越來越多的二線城市加入到降價(jià)行列。
4月份以來，長沙每周新房成交量在1500套上下浮動，相比去年同期直接腰斬，相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分樓盤售價(jià)直降30%后，全城開發(fā)商的陣腳都被擾亂，如今幾乎所有樓盤都加入了小幅降價(jià)陣營。
“市場低迷主要源于兩個(gè)因素，首先是銀行信貸縮緊，首套房貸普遍上浮10%，購房者選擇觀望；其次庫存太大，嚴(yán)重供過于求，房子不好賣。”長沙幾位開發(fā)商向記者分析的原因如出一轍，但他們認(rèn)為，只要資金能挺過這一關(guān)，信貸放松后成交量又會回歸正常。
不過，市場調(diào)整期可能會比開發(fā)商想象得更長，資金承壓的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)讓開發(fā)商感到難以支撐。湖南省一位建筑公司的高管告訴記者，基本上目前中小開發(fā)商都在靠高利貸支撐著，行業(yè)內(nèi)一般項(xiàng)目很難融到資，現(xiàn)在除了靠民間資金，尚無計(jì)可施。
高利貸“困局”
“最近接到的朋友電話，不是找我買地的，就是來借錢的。”湖南本土房企姜老板告訴記者，自從去年在邵陽的項(xiàng)目收尾后，他便開始觀望并沒有買地，手上積攢的現(xiàn)金，現(xiàn)在準(zhǔn)備與朋友合伙成立金融公司，轉(zhuǎn)型專門給房企放高利貸。
“項(xiàng)目做完的基本都轉(zhuǎn)型放高利貸去了”，姜老板說，目前市場上不缺項(xiàng)目，銀行收緊后，缺的都是資金，通常金融類公司以月息2分的利息集中收進(jìn)來，再以5分的利息放出去。通常開發(fā)商都是借短期，1個(gè)月、3個(gè)月，放5000萬元出去，1個(gè)月利息就是250萬，比自己開發(fā)項(xiàng)目還劃算。
但通過民間借貸周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)在溫州模式中暴露無遺。而據(jù)記者了解，目前民間低于100萬的利息通常都是月息2分，超過100萬的利息是3分甚至5分，很多房企顯然無法承受。
“借5分、1毛利息周轉(zhuǎn)的現(xiàn)在都死了，但開發(fā)商必須冒險(xiǎn)賭一把，不借是馬上死，借是慢慢死，萬一還不起，頂多把本金退還，或拿房子抵押，反正高利息不受法律保護(hù)。”姜老板所在的長沙邵東縣，已有七八家小房企老板跑路。
“前幾年放高利貸賺了三四個(gè)億，最低都是6分放出去，最后還有1個(gè)多億沒收回來，現(xiàn)在不敢做了。”湖南某投資公司董事長對記者說，他們也還有3個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，民間利息太高，近期在深圳找資金，籌備私募基金和P2P網(wǎng)貸平臺。
不過現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象困難，該董事長坦言，行業(yè)內(nèi)一般項(xiàng)目很難融到資，現(xiàn)在除了靠民間資金，尚無計(jì)可施。而據(jù)記者了解，目前銀行普遍收緊了開發(fā)貸，尤其是中小房企，不是黃金地段的項(xiàng)目，銀行不考慮放貸。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦銷售回款遇阻，開發(fā)商就難以支撐，2012年長沙房企跑路、倒閉的現(xiàn)象遲早會再次上演，最快今年下半年，最遲明年會爆發(fā)。
2012年，長沙就曾發(fā)生十多起開發(fā)商資金斷裂，房企倒閉或老板跑路事件，皆因涉及高利貸，最終資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。
湖南省一位建筑公司的高管告訴記者，基本上目前中小開發(fā)商都在靠高利貸支撐著，三角債嚴(yán)重，開發(fā)商欠建筑商，建筑商欠材料供應(yīng)商，民間借貸每個(gè)月要付利息，工人工資又不能拖欠，如果房子賣不出去，資金回籠不了，那整個(gè)資金鏈條都會出問題。
降價(jià)虧本甩賣
房企資金鏈承壓的直接后果只能是降價(jià)。
長沙今年第一個(gè)公開宣傳“暴降2000元/平米”的COCO蜜城項(xiàng)目，降幅達(dá)30%。該項(xiàng)目位于長沙河西新開發(fā)區(qū)洋湖垸濕地公園，是四川藍(lán)光地產(chǎn)在去年拍下的地王，樓面地價(jià)達(dá)到4841元/平米。業(yè)內(nèi)人士估算，加上建筑成本等，這個(gè)項(xiàng)目至少得賣到7800元/平米才能保本。
