席卷全國多個城市的樓市降價風終于刮至房價堅挺的上海，上周末，位于上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊的金大元御瓏公館項目價格出現(xiàn)大幅跳水。

御瓏公館的一位售樓人員告訴《第一財經(jīng)日報》記者，該樓盤上周末推出60套特價精裝修房源，均價在36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。據(jù)此推算，這一樓盤的優(yōu)惠幅度達到七二折。

在做出此番價格調(diào)整后，這一原本去化緩慢的項目終于“解凍”，售樓處亦被購房者擠得水泄不通。根據(jù)售樓處提供的說法，“這批房源已基本被預訂光了”。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，金大元御瓏公館項目于2013年10月26日取得預售證，最高報價84800元/平方米，最低報價50700元/平方米，報價可浮動幅度為-20%?？偺讛?shù)為113套，已售套數(shù)為7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。這意味著，該項目2014年以來，一套也沒有賣出去。

佑威機構執(zhí)行董事黃志堅對記者分析稱，這個項目的前期定價明顯過高，且去化套數(shù)不多，因此不能簡單對比前后售價就得出這個項目的折扣力度。價格調(diào)整過后，該項目市場反響不錯，說明價格確實是降了，但降價的幅度到底有多大，還很難判斷。

德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟也認為，御瓏公館的前期定價是“虛胖”的，這也是該項目去化緩慢的重要原因。“結合項目的品質(zhì)并參考周邊項目情況，36000元/平方米的均價確實有一定優(yōu)惠，但整體上看仍是一個比較合理的價格。但即使是這個定價，考慮到開發(fā)商的拿地成本低廉，還存在較大的盈利空間。”

事實上，這個去年底才首次開盤的項目，拿地時間為2008年1月。當時，金大元集團(上海)有限公司以4.3億元的總價拿下唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-11-1地塊，折合樓板價僅5000元/平方米。

此后，綠城、仁恒等大牌開發(fā)商紛紛進駐唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域地價亦節(jié)節(jié)攀升。2009年12月，綠城集團以16.61億元的總價拿下唐鎮(zhèn)一幅地塊，樓板價高達19040元/平方米，成為名副其實的唐鎮(zhèn)地王，這一紀錄至今未被打破。

然而，綠城在區(qū)域地王地塊上打造的項目早已賣得風生水起，而握著廉價土地的金大元集團卻玩起了“捂盤惜售”的把戲。公開資料顯示，位于唐鎮(zhèn)的綠城御園于2011年4月首次開盤，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集團則在拿地約6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。

“賺土地升值的錢，是很多中小開發(fā)商慣用的策略。但小開發(fā)商在產(chǎn)品打造和營銷手段方面，都比不上大開發(fā)商，所以價格也賣不上去。”克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄表示，該項目此前的定價偏高，其降價不具代表性。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍認為，唐鎮(zhèn)樓盤降價的消息對上海樓市肯定會有一個比較大的沖擊，一方面會影響開發(fā)商對后市的信心，也會進一步加重購房者的觀望情緒。“考慮到目前的市場情況，開發(fā)商如果不在價格上有較大優(yōu)惠的話，就很難吸引購房者了。”

金豐易居&佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上海4月前20個交易日僅成交商品住宅47.81萬平方米，若以前20個交易日的日均水平推算，則4月上海的商品住宅成交量在71.72萬平方米，低于3月成交量的概率越來越大，今年4月很可能形成樓市“倒春寒”。

“其實我們也在準備做一些價格上的調(diào)整，但又很擔心引起老業(yè)主的不滿。”一位不愿透露姓名的滬籍開發(fā)商告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“現(xiàn)在要漲價幾乎是不可能的，價格向下的趨勢也已經(jīng)出來了，但真正下定決心降價的開發(fā)商還是少數(shù)，唐鎮(zhèn)的案例說不定會成為打破市場僵局的導火索。”