為期4天的2014年“五一假日樓市”前天在上海展覽中心落下帷幕，主辦方“弱化處理”成交情況。

 

據(jù)主辦方相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次房展會(huì)的參展人數(shù)為123000人次，較去年五一房展會(huì)的108000人次增加不少。不過(guò)，“在政策調(diào)控及整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格相對(duì)敏感，因此對(duì)于成交情況的統(tǒng)計(jì)和公布，我們也弱化處理。”

 

5月樓市供過(guò)于求？

 

早報(bào)記者通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情，前來(lái)觀展的購(gòu)房者還是趨于冷靜，多以打探行情為主。“先過(guò)來(lái)看看，沒(méi)有選定，展臺(tái)規(guī)劃得有點(diǎn)亂，樓盤(pán)區(qū)域不集中，看著有些吃力。”前來(lái)觀展的一位受訪者說(shuō)。

 

上海中原地產(chǎn)分析師龔敏稱(chēng)，由于之前外地各種政策松綁，以及各地分類(lèi)調(diào)控的消息，上海購(gòu)房者較為迷茫，想看看市場(chǎng)走勢(shì)如何再做決定。而開(kāi)發(fā)商在5月推盤(pán)相對(duì)會(huì)比較著急一些，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的7、8月份是銷(xiāo)售淡季，如果5月份不加緊推盤(pán)，可能后續(xù)要等到9、10月份才能迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。“交易量的上升還是要看開(kāi)發(fā)商的定價(jià)和策略，剛需樓盤(pán)的推出會(huì)帶動(dòng)一波交易量的上漲。”

 

上海某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，他們也參加了此次房展會(huì)，從實(shí)際情況看，展會(huì)規(guī)模還是有的，但是以剛需項(xiàng)目為主，畢竟房展會(huì)主要針對(duì)的是剛需人群。“我們位于南匯的一個(gè)改善型項(xiàng)目和位于青浦的一個(gè)中高端項(xiàng)目，五一期間來(lái)訪量有50%左右的提升，比4月份的情況要好，同時(shí)我們總價(jià)1000萬(wàn)元的中高端項(xiàng)目在五一期間有開(kāi)單成交。”

 

中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，目前樓市還處于下滑區(qū)間，但此次前來(lái)參展的開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿相對(duì)集中，目標(biāo)群體相對(duì)明確，因此參展結(jié)果應(yīng)該在預(yù)期中，不會(huì)太差。“按照目前的推盤(pán)量和行情，預(yù)計(jì)5月份上海樓市成交量較4月份會(huì)略有下滑，但是供應(yīng)量會(huì)上升，出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。”

 

成交面積跌約五成

 

金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，五一“小長(zhǎng)假”，上海商品住宅成交了211套，合計(jì)2.56萬(wàn)平方米，均價(jià)27217元/平方米；對(duì)應(yīng)去年同期，今年成交面積下跌了46.88%，成交套數(shù)下跌45.19%，而均價(jià)則小漲了2.14%。整個(gè)4月份來(lái)看，上海商品住宅成交面積為76.13萬(wàn)平方米，比上月（環(huán)比）下跌11.88%，比去年同期（同比）下跌15.52%；成交均價(jià)為25917元/平方米，環(huán)比下跌3.27%，同比上漲8.22%；新增供應(yīng)量為73.80萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌了36.09%。（編注：其他一線城市方面，北京中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，3天總成交量?jī)H200套，遠(yuǎn)低于去年同期的975套。）

 

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)說(shuō)，今年五一小長(zhǎng)假成交量同比跌幅很大，“紅5月”開(kāi)局不利，市場(chǎng)觀望情緒加重。

 

不過(guò)，黃志堅(jiān)說(shuō)，前3天的成交不利，并不代表5月的成交情況一定暗淡。5月的成交量取決于剛需產(chǎn)品的新增供應(yīng)量以及優(yōu)惠幅度。由于前4個(gè)月的成交不理想，市場(chǎng)看空的力量在加大，這必然撼動(dòng)一部分開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然客觀存在，只要開(kāi)發(fā)商愿意依據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)屬性，采取不同程度的優(yōu)惠或“以?xún)r(jià)換量”，成交量必然會(huì)上升。優(yōu)惠和“以?xún)r(jià)換量”越早越徹底，則效果越好，反之，越晚則可能越被動(dòng)。

 

