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  • 為省5.6%營業(yè)稅 二手房買賣雙方延遲遞件惹來一身騷

    2014年05月05日 11:24
    來源:廣州日報
    “證滿5年”是不少二手房的一大賣點,省下5.6%的營業(yè)稅,聽起來非常誘人。有的業(yè)主急售,房子未滿5年就拿出來放售,與買家商量可以等“證滿5年”再遞件。殊不知,在或長或短的等待期里,其實可以發(fā)生很多事情。
     
    記者身邊恰有兩個這樣的案例:一個是“輕量級”麻煩,買家覺得按揭費交貴了,覺得非常不爽,且業(yè)主遞件時間難約;一個是“重量級”麻煩,買家提前成交還需要幫業(yè)主還貸,結(jié)果因為逾期兩次而被業(yè)主告上法庭。
     
    對此,地產(chǎn)人士認(rèn)為,有業(yè)主見物業(yè)“證滿5年”,放盤價比其他證不滿5年的二手房要高,無形中已把稅費差拉平,等不等“證滿5年”也一樣;樓價時時變動,一年半載后才遞件的“遠(yuǎn)期”交易對買賣雙方構(gòu)成不同風(fēng)險,哪家得便宜另外一家就受損,且本身信任基礎(chǔ)就不牢靠,建議買賣雙方如非必要,還是應(yīng)該網(wǎng)簽后及早辦理遞件過戶為妥。
     
    “輕量級”麻煩
     
    疑被按揭人員收貴按揭費
     
    去年12月,徐先生看中一套二手房,這個房源在今年4月達(dá)到“證滿5年”,于是雙方在中介的促成下交易,當(dāng)時一次性支付10萬元定金,約定“證滿5年”即遞件。徐先生找的按揭銀行是一家中小商業(yè)銀行,按揭公司也是銀行推薦的,他貸款不到100萬元,按揭費用6000元全包,算下來按揭費不到千分之六,當(dāng)時徐先生還以為自己撿了個便宜。
     
    今年4月,終于等到了“證滿5年”的時間,麻煩事卻接踵而來。一是遞件過戶采取的是過戶與入押同時辦理,按揭公司人員居然不愿意到場協(xié)助遞件,他稱這是銀行的事情。接著,這位按揭人員又要求遞件當(dāng)天就把所有的按揭費用打給他。另一件麻煩事則與業(yè)主有關(guān)。本來他們商定“證滿5年”的第二天就遞件,不料業(yè)主說要出差,需臨時改時間。
     
    按揭費最高上限應(yīng)不超過貸款額1.2%
     
    記者點評:徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人員收貴按揭費。
     
    對于提前簽約、延遲遞件的“遠(yuǎn)期交易”來說,買家在匆忙簽約后有充足的時間去搜集資料,對收貴按揭費的小小不滿經(jīng)過幾個月的發(fā)酵,往往會變成怨恨。
     
    根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會按揭分會與會員制定的按揭費最高上限,有關(guān)收費不得超過貸款額的1.2%,徐先生支付的按揭費其實是位于市場中游水平,當(dāng)然按揭市場競爭大,不排除有行家開出更低的收費。
     
    “重量級”麻煩
     
    幫業(yè)主還貸逾期或需付違約金
     
    相比徐先生“輕量級”的麻煩,鐘先生買的二手房惹下的麻煩更大。他去年在廣州買了一套二手房,與當(dāng)時的市價相比便宜了好幾萬元。按照中介的說法就是賣方是外地人(浙江人),不清楚這邊的行情。
     
    這套二手房的“證齡”將在今年6月滿5年。當(dāng)時鐘先生與太太商量,既然過半年就“證滿5年”,那就等滿了5年再過戶,這樣能省下5.6%的營業(yè)稅。根據(jù)當(dāng)時簽訂的合同,由于業(yè)主還在供樓,銀行貸款人也是賣方的名義,由買家來償還貸款。業(yè)主和買家就房子的交易做了公證,其中有一條:“買方必須按規(guī)定時間返還銀行貸款,不得逾期,如果因買方逾期,將賠償房款的20%給賣方作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。”
     
    鐘先生幫業(yè)主還了幾個月貸款,前幾天終于發(fā)生問題了。銀行扣款是在每月初的4日,即是說鐘先生必須在每月4日前把房貸存進(jìn)銀行。但是這段時間鐘先生很忙,把這件事情給忘了。4月8日晚上他們收到賣方的電話,業(yè)主在電話里非常生氣,說:“這已經(jīng)不是第一次逾期了,前幾個月還有一次,逾期了1天。”原業(yè)主聲言:“這兩次逾期嚴(yán)重影響了我的信用記錄,已經(jīng)在銀行有備案了。以后若是借大筆貸款的話,銀行審核就有可能會因為這一條而卡住不批。你們既然已經(jīng)違反了合約,我要去法院起訴你們。”
     
    二手房業(yè)主欲違約多因樓價變動導(dǎo)致
     
    記者點評:鐘先生的個案的確讓人覺得無語,因為當(dāng)時是筍價成交,按照合同約定要幫業(yè)主還貸,且在公證書上已經(jīng)“白紙黑字”注明:“預(yù)期還款,要賠償房款的20%”。
     
    對于這種簽約與遞件相差半年的“遠(yuǎn)期”交易,樓價變動是造成任意一方違約或毀約的主因,在樓價頻繁變動期,業(yè)主不惜賠償樓價10%或者20%來悔約,因為樓價漲幅已可填平悔約的成本。鐘先生眼看著還有一兩個月才到“證滿5年”的時間,應(yīng)該盡快與業(yè)主協(xié)商解決事情,以免在沖線前“撻Q”。
     
    四問“證滿5年”
     
    黃埔僅要求月份上滿足“證滿5年”
     
    1.“證滿5年”,按哪個時間為準(zhǔn),房產(chǎn)證還是契稅完稅證?
     
    按房產(chǎn)證和契稅完稅證的時間,哪個更早滿就算哪個。
     
    在天河和海珠的房屋交易登記中心,必須滿足具體日期符合“證滿5年”的要求,而黃埔則只要求月份上滿足“證滿5年”。比如,2009年4月20日出證,天河和海珠就要求在4月20日才符合“證滿5年”的要求,而黃埔則認(rèn)為到4月份就符合“證滿5年”。
     
    2.別墅或豪宅,“證滿5年”有什么意義?
     
    別墅或超過144平方米的非普通住宅,其營業(yè)稅征收與“證滿5年”有關(guān)。“證滿5年”的非普通住宅,營業(yè)稅按買賣差