然而，今年元宵節(jié)后，該盤大張旗鼓打出降價(jià)牌，從單價(jià)8000多元直奔六字頭，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。售樓員告訴記者，目前正在出售的57平米兩居，總價(jià)不到40萬元，69平米的三居，實(shí)際使用面積超過80平米，售價(jià)不到50萬元，屬于“賠本賺吆喝的買賣”。
“藍(lán)光這個(gè)外來和尚沒有熟悉長沙的水土，前期過于樂觀，高價(jià)搶地，后期又過于魯莽，大幅降價(jià)。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商試圖借助降價(jià)打響第一槍，為日后在長沙開疆拓土奠定品牌基礎(chǔ)。
“COCO蜜城”的“跳樓價(jià)”擾亂了原本還算平靜的長沙樓市。萬科白鷺郡從一期開盤價(jià)8500元/平米帶精裝修，已經(jīng)下降到如今的6300元/平米。
新城控股長沙公司營銷策劃負(fù)責(zé)人告訴記者，目前長沙樓盤普遍降價(jià)幅度在每平米100-300元左右，大部分是采用推特價(jià)房方式暗降。
記者現(xiàn)場了解到，屬于江景房的萬科金域緹香，也從最高12000元/平米，滑落到如今單價(jià)8000元上下，但銷售仍不太理想，去年11月開盤的2棟樓至今仍有部分沒賣完。
“上市房企一般更注重資金周轉(zhuǎn)率，所以寧可降低利潤率，也要盡快出貨。”劉佰忠認(rèn)為，當(dāng)市場危難來臨時(shí)，誰跑得最快，誰就能活下來，大房企今年的銷售任務(wù)巨大，全年價(jià)格拼殺不可避免。
24萬套庫存壓頂
市場的低迷情緒還在蔓延，開發(fā)商們紛紛選擇跳水降價(jià)，緣于跌入深淵的成交量。長沙房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，長沙地區(qū)（含4縣）新建商品房累計(jì)成交面積為386萬平米，同比下跌19.53%，住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5669元/平米，其中，屬于市區(qū)內(nèi)六區(qū)網(wǎng)簽面積為240萬平米，同比下跌28.9%。
“比腰斬還嚴(yán)重，現(xiàn)在整個(gè)市場的成交量只有這么多，蛋糕比去年變小了，但分蛋糕的人多了，今年只有降價(jià)才能搶到蛋糕。”劉佰忠對記者說，近期最頭疼的是營銷總監(jiān)們，成交量縮水嚴(yán)重，但開發(fā)量還在增加，因?yàn)閴毫μ?，最近涌現(xiàn)出營銷經(jīng)理離職潮。
令開發(fā)商憂慮的是，長沙庫存急劇攀升的趨勢。長沙統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至4月1日，長沙市內(nèi)六區(qū)商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數(shù)接近24萬套。若加上4個(gè)縣城，庫存量更大。
對于房價(jià)并不高的長沙樓市而言，問題的癥結(jié)始終在于供應(yīng)量過大。記者統(tǒng)計(jì)，目前僅洋湖片區(qū)約7平方公里的小范圍內(nèi)，在建項(xiàng)目就有17個(gè)，供應(yīng)量至少在3萬套以上。2013年該片區(qū)出讓了11塊土地，同比激增一倍，2014年又計(jì)劃超越2013年，出讓998.32畝。
4月18日，《國務(wù)院關(guān)于長沙市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》公布，相比2003年的《總體規(guī)劃》，長沙城市規(guī)劃區(qū)域范圍擴(kuò)容近一倍，由2893平方公里擴(kuò)大到4960平方公里。相比之下，長沙市人口總量在2011年剛過700萬，內(nèi)六區(qū)常住人口不足400萬，目前長沙每年新增人口不足10萬。
“這兩年的購房者八成以上是真實(shí)的剛需。”據(jù)劉佰忠了解，每年進(jìn)入長沙的大學(xué)畢業(yè)生有十多萬，這些人工作兩三年則有購房需求，還有拆遷戶和改善型，以及湖南各地市州為了孩子在省城上學(xué)購房群體和目前身處北上廣深的湖南人返鄉(xiāng)購房。
“但沒有人能預(yù)計(jì)到，剛需還能消化多少增量，目前唯一可以確定的是，龐大的供應(yīng)量都將為長沙樓市深度調(diào)整埋下隱患。”業(yè)內(nèi)一位分析人士感慨道。