嘉定某剛需樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，五一期間，他們的項(xiàng)目并沒(méi)有暢銷(xiāo)的戶型在售，樓盤(pán)來(lái)訪量和平常周末時(shí)差不多，但肯定沒(méi)有去年五一好。“目前樓市成交狀況不佳主要是受制于信貸政策收緊的影響，但從我們對(duì)市場(chǎng)的分析看，剛性需求還是存在的，目前只是處于觀望和積壓狀態(tài)。”

 

“反正銀行貸款也下不來(lái)，資金一樣不能及時(shí)到賬，與其降價(jià)，不如先等一等看一看。5月如果銀行貸款政策仍然沒(méi)有放松的跡象，樓市成交量還是會(huì)存在一定的問(wèn)題。”該開(kāi)發(fā)商說(shuō)，剛需樓盤(pán)首付比例只有30%，而改善型、中高端樓盤(pán)首付比例往往是70%甚至全款，所以改善型、中高端項(xiàng)目降價(jià)帶來(lái)的效果是明顯的，剛需項(xiàng)目降價(jià)的效果則較為有限。

 

該開(kāi)發(fā)商說(shuō)，5月上海樓市仍然不太可能出現(xiàn)普遍性降價(jià)的情況，畢竟經(jīng)過(guò)這輪調(diào)控，中高端、大戶型樓盤(pán)并非市場(chǎng)主流，開(kāi)發(fā)商手上的這類(lèi)樓盤(pán)、房源并不太多，對(duì)于可能會(huì)選擇降價(jià)的改善型、中高端樓盤(pán)，要看不同開(kāi)發(fā)商面臨的現(xiàn)金流狀況以及樓盤(pán)所在區(qū)域，如果開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊張，會(huì)選擇降價(jià)，對(duì)于位于那些新近規(guī)劃的城市副中心樓盤(pán)，降價(jià)的壓力會(huì)比傳統(tǒng)市區(qū)范圍樓盤(pán)大一些。

 

“價(jià)格促銷(xiāo)幅度在5%”

 

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟的觀點(diǎn)是，目前開(kāi)發(fā)商所面臨的業(yè)績(jī)壓力是可想而知的，尤其是部分開(kāi)發(fā)商企圖在上半年完成六至七成的全年業(yè)績(jī)，以防范吉兇未卜的下半年樓市。在這種局面下，降價(jià)行情將會(huì)在5、6月份繼續(xù)擴(kuò)大，而價(jià)格最容易出現(xiàn)松動(dòng)的是一些區(qū)位、品質(zhì)相對(duì)一般而價(jià)格虛高的樓盤(pán)。剛需樓盤(pán)由于仍有較大的市場(chǎng)需求，價(jià)格松動(dòng)的難度相對(duì)較大。

 

薛建雄稱(chēng)，即便是在一些樓盤(pán)促銷(xiāo)、降價(jià)銷(xiāo)售的情況下，一些優(yōu)質(zhì)剛需樓盤(pán)的價(jià)格仍然會(huì)上漲。

 

上海某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，據(jù)他了解，5月有不少樓盤(pán)要開(kāi)盤(pán)，剛需、改善型、中高端的都有，“賣(mài)得好不好還說(shuō)不準(zhǔn)，預(yù)計(jì)都會(huì)帶點(diǎn)促銷(xiāo)。”

 

該總監(jiān)認(rèn)為，5月樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，促銷(xiāo)的幅度平均在5%左右，降價(jià)的樓盤(pán)應(yīng)該是個(gè)案，一些拿地成本較高的項(xiàng)目不會(huì)大幅虧本甩賣(mài)，“那樣的話還不如直接把項(xiàng)目轉(zhuǎn)手了呢”。

 

該總監(jiān)分析，目前樓市成交不振，主要是觀望情緒和信貸收緊造成的，目前還沒(méi)有看到這一狀態(tài)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計(jì)這兩個(gè)因素5月將仍然存在，“不過(guò)我個(gè)人認(rèn)為5月的成交量會(huì)比4月高一些”。

 

上海某剛需樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他們位于奉賢和嘉定的兩個(gè)剛需項(xiàng)目五一期間處于正常續(xù)銷(xiāo)狀態(tài)，沒(méi)有大的開(kāi)盤(pán)和加推，“成交情況和平時(shí)差不多，奉賢的項(xiàng)目成交了五六套，嘉定的項(xiàng)目成交了六七套，價(jià)格和優(yōu)惠沒(méi)什么變化。現(xiàn)在的假日樓市沒(méi)以前那么旺了，今年五一很多客戶都出去旅游了。”