房產(chǎn)交易量或“不增不減”

今天，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2014)》。報(bào)告指出2014年宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持在7%至8%的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策將進(jìn)一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產(chǎn)政策及調(diào)控也將圍繞這一主題展開(kāi)。

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將取決于政策實(shí)施與選擇，房產(chǎn)交易量仍可能與上年持平，甚至略有增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能保持小幅增長(zhǎng)，具體漲幅取決于政策調(diào)控的力度。各城市之間、地區(qū)之間市場(chǎng)分化加劇，分城施策、分類施策趨勢(shì)明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。

業(yè)內(nèi)專家接受《法制晚報(bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)外來(lái)就業(yè)人口占比較高的大都市樓市將量?jī)r(jià)齊升，而大多數(shù)普通城市房產(chǎn)成交量和價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐且前期片面造城的城鎮(zhèn)，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)。

現(xiàn)狀 地價(jià)漲房市異常冷清

今年以來(lái)，一面是土地價(jià)格的上漲，一面卻是房市的異常冷清。

進(jìn)入3月，繼杭州、常州等二線城市不少樓盤(pán)大幅降價(jià)后，包括廣州、上海在內(nèi)的一線城市也出現(xiàn)了樓盤(pán)大幅打折出售的情況。

據(jù)媒體報(bào)道，3月23日，位于浙江省杭州城南蕭山區(qū)的開(kāi)元名郡的樓盤(pán)正式降價(jià)，最高降幅達(dá)2700元/平方米，這被業(yè)內(nèi)視為杭州第二輪降價(jià)潮來(lái)襲。

具體房?jī)r(jià)漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場(chǎng)取向。如果過(guò)量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時(shí)出臺(tái)，將對(duì)存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對(duì)投資投機(jī)性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房?jī)r(jià)漲幅將大大縮小。

但藍(lán)皮書(shū)同時(shí)指出，由于2010年以來(lái)存量二手住房市場(chǎng)經(jīng)歷多次的較高換手交易，存量住房中多套住房持有比重已經(jīng)有所下降，因此存量住房供應(yīng)釋放對(duì)整體市場(chǎng)供需關(guān)系的影響不會(huì)太大。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷了2013年較大的成交量釋放后，2014年進(jìn)一步的需求增長(zhǎng)有限，其房產(chǎn)成交量和價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李景國(guó)指出，盡管2014年初全國(guó)月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢(shì)，部分城市的個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，我們判斷經(jīng)歷一段時(shí)間的市場(chǎng)醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度仍將延續(xù)，全年全國(guó)房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長(zhǎng)，成交價(jià)也可能保持小幅增長(zhǎng)。

分析 冷熱不均鬼城或增加

統(tǒng)計(jì)表明，2013年全國(guó)土地成交價(jià)格大幅上漲，2013年全國(guó)土地成交的平均價(jià)格為2555元/平方米，比2012年漲23%。按土地用途分類看，住宅地價(jià)的上漲幅度高于商服地價(jià)和工業(yè)地價(jià)。

藍(lán)皮書(shū)稱，從供應(yīng)總量看，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)仍會(huì)保持在高位，且整體表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

藍(lán)皮書(shū)專家組分析認(rèn)為，土地價(jià)格的過(guò)快上漲，尤其是住宅用地價(jià)格的上漲，將加劇房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲的壓力。土地價(jià)格的上漲不僅直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本，而且影響房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而間接影響交易價(jià)格。

專家組表示，土地價(jià)格的過(guò)快上漲還會(huì)增加金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的金融體系中，無(wú)論是地方政府融資，還是企業(yè)融資，土地都是重要的抵押品，大量貸款以土地為抵押，土地價(jià)格的大幅波動(dòng)，無(wú)疑會(huì)給銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)更大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

在一系列與人口遷移相關(guān)的制度改革推動(dòng)下，外來(lái)就業(yè)人口占比較高的工業(yè)化城市以及能夠提供多樣化就業(yè)機(jī)會(huì)和多樣化消費(fèi)服務(wù)的大都市，對(duì)鄉(xiāng)城遷移和城城遷移人口居住城鎮(zhèn)化的吸引力將大大增強(qiáng)，房產(chǎn)特別是住房需求將呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，必將推動(dòng)這些城市房產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

而一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過(guò)于求的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)，鬼城、死城數(shù)量也將會(huì)在一定程度上增加。

