房地產(chǎn)行業(yè)在走過暴利時(shí)代之后，迎來了對(duì)未來發(fā)展模式的思考，“高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)和高毛利”在2014年開始備受關(guān)注。從萬科的“5986”到萬達(dá)的“速度第一，完美第二”，再到現(xiàn)在的港股市場(chǎng)和A股市場(chǎng)的地產(chǎn)公司都在強(qiáng)調(diào) “高周轉(zhuǎn)”模式，高周轉(zhuǎn)儼然成為了高頻詞匯。
高周轉(zhuǎn)模式預(yù)示房企暴利時(shí)代終結(jié)
在2013年房地產(chǎn)銷售金額TOP50榜單中，千億企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了7家。從TOP50房企的開發(fā)策略來看，高周轉(zhuǎn)快銷逐漸成為主流模式，而某些標(biāo)桿房企正是該策略的堅(jiān)定執(zhí)行者。
從財(cái)務(wù)回報(bào)這一層面來看，高周轉(zhuǎn)快銷對(duì)于提高企業(yè)的ROE的重要性將越發(fā)突出。根據(jù)申銀萬國(guó)的研究報(bào)告指出，2010年以后，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代將逐步終結(jié)，未來房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將逐步向社會(huì)平均水平靠攏。而在企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)提升空間有限的前提下，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高對(duì)于ROE越發(fā)重要。
在從持續(xù)發(fā)展的角度看，土地儲(chǔ)備量決定了企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過去的五年間，房企土地購置成本年均增幅達(dá)到了約20%，土地資源對(duì)資金的需求越來越高，這也要求集團(tuán)盡快回籠資金，以項(xiàng)目的快銷滾動(dòng)來支持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
在采訪中，嘉富誠投資基金的孟永超董事對(duì)新華網(wǎng)記者說：面對(duì)紛亂復(fù)雜的地產(chǎn)格局以及持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，快速周轉(zhuǎn)逐漸成為行業(yè)主流。如何保障快周轉(zhuǎn)策略下的“快而不亂”，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)提效與產(chǎn)品等方面猛下功夫，建立合適的組織管控模式及計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系來促“快”，以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)來保障“不亂”。
中信證券固定收益首席分析師鄧海清博士對(duì)新華網(wǎng)記者講到：“房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式的主要原因有三：第一是投資變剛需，以及品質(zhì)的低端化、地理位置的郊區(qū)化，“兩化”之下促進(jìn)的高周轉(zhuǎn)；第二是房地產(chǎn)的利潤(rùn)率在下降，為了薄利多銷而實(shí)行的高周轉(zhuǎn)；第三是房企為了自身的“江湖地位”，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，需要進(jìn)行高周轉(zhuǎn)。”
高周轉(zhuǎn)背后的隱憂
事實(shí)上，在香港上市的開發(fā)商2013年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，都無一例外強(qiáng)調(diào)公司將繼續(xù)持續(xù)高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。同樣，融創(chuàng)中國(guó)也在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)了高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)、高聚焦的三高策略。去年在股價(jià)上領(lǐng)跑內(nèi)房股的世茂房地產(chǎn)，同樣也是一家強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)策略、高增長(zhǎng)的開發(fā)商。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：正因?yàn)樽龅搅烁咧苻D(zhuǎn)的開發(fā)能力，實(shí)現(xiàn)了8個(gè)月的周轉(zhuǎn)速率，泰禾地產(chǎn)才有了底氣，開始大規(guī)模攻城略地。
“公司今年最亮麗的業(yè)績(jī)指標(biāo)應(yīng)該是周轉(zhuǎn)率。公司內(nèi)部計(jì)劃把周轉(zhuǎn)速度提速三分之一，使周轉(zhuǎn)率從23%左右提高到30%以上。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事長(zhǎng)李明直言。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌提出過一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，他認(rèn)為：土地儲(chǔ)備過多，也許會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)和房?jī)r(jià)的下跌而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，他要求更為高速地周轉(zhuǎn)。并且融創(chuàng)旗下的項(xiàng)目有一半都在施工和銷售，而不像其他企業(yè)那樣，每幅地塊都只開發(fā)了一小部分。
“我們內(nèi)部去年開會(huì)就在講，高周轉(zhuǎn)現(xiàn)在變成一個(gè)基本能力，現(xiàn)在8個(gè)月、6個(gè)月開盤已經(jīng)是基本能力，不是核心競(jìng)爭(zhēng)力，反而是在能高周轉(zhuǎn)的情況下根據(jù)這種周期節(jié)拍、運(yùn)營(yíng)節(jié)拍來精準(zhǔn)控制，這是我們?cè)谧龅木珳?zhǔn)運(yùn)營(yíng)。”旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中在接受記者采訪時(shí)曾一再強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高增長(zhǎng)的重要性。
世茂房地產(chǎn)董事局副主席許世壇在介紹提升毛利水平的“奧秘”時(shí)曾說：在控制土地和建房成本增幅的同時(shí)，開發(fā)商需要同時(shí)控制財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理三項(xiàng)費(fèi)用的支出，將這些支出控制在房?jī)r(jià)的5%以內(nèi)。
雖然高周轉(zhuǎn)模式正在不斷地推進(jìn)，但鄧海清認(rèn)為高周轉(zhuǎn)模式也存在高風(fēng)險(xiǎn)，例如資金的高速流轉(zhuǎn)需要銷售的能力高，銷售的能力要能夠配合房企進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，如果銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么將會(huì)資金回流造成不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在如今剛需已經(jīng)充分釋放完，并且房產(chǎn)行業(yè)處于下行的走勢(shì)之時(shí)，房企開啟高周轉(zhuǎn)模式即使有風(fēng)險(xiǎn)，也比坐以待斃要好上許多。
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