市場調查

 

熱銷不等于“旺場”

 

商業(yè)地產以“不限購 不限貸”成為順德投資者的寵兒，同時順德正值城市升級之際，開發(fā)商瞄準商機近年較為熱衷開發(fā)商業(yè)地產項目，記者曾統(tǒng)計順德將新增和在售的商業(yè)體約17個，幾乎遍布各鎮(zhèn)街，熱銷新聞也經常見報。然而，記者近日調查發(fā)現(xiàn)，并非所有商業(yè)體的后期運營均能“大旺”。

 

滿鋪開業(yè) 人氣旺盛

 

“多中心”是順德的特點，十鎮(zhèn)街各有特色產業(yè)，各有經濟實力?？船F(xiàn)時商業(yè)體在順德布局呈現(xiàn)了“聚集大良，花開各鎮(zhèn)街”的局面。對于鎮(zhèn)街來說，新型的商業(yè)體幾乎成為地標性建筑，如：樂從天佑城（專題閱讀）、北滘商業(yè)廣場、龍江盈信廣場等。

 

走進新型商業(yè)體，站在“高大上”的中庭里，周邊雖不是人流如織，但也是人氣旺盛。記者本周二早上來到了北滘商業(yè)廣場，樂購超市已經有不少家庭主婦選購日用品或蔬菜。廣場的首層至四層剛剛開始營業(yè)，人氣一般。特別是四層的電影院大門緊閉，餐飲店未正式營業(yè)，但是在節(jié)假日，這里人氣非常旺盛，電影院常常出現(xiàn)買票的小隊伍。記者采訪了首層一中高檔鞋店的店員，她表示商場日常人氣一般，但是到了節(jié)假日人氣較旺盛，有時候一天能賣十多雙鞋子。記者在廣場內走了一圈，除了零星商鋪在招租或裝修外，大部分商鋪都已租售。服務臺的咨詢員告知，首層男裝部、女裝部分別有一兩個鋪位未租售，若想購買商鋪，需等待在租商家合約期滿。

 

北滘商業(yè)廣場已經開業(yè)一年有余，累積了一定人氣。而新開業(yè)的商業(yè)體在謀求各種方法累積人氣。3月30日，樂從天佑城的海洋館試業(yè)，吸引了大批觀眾。記者于4月7日下午4點來到該館，就已經看見五六米長的等候進場的隊伍。在海洋館的U型走道里，人流密集，家長們帶著子女看魚兒。海洋館同層的商店也舉行了互動活動，買滿定額商品即送海洋館門票。此外，樂從天佑城內的商鋪幾乎租滿，商家對經營也展現(xiàn)了信心。

 

經營不善 門店冷清

 

北滘商業(yè)廣場、樂從天佑城取得不錯的人氣，但是并非所有新型商業(yè)體均能如此。容桂創(chuàng)富商務公寓曾在2009年熱銷，但是最近項目陷入“減租門”，項目酒店表示經營困難，原本約定的每月返還租金在3月至8月里減半，同時用酒店消費券兌現(xiàn)。

 

位于大良老城中心的新暉天地廣場也遇到門庭冷清的情況。該廣場去年年初開業(yè)，記者在去年中下旬來到廣場發(fā)現(xiàn)，一層主道兩旁商鋪租滿，但商家在店面貼著要求免租的告示。一時尚服裝店的店主告知，雖然廣場與新世界購物中心隔路相望，廣場內主要店面已經進駐了品牌商家，但是開業(yè)半年，廣場內人流稀少，造成經營壓力巨大。本周二中午，記者再次來到該廣場發(fā)現(xiàn)情況有所好轉，一層主道兩旁部分商鋪已經換上新品牌，部分商鋪在裝修。電梯后面的鋪位已經掛上了某服裝品牌的招牌。二層除了去年年初已經進駐的餐飲店，還新增了一韓國料理和服裝店，其余的鋪位均無商家進駐。整個廣場人流還是稀少，午飯時間人流稍微多些。中午12:30，原本空蕩蕩的韓國料理店已經坐了五六桌人。二層經營服裝的女店主表示，與廣場簽訂了半年免租合約，感覺還是比較劃算的。

 

業(yè)界視角

 

經營商城應“三權”捆綁

 

佛山中原地產代理有限公司董事總經理余鴻

 

順德商城經過熱銷后，進入經營階段，有些人氣很旺，有些顯得很冷清，甚至出現(xiàn)商家集體退租的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象非常常見，在十幾年前的廣州、深圳亦同樣出現(xiàn)。這是開發(fā)商把經營權交給商家而造成的，商家無運營能力，租期不確定，使得商城日漸冷清。商業(yè)地產在銷售前期應該與功能設定、布局定位聯(lián)結起來，將產權、經營權、使用權進行“三權”捆綁，才是運營商業(yè)地產的根本。商城后期運營很復雜，租賃者的能力不足，最好讓專業(yè)團隊或公司來負責后期運營。

 

電商對于百貨的影響很大，而對佛山的損害趕不上對一線城市的，并不是所有佛山人都習慣于網絡消費，商城應該提升經營時的服務態(tài)度、意識。而現(xiàn)時業(yè)內熱議的體驗式消費，成本很高，需因地區(qū)而定，不能一概而論。

 

以服務抗電商沖擊

 

高力國際商鋪服務高級經理何健敏

 

商業(yè)地產的成功不是看前期熱銷，其成功在兩三年后才能體現(xiàn)，進駐商家業(yè)績穩(wěn)步上揚發(fā)展，這才是真正的成功。近三至五年，電商沖擊商城是必然的，但相信實體店銷售額比網上銷售額更多。對于電商的沖擊，商城不是簡單地縮減業(yè)態(tài)，而是讓實體店有更多互動，如：消費者進入店內，店員就能記得消費者的名字和喜好。在買賣過程里，消費者不是簡單地買了一件衣服，而是享受了商家與其的互動。應該以人以情以服務吸引消費者，并非單純增強商城硬件，創(chuàng)造只能維持一時熱鬧的配套。

 

此外，現(xiàn)時的商城面臨最大的問題是經營管理，成功經營團隊比較鮮見。萬達聘請了有百貨管理經驗的人，而這些人對于新商業(yè)體已經不適應。順德新商業(yè)體增加，管理者難得，這會形成惡性循環(huán)。

 

最后，建議商城增加新鮮的日常互動家庭式消費，如：能聊天、玩樂的場所。