高房?jī)r(jià)已成強(qiáng)弩之末
 

時(shí)下，房?jī)r(jià)又到了一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折關(guān)口。針對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲還是下行，專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士見(jiàn)仁見(jiàn)智，爭(zhēng)論不休。有人認(rèn)為，樓市前景不容樂(lè)觀，房?jī)r(jià)將逐步下行；有人則繼續(xù)看多樓市，認(rèn)為房?jī)r(jià)特別是一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲，不要指望房?jī)r(jià)暴跌。房?jī)r(jià)走勢(shì)迷霧重重，不僅使欲購(gòu)房者十分糾結(jié)難于定奪，也給政府正確進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來(lái)影響。
 

對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟該做何判斷？“管中窺豹，略見(jiàn)一斑。”實(shí)際上，今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪，為我們判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與2月份相比，房?jī)r(jià)未上漲的城市達(dá)到14個(gè)，為2013年以來(lái)最多，而價(jià)格環(huán)比平均指數(shù)漲幅僅為0.23，創(chuàng)2013年以來(lái)新低。就同比數(shù)據(jù)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市雖為69個(gè)，但其中漲幅回落的城市達(dá)到了68個(gè)，比2月份增加了3個(gè)，漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)格下降更為明顯，3月份二手房?jī)r(jià)格下降和止?jié)q的城市已達(dá)28個(gè)。
 

和房?jī)r(jià)漲幅趨緩相伴，樓市成交量也大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月份，全國(guó)54個(gè)城市住宅簽約交易量同比下降33.5%，其中二線城市下降47.5%，一線城市也下降了40.4%。作為全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)風(fēng)向標(biāo)的北京，3月份二手房成交量?jī)H為8943套，同比下降79.6%，創(chuàng)6年來(lái)同期二手房交易量最低值。
 

僅僅依據(jù)一個(gè)月度的數(shù)據(jù)，也許還遠(yuǎn)不足以說(shuō)明樓市進(jìn)入拐點(diǎn)。但一路高歌猛進(jìn)、量?jī)r(jià)齊升的火爆樓市突然變“冷”，其中必有緣由。3月份樓市的量?jī)r(jià)變化，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號(hào)，即樓市已經(jīng)觸頂、高房?jī)r(jià)缺乏繼續(xù)上漲動(dòng)力并已成強(qiáng)弩之末。
 

準(zhǔn)確把握未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，須對(duì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)的諸多因素進(jìn)行分析。在筆者看來(lái)，至少有六方面因素成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)向下的力量。
 

一是經(jīng)濟(jì)減速。中國(guó)房?jī)r(jià)自2000年以來(lái)迅速、持續(xù)上漲，是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)密切相關(guān)的。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)在帶來(lái)房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的同時(shí)，也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)了居民收入水平的提高，從而放大了住房需求。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已進(jìn)入“7”時(shí)代，經(jīng)濟(jì)下行壓力很大。今年一季度GDP增長(zhǎng)只有7.4%。經(jīng)濟(jì)減速對(duì)房?jī)r(jià)的影響是雙重的，一方面，從房地產(chǎn)的需求端看，經(jīng)濟(jì)減速會(huì)影響居民的就業(yè)和收入增速進(jìn)而影響住房需求；另一方面，從房地產(chǎn)的成本端看，經(jīng)濟(jì)減速背景下壓縮過(guò)剩產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程加快，將導(dǎo)致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價(jià)格下行，從而降低住房建造成本。
 

二是流動(dòng)性變化。四萬(wàn)億元投資強(qiáng)刺激帶來(lái)的貸款增量和社會(huì)融資規(guī)?？焖僭黾樱瑖?guó)際收支“雙順差”使外匯占款迅速增長(zhǎng)進(jìn)而使得基礎(chǔ)貨幣大量投放，這些因素綜合在一起導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)量的急劇擴(kuò)張，為房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高提供了適宜的貨幣條件。而現(xiàn)在情況發(fā)生了重大變化，流動(dòng)性過(guò)剩的局面已不復(fù)存在。從國(guó)內(nèi)看，銀行不良資產(chǎn)比率上升，適應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求銀行的貸款結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，銀行放貸行為更加審慎；地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，地方政府債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張受到限制；金融監(jiān)管部門(mén)為管控金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)，將繼續(xù)采取有力監(jiān)管措施規(guī)范同業(yè)業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)，通過(guò)“影子銀行”渠道融資的規(guī)模也會(huì)下降；外匯占款增加放緩，將使基礎(chǔ)貨幣的投放規(guī)模下降；存款利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)，會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)利率水平走高。所有這些，會(huì)導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率下降，流動(dòng)性趨緊可能成為一種常態(tài)。從國(guó)際看，美聯(lián)儲(chǔ)今年年初啟動(dòng)QE退出機(jī)制，至今已宣布了三輪QE規(guī)模削減安排，而QE退出不僅會(huì)導(dǎo)致“熱錢(qián)”流出，加劇國(guó)內(nèi)流動(dòng)性壓力，同時(shí)還會(huì)引起人民幣(6.2579, 0.0000, 0.00%)貶值，提高國(guó)內(nèi)利率水平。目前，由于市場(chǎng)流動(dòng)性和銀行貸款額度都很緊張，8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場(chǎng)上已經(jīng)絕跡，70%的城市出現(xiàn)中小銀行停貸現(xiàn)象。即使同意發(fā)放按揭貸款，銀行推遲放貸的現(xiàn)象也十分普遍，最長(zhǎng)的要等半年。“融資難”和“融資貴”的雙重制約，阻礙了部分住房需求的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也將迫使開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性緊張的情況下，不得不通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)加快回籠資金。
 

