人驚訝的是，在少海新城的東南方，一處標(biāo)注為“少海灣國際俱樂部”的項目，實為一個18洞的高爾夫球場。其宣傳材料稱，球場占地面積超過1000畝。

自2004年起，國務(wù)院及相關(guān)部委曾多次發(fā)文，要求停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地審批，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。

《華夏時報》記者隨后采訪青島市國土局，反映了膠州少海新城違法建設(shè)別墅群現(xiàn)狀，該局法規(guī)處趙姓負(fù)責(zé)人只要求記者留下采訪提綱，截至發(fā)稿前，也未給予任何回復(fù)。

膠州市政府一位公務(wù)員表示，少海目前的狀況令當(dāng)?shù)卣H為尷尬，一是大量的別墅滯銷，入住率低，少海新城有鬼城之憂；另一方面，有開發(fā)商繼續(xù)違法建設(shè)新項目，存在監(jiān)管失責(zé)問題。

記者此前前往少海管理處采訪，相關(guān)負(fù)責(zé)人希望記者不要報道，甚至試圖向記者塞送紅包。記者隨后向膠州市委宣傳部提出采訪要求，但被禮貌性地安排到少海管理處，始終未獲正面回應(yīng)。