“五一”假期將至，樓市傳統的“金三銀四”僅剩尾巴?？傮w看來，今年三四月份濟南房地產市場并沒有大的“起色”，截至目前的成交量已經連續(xù)兩周環(huán)比下跌。業(yè)內人士分析認為，今年“金三銀四”恐怕要泡湯。
創(chuàng)單次開盤成交新低
3月末以來，濟南出現開盤“扎堆”的情況，進入4月份，開盤和加推房源的樓盤仍不在少數，但成交情況卻差別很大。
4月19日，位于東部鳳凰路附近的一處樓盤開盤。前期該樓盤一直賣得不錯，因此，開發(fā)商對此次開盤信心比較足。據了解，這次該樓盤共推出了兩座樓120套左右的房源，從3月中旬開始認籌，經過1個多月的時間累計認籌了80組左右的客戶，低于房源數量。
記者在現場了解到，實際成交量更是低于開發(fā)商和市場方面的預期。數據顯示，開盤當天共成交了大約40組客戶，開盤成交率不足40%，成交均價在9000元/平方米左右。
該樓盤一位負責人告訴記者，此次開盤成交情況，創(chuàng)下了該樓盤單次成交去化率的新低。
價格沒變但成交在降
同一周的4月18日，位于濟南西站片區(qū)核心區(qū)域的一家樓盤加推二期的182套房源。經過1個多月的認籌積蓄，到開盤時，累計認籌客戶在60多組，僅為房源數量的三分之一；開盤當天僅成交約40套，開盤成交率僅為22%。其開盤成交均價為7100元/平方米，與前期相差不大。
“現在西站這邊樓盤特別多，可以進行充分比較后再選房。”現場一位看房者的話或許可以解釋低成交率的原因。
當然，也有的樓盤情況還算正常，開盤成交率維持在七八成。價格是否符合心理預期是導致差異的重要原因。
成交量預計下降三成
樓市成交素有“金三銀四”的說法，每年三四月份和九十月份是樓市成交的兩個主要時期。從今年三月份的情況看，濟南住宅成交下降了三成。從4月份的情況看，市場成交仍無明顯起色，成交量預計環(huán)比三月份下降。
來自濟南建設部門每日網簽數據顯示，4月前三個周新建商品住宅網簽量分別為1037套、804套和761套，連續(xù)三周網簽量環(huán)比下跌。最后一周網簽量則有所上升。數據顯示，4月21-4月28日，網簽量超過1600套。對此，有業(yè)內人士將其歸結為網簽數據的“滯后”。
據記者了解，在當前信貸收緊的情況下，許多購房者因為不符合貸款等條件而退房。3月份每日網簽量加起來總量為4559套，而建設部門公布的最終網簽數量為3924套。業(yè)內預計，4月份實際網簽成交量在4000套以下，無論是同比還是環(huán)比，都會出現成交下滑的情況。
去年三四月份成交量約11000套，今年三四月份預計8000套左右，同比將下跌25%-30%。
“今年的‘金三銀四’恐怕要泡湯。”克而瑞集團濟南機構相關人士分析說。
政策動向
濟南沒有給限購松綁的打算
近日，無錫出臺了購房60平方米即落戶的消息，被認為是“繞道”救市、變相松綁限購政策。除無錫外，溫州、杭州、佛山、長沙等多個城市也相繼出現限購松綁的傳聞。自國家出臺“雙向調控”政策后，未再明確提及嚴格執(zhí)行限購政策等說法，不少地產人士由此認為部分城市限購可能松綁。
在一部分地產人士看來，限購如果松綁，將極大釋放需求，從而帶來房地產市場的又一次春天。那么，濟南的限購政策走向如何呢？
“目前濟南沒有任何修改限購政策的消息和打算。”濟南市建設部門相關負責人明確表示，也沒有進行任何有關限購政策調整的調研。
由此可以看出，濟南目前和未來一段時間內，限購政策不大可能進行調整。
對于外來限購政策的走向，上述負責人表示，這有待于國家出臺較為明確的政策和措施，濟南的限購政策才會隨之調整，否則不會自己進行變動。
對此，業(yè)內人士分析認為，雖然出現成交下滑，但濟南房地產市場還較為穩(wěn)定。從1-3月份的房價情況看，雖然漲幅有所回落，但仍處于穩(wěn)步上漲狀態(tài)。這不同于無錫、杭州、溫州等地，那些地方調整限購政策的“愿望”來自房價出現了下降。
綜合來看，濟南目前尚不具備調整限購政策的客觀條件和“動力”。
去年供不應求今年供大于求