三是供求關(guān)系變化。政府的限購(gòu)政策對(duì)遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用。而自住房供應(yīng)增加以及共有產(chǎn)權(quán)住房的即將推出，則會(huì)顯著增加住房供給。由于近期自住房集中入市，一些城市的樓市迎來(lái)了供應(yīng)高峰。截至4月14日，北京樓市在自住房供應(yīng)帶動(dòng)下，庫(kù)存量首次回到6萬(wàn)套以上，這也是自2013年9月10日以來(lái)的最高點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，截至2014年3月底，包括北上廣深在內(nèi)的20個(gè)城市，新建各類(lèi)商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，創(chuàng)近5年來(lái)新高，其中14個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象，北上廣深四個(gè)一線城市庫(kù)存則呈現(xiàn)出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢(shì)。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關(guān)系，而且由于其價(jià)格低，對(duì)樓市總體價(jià)格水平向下也有重要影響。
 

四是制度建設(shè)推進(jìn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確保樓市健康持續(xù)發(fā)展的基本制度。國(guó)土資源部最近公布了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表和路線圖，即到2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房?jī)r(jià)：一是為房產(chǎn)稅出臺(tái)提供基礎(chǔ)條件；二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn)，增加二手房供應(yīng)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。
 

五是需求和價(jià)格透支。近幾年特別是2013年年初以來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲以及開(kāi)發(fā)商及其利益代言人對(duì)高房?jī)r(jià)不遺余力的鼓吹，強(qiáng)化了一些公眾“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的購(gòu)房心理，導(dǎo)致了大量購(gòu)房需求的提前和短期集中實(shí)現(xiàn)。這嚴(yán)重透支了樓市的需求擴(kuò)張和價(jià)格上漲空間。目前，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)40倍成為世界最高水平，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約，而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公眾的購(gòu)買(mǎi)能力，不僅普通百姓“望房興嘆”，就是收入不低的白領(lǐng)階層也難以承受。
 

六是公眾預(yù)期變化。公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，受制于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、政府調(diào)控政策、樓市供求關(guān)系等多種因素。而公眾對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)水平的自我感受，也是影響其房?jī)r(jià)預(yù)期的重要因素。近幾年房?jī)r(jià)在政府調(diào)控措施頻出的情況下瘋漲，已讓公眾普遍感到無(wú)法接受，而今年年初以來(lái)樓市交易量大幅下滑，使得一些欲購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，從而加劇了觀望心態(tài)。
 

世上沒(méi)有刺破云天的大樹(shù)，也沒(méi)有只漲不跌的商品。價(jià)值規(guī)律是不可抗拒的。當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離住房的價(jià)值時(shí)，必然走向價(jià)值回歸之路?；谇懊媸黾暗牧矫嬉蛩?，再考慮到我國(guó)老齡化進(jìn)程加快的現(xiàn)實(shí)情況，用不了多久，我國(guó)樓市就會(huì)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。
 

當(dāng)前，中國(guó)樓市的主要矛盾并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化。更重要也更值得我們高度關(guān)注的問(wèn)題是，房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)周期結(jié)束、房?jī)r(jià)下行給宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和宏觀金融運(yùn)行帶來(lái)的負(fù)面影響。對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性，絕不允許房?jī)r(jià)高企城市的地方政府在“樓市分類(lèi)調(diào)控”口號(hào)下，隨意放松限購(gòu)、限貸政策。要把調(diào)控問(wèn)責(zé)制真正落到實(shí)處，強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行政責(zé)任。同時(shí)，要未雨綢繆，采取有效的政策措施，應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下行可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。