“房源掛了兩個(gè)多月，連個(gè)看房的人都沒(méi)有，這種情況我完全沒(méi)有想到。”從今年2月開(kāi)始，劉先生將位于北京望京區(qū)域的一套房源掛出，但直到4月底的兩個(gè)多月間，不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成交，中介人員還反映，只有詢價(jià)卻無(wú)人看房。

無(wú)獨(dú)有偶，位于北京市西六環(huán)的某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王先生，最近也遇到了定價(jià)難題。“我們將要在5月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目屬于三期，雖然拿到預(yù)售證不成問(wèn)題，但如果定價(jià)太高，怕不好賣(mài)；如果定價(jià)下調(diào)，又擔(dān)心老業(yè)主不滿。”王先生說(shuō)。

上述兩個(gè)案例可謂是近一段時(shí)間以來(lái)北京樓市的縮影。即便在整體供不應(yīng)求的北京市場(chǎng)，“賣(mài)方掌握定價(jià)權(quán)”的格局也已發(fā)生改變。對(duì)于其他城市而言，出現(xiàn)降價(jià)、滯銷等情況便不難理解。今年以來(lái)，杭州、南京等地項(xiàng)目率先出現(xiàn)降價(jià)，隨后“降價(jià)潮”又蔓延至北京、廣州等一線城市，而后又出現(xiàn)在長(zhǎng)沙、武漢等地。值得關(guān)注的是，在區(qū)域市場(chǎng)中，最初出現(xiàn)降價(jià)的項(xiàng)目，基本都實(shí)現(xiàn)了“以價(jià)換量”的結(jié)果，但此后跟風(fēng)降價(jià)的項(xiàng)目，卻大都銷售不佳。

為什么出現(xiàn)上述情況，市場(chǎng)需求釋放殆盡了嗎？實(shí)際情況并非如此。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)供需雙方此消彼長(zhǎng)的現(xiàn)象，即當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲壓力時(shí)，需求往往爭(zhēng)相進(jìn)場(chǎng)；而當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，房?jī)r(jià)上漲乏力甚至出現(xiàn)下降時(shí)，需求方則容易出現(xiàn)觀望情緒而暫時(shí)離場(chǎng)。相比之下，真正意義上的“供需兩低”和“供需兩旺”甚少出現(xiàn)。

之所以出現(xiàn)這種奇特現(xiàn)象，與國(guó)內(nèi)樓市的發(fā)展階段不無(wú)關(guān)系。自我國(guó)推行住房市場(chǎng)化改革的十多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的觀念深入人心。因此，即便房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的需求方仍然篤信這種波動(dòng)不會(huì)長(zhǎng)久，并以暫時(shí)的觀望等待低點(diǎn)入市，進(jìn)入下一輪上漲周期。

如今的北京樓市，恰恰屬于這種“供應(yīng)增加、需求觀望”的情況。一方面，4月的最后一周，市場(chǎng)出現(xiàn)“單周入市17盤(pán)”的供應(yīng)高峰；另一方面，“五一”小長(zhǎng)假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低點(diǎn)。

但可以想見(jiàn)的是，經(jīng)過(guò)一番市場(chǎng)博弈之后，需求進(jìn)場(chǎng)只是時(shí)間問(wèn)題。上述兩個(gè)案例正是市場(chǎng)博弈的一個(gè)側(cè)面。就北京樓市而言，利好過(guò)度透支、房?jī)r(jià)背離購(gòu)買(mǎi)力已成共識(shí)，出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象并不令人意外。尤其是在未有大的調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，體現(xiàn)了市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整。

但真正的問(wèn)題在于，這種調(diào)整能持續(xù)多久？如果降價(jià)更為迅速，市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程就相對(duì)較短，需求也能夠更早入場(chǎng)；如果賣(mài)方嚴(yán)守價(jià)格陣地，那么市場(chǎng)調(diào)整期拉長(zhǎng)，需求的積壓也就越多。待博弈結(jié)束之時(shí)，即便市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，恐怕也難以滿足需求的釋放，并帶來(lái)更為強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲壓力。