近日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項(xiàng)目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），規(guī)定容積率為2.0以上的新供給的二類(lèi)及二類(lèi)以上住宅建設(shè)用地上新建的商品房項(xiàng)目，必須配建5%的公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”），配建的公租房免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，并可享稅收優(yōu)惠。
4月28日，東莞的地產(chǎn)界人士稱(chēng)，《辦法》如通過(guò)或會(huì)對(duì)東莞的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，公租房的運(yùn)營(yíng)、管理和分配流程對(duì)開(kāi)發(fā)商和政府而言都是考驗(yàn)，目前《辦法》的優(yōu)惠政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意義不大。
進(jìn)入2014年，東莞市的公租房新聞不斷。1月27日，市政府公布了《東莞市公共租賃住房管理辦法(試行)》；本月中旬，有關(guān)部門(mén)陸續(xù)公布全市17個(gè)公租房項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)。
而在4月25日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項(xiàng)目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》以征求意見(jiàn)。
據(jù)了解，《辦法》所稱(chēng)配套建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“配建”），是指新建商品住房項(xiàng)目（包括“三舊”改造中新建的商品住房項(xiàng)目）中，將建設(shè)一定比例的公租房作為土地出讓條件之一，由土地競(jìng)得人按照政府確定的戶(hù)型、建筑總面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等要求建設(shè)公租房。
其中，在二類(lèi)及二類(lèi)以上住宅建設(shè)用地（包括居住用地和商住混合用地）上開(kāi)發(fā)建設(shè)、容積率在2.0及以上的新建商品住宅項(xiàng)目中必須配建公租房，配建比例為項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑總面積的5%。
同時(shí)，《辦法》要求配建的公租房必須獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，基本生活設(shè)施安裝到位，并應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)、節(jié)能和環(huán)保等原則進(jìn)行一次性裝修，達(dá)到基本入住使用條件。配建的公租房立面與室外配套應(yīng)與同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品住房一致，須與新建住房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。
但《辦法》同時(shí)規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)與政府委托的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)共同向市房管局申請(qǐng)，配建的公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，產(chǎn)權(quán)證書(shū)上應(yīng)載明“公共租賃住房”。
焦點(diǎn)1
有多少符合配建條件的新房？
記者獲悉，在新建商品住房項(xiàng)目中配建公租房這一做法在國(guó)內(nèi)已非先例，東莞在3年前也已經(jīng)表示會(huì)就此制訂相關(guān)政策，但《辦法》一經(jīng)公布還是引起業(yè)界的熱議。
合富輝煌東莞公司市場(chǎng)研究部副總監(jiān)李興旺告訴記者，二類(lèi)建設(shè)用地涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。而容積率則是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。
“目前出讓的商住用地，最大容積率幾乎不可能會(huì)小于2.0，越靠近市中心這一數(shù)字就越高。”他說(shuō)。
記者在相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)，目前市區(qū)內(nèi)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率普遍較高，如位于市區(qū)三個(gè)街道交界處的富通自在城，容積率達(dá)到了4.5；莞城的大戶(hù)型樓盤(pán)恒大華府容積率達(dá)到了5.5。而4月29日以8.9億元開(kāi)拍的萬(wàn)江壩頭村地塊，最大容積率更是達(dá)到了9.1。
換而言之，根據(jù)《辦法》的規(guī)定，目前在市區(qū)商住建設(shè)用地供應(yīng)如此緊俏的情況下，新建的商品房項(xiàng)目將“不可避免”地需要拿出5%的規(guī)劃建設(shè)面積來(lái)建設(shè)公租房。
李興旺認(rèn)為，根據(jù)這一《辦法》，東莞市的公租房將不再像原來(lái)那樣，建設(shè)在較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，符合規(guī)定的申請(qǐng)者，也可以享受市區(qū)更為優(yōu)質(zhì)的生活資源。
根據(jù)相關(guān)條款，配建的公租房作為政府資產(chǎn)，作為公租房房源實(shí)行統(tǒng)一管理。同時(shí)，配建的公租房納入所在商品住房小區(qū)物業(yè)管理，實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。
“假如按照這一規(guī)定的話(huà)，配套設(shè)施更好、交通更為便捷的公租房大家都想要，政府對(duì)于房源如何做到公平分配將面臨考驗(yàn)，而小區(qū)怎樣管理則是另一問(wèn)題了。”他說(shuō)。“市區(qū)新建商品房大多滿(mǎn)足條件”
焦點(diǎn)2
會(huì)否對(duì)房?jī)r(jià)有影響？
“開(kāi)發(fā)商成本提高，或推高房?jī)r(jià)”