買賣雙方博弈的天平開始向購房者傾斜
數據顯示，在已經過去的16個周里，濟南新建商品住宅成交約12493套，平均每周780套，同比下降27%。相比去年同期，今年前4個月周平均成交量下降近300套。
克而瑞信息集團濟南機構相關人士指出，今年前16周，只有5個周普通住宅成交套數超過1000套，其中只有兩個周的成交套數超過去年周成交套數的平均值。而究其原因，除了網簽滯后的原因，市場觀望情緒日漸濃厚不可忽視。
省城房產評論人士趙魯梁指出，成交量在下滑的同時，供應量卻在大幅增加。
根據濟南市建設部門發(fā)布的數據，去年一季度市場新批供應量為6185套、67.2萬平方米。而去年一季度的總成交量為13938套、157萬平方米。
可以說，去年新增供應量遠低于成交總量，市場呈現較為嚴重的“供不應求”，致使不少樓盤出現了開盤售罄的火熱局面。
數據顯示，今年1-3月份，濟南各月新增批準供應量為4742套(51.4萬平方米)、2237套(25萬平方米)、4742套(51.3萬平方米)，4月份的新增數量雖然沒出，但預計不在少數。
一季度新增供應總量為11721套、127萬平方米，而成交量為9569套、100萬平方米。整體來看，市場已經由去年的嚴重供不應求轉為供大于求。
去年四季度，濟南新房成交15576套，今年一季度成交環(huán)比減少6000套，下跌了38%。數據顯示，從去年12月份開始，市場供求關系開始發(fā)生改變。
“這種供求關系的逆轉，必然帶來市場存量房的不斷增加，買賣雙方博弈的天平開始向著購房者一方傾斜。”省城資深地產人士梁偉分析認為。
部分開發(fā)商會做出價格讓步
專家稱，濟南房價在一定時期內不會大幅波動
4月16日，濟南共有9宗土地掛牌截止，其中有2宗土地因無人報名“流拍”，另外7宗土地全部底價成交，土地市場也呈現和住宅市場類似的“倒春寒”現象。去年底和今年1月初，土地大批上市，成交也較為火熱。業(yè)內人士分析認為，住宅市場的成交下滑態(tài)勢，勢必逐步傳導至土地市場。
2013年，濟南市成交土地775萬平方米，成交金額420.2億元。各項數據與2012年相比均大幅躍升，創(chuàng)下土地市場近年來的最好成績。在今年1月份，濟南土地市場迎來一波少見的成交熱潮，4741畝的成交量接近去年半年的額度。其中，住宅成交3539畝，預計建成后供應量為500多萬平米。
去年以來加上今年一季度成交的土地，住宅用地的總供應量應在萬畝以上，按照當前濟南的平均容積率計算，其形成的住宅供應面積預計在1500萬平方米左右。
去年新增供應近600萬平方米，創(chuàng)下歷年新高，因此，今年預計總量在800萬平方米以上，供應量將“觸頂”。從以往年份來看，每年的住宅成交量在四五百萬平方米。
具體來看，去年濟南土地成交總價前十的項目中，8宗居住用地中的7宗已經進入或即將進入市場，包括了中海、綠地、龍湖、綠地等大企業(yè)開發(fā)的項目。未來同一區(qū)域內競爭將進一步加劇。
“供應大幅增加，而需求卻仍然處于一種被‘綁著’的狀態(tài)，勢必帶來市場存量房進一步增加，房企的壓力逐步加大。”百居安總經理熊良頂認為，在當前的市場氛圍下，需求無法進一步擴大。
業(yè)內人士分析認為，隨著銷售壓力的不斷增加，部分對資金要求較為迫切的開發(fā)商會在價格上逐步“讓步”，尤其是在供應量較大的濟南西站片區(qū)和東部等區(qū)域，可能會出現“價格戰(zhàn)”；有的開發(fā)商會直接做出降價行為，賣方的分化將進一步加劇。由于濟南市場沒有出現普遍滯銷和斷崖式下跌，因此，多數樓盤的房價在一段時期內不會出現大幅下調。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，濟南房價上漲一直呈現穩(wěn)步攀升狀態(tài)，沒有出現大起大落，其在調整時也不會出現較大幅度下滑。
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