北京落點(diǎn) 城區(qū)二手房需求量不減

北京市今年要實(shí)現(xiàn)5萬(wàn)套自住型商品住房的供地(2013年為2萬(wàn)套)，在供應(yīng)總量總體穩(wěn)定的前提下，土地供應(yīng)將繼續(xù)向自住房?jī)A斜。

從供應(yīng)區(qū)域看，自2010年以來(lái)，土地供應(yīng)郊區(qū)化(五環(huán)以外)趨勢(shì)逐年加強(qiáng)，2013年，超五成的土地供應(yīng)集中在房山、通州、昌平、大興四個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)2014年這種趨勢(shì)將延續(xù)。

藍(lán)皮書(shū)稱，由于近年來(lái)土地開(kāi)發(fā)整理中一級(jí)開(kāi)發(fā)成本持續(xù)攀升，政府收益也參考周邊土地交易價(jià)格、房地產(chǎn)交易價(jià)格，而2012年、2013年北京市地價(jià)、房?jī)r(jià)均快速大幅上漲，土地價(jià)格相應(yīng)增長(zhǎng)較高，加上土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)2014年土地價(jià)格很難回落。

中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理靳瑞欣表示，2014年北京的樓市調(diào)控政策仍將從嚴(yán)執(zhí)行，同時(shí)自住型住房將有5萬(wàn)套供應(yīng)，且價(jià)格低于周邊商品住宅30%。這樣的樓市政策環(huán)境將對(duì)整體住房市場(chǎng)的剛需供求緊張狀況起到一定緩解作用，并對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制效果。

然而由于房屋地域?qū)傩缘牟豢商娲?，靳瑞欣表示，城區(qū)內(nèi)的二手房需求量不會(huì)下滑，或?qū)⑸仙?。政策保障房和自住房的供?yīng)更多地位于次中心區(qū)和城市邊緣區(qū)，對(duì)這兩大區(qū)域的價(jià)格影響頗大，價(jià)格大幅上漲動(dòng)力不足。

政策重點(diǎn)大城市或推行房產(chǎn)稅

藍(lán)皮書(shū)稱，2013年在經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)放緩條件下房?jī)r(jià)再次較快增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾進(jìn)一步累積，引發(fā)多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的爭(zhēng)論和擔(dān)憂，為防范房地產(chǎn)泡沫化以及由此引發(fā)的金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，可能促使國(guó)家實(shí)施更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

長(zhǎng)期以來(lái)全國(guó)一刀切的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果甚微，房?jī)r(jià)越調(diào)越高、市場(chǎng)矛盾越調(diào)越累積越激化，受到各方面詬病。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)期，2014年中央政府將重新主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過(guò)具體的調(diào)控措施將強(qiáng)化城市分類條件，根據(jù)各分類城市標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也更多體現(xiàn)針對(duì)不同人群的多元化方向。

李景國(guó)表示，預(yù)期2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對(duì)象的過(guò)量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開(kāi)征。

預(yù)測(cè) 消費(fèi)性購(gòu)房需求有增無(wú)減

藍(lán)皮書(shū)指出，2014年房地產(chǎn)需求仍將保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，消費(fèi)性自住購(gòu)房需求有望繼續(xù)釋放，但投資投機(jī)性需求則取決于國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)趨勢(shì)和金融政策取向，存在較大的不確定性。

居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，使住房支出占家庭收入和儲(chǔ)蓄比重持續(xù)下降，既促使無(wú)房家庭的基本(首套)住房購(gòu)置需求增長(zhǎng)，也導(dǎo)致居民家庭改善性(二套)住房購(gòu)置需求大增。

同時(shí)，與人口遷移相關(guān)的一系列制度改革，對(duì)居住城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也必將促使各類鄉(xiāng)城遷移人口和城城遷移人口對(duì)遷入地城鎮(zhèn)住房的購(gòu)置需求增長(zhǎng)。

藍(lán)皮書(shū)稱，可以預(yù)期，在一些能夠較好提供多樣化服務(wù)、多樣化就業(yè)機(jī)會(huì)的城鎮(zhèn)，隨著一系列制度改革落到實(shí)處，外來(lái)居住遷移人口將快速增長(zhǎng)，其住房購(gòu)置需求也有望快速釋放。

2014年中國(guó)資本市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)外金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性影響，由資本市場(chǎng)派生的房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求也面臨不確定性。

專家組李景國(guó)接受《法制晚報(bào)》記者采訪時(shí)稱，國(guó)家如實(shí)施與產(chǎn)業(yè)政策相結(jié)合的積極金融政策，可能對(duì)閑置資本形成有效的分流。