按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律，房?jī)r(jià)的構(gòu)成通常包括購(gòu)地成本、稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理成本、前期費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。由于建設(shè)、管理等成本在同時(shí)同地的差距很小，所以土地價(jià)格是決定房?jī)r(jià)的重要因素。
東莞市富通新家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理梁蘭凌認(rèn)為，政府推動(dòng)公租房建設(shè)，保障廣大市民的住房需求無(wú)可厚非，“但按照《辦法》的有關(guān)條款，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候會(huì)進(jìn)行收益測(cè)算，把建設(shè)公租房的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算在內(nèi)，看看利潤(rùn)還有多少再?zèng)Q定是否拿地。”
雖然，《辦法》也制訂了優(yōu)惠性政策作為補(bǔ)償，如配建的公租房一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)符合稅收減免的，按照相關(guān)減免稅收政策規(guī)定辦理。
但在開(kāi)發(fā)商的眼中，這樣的優(yōu)惠政策談不上吸引，甚至等同于杯水車(chē)薪。
億華集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊粵桂認(rèn)為配建公租房可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。“按5%的配建比率，假如開(kāi)發(fā)商要在市區(qū)建1000套商品房，開(kāi)發(fā)商就會(huì)少了數(shù)千萬(wàn)元的成交金額。這么大一筆成交額，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)將其成本轉(zhuǎn)嫁到出售的商品房上。” 楊粵桂希望，政府能夠加大各項(xiàng)稅費(fèi)減免和政府性基金的補(bǔ)償力度，打消開(kāi)發(fā)商在成本平攤上的顧慮。
記者就有關(guān)問(wèn)題采訪(fǎng)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障科負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，由于政策目前處于征求意見(jiàn)階段，涉及多個(gè)部門(mén)，而且未經(jīng)審議通過(guò)，暫時(shí)無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)和評(píng)論。
《辦法》對(duì)商品房配建公租房的相關(guān)規(guī)定
1.建筑面積不超過(guò)60平方米，以40平方米左右為主。
2.戶(hù)型以一室一廳和二室一廳為主。
3.必須獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，供水、供電、供氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視等
基本生活設(shè)施安裝到位，供水、供電、供氣必須分戶(hù)計(jì)量。
4.應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)、節(jié)能和環(huán)保等原則進(jìn)行一次性裝修，達(dá)到基本入住使用條件。
“一刀切”或非公租房良藥
記者觀(guān)察
說(shuō)起東莞的保障性住房，不得不提雅園新村；說(shuō)起雅園新村，一位經(jīng)適房申購(gòu)者的話(huà)讓記者印象深刻：我申購(gòu)的時(shí)候孩子才到我胸口那么高，現(xiàn)在已經(jīng)比我還高了。
由政府財(cái)政投資建設(shè)的雅園新村2007年規(guī)劃，2008年施工，2012年初一百多戶(hù)廉租房住戶(hù)入住，而經(jīng)適房的申購(gòu)者們則直到今年1月才得以入住，目前還有申購(gòu)者在等待搖號(hào)。
為了避免再出現(xiàn)雅園新村這種建設(shè)周期長(zhǎng)、空置率高的公共保障房項(xiàng)目，政府又出臺(tái)了新的政策以征求意見(jiàn)。
根據(jù)《東莞市新建商品住房項(xiàng)目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在建商品房的時(shí)候要配建公租房，并將產(chǎn)權(quán)移交給政府作為房源統(tǒng)一管理。而且，配建的公租房要與新建住房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用，開(kāi)發(fā)商還要進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
這個(gè)怎么看都接近完美的政策既解決了政府的資金不足問(wèn)題，又能借助開(kāi)發(fā)商的雄厚資本和極高的建設(shè)效率，相信以后再也沒(méi)人說(shuō)政府在公共保障住房建設(shè)方面是拖拉了吧？
但這一政策其實(shí)是一把雙刃劍，在保障了低收入群體的住房需求的同時(shí)，可能會(huì)造成新的不公平——《辦法》的政策優(yōu)惠實(shí)在無(wú)法抵消那5%公租房的成本。因?yàn)榧词箾](méi)有土地出讓金，按照目前的建設(shè)成本來(lái)看，每平方米的商品房毛坯也要三四千元，更何況《辦法》規(guī)定配建的公租房還要帶裝修？
正如某開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人說(shuō)，這5%建成商品房賣(mài)出去的利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商的，但建成公租房后產(chǎn)權(quán)歸政府，“本來(lái)就是政府的了，那么減免了這一部分又有多大意義呢？”
開(kāi)發(fā)商是投資者，投資就必然要講求回報(bào)率。我們都知道資本家不是活雷鋒，他們買(mǎi)地建房就是要賺錢(qián)的，如果《辦法》沒(méi)有太大的變動(dòng)，那么這5%的投入，相信要余下的95%的商品房購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。
開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都是納稅人，而低收入群體的住房需要也要得到保障，怎樣才能夠制定出對(duì)大家都公平的政策可能還需要有關(guān)部門(mén)再好好想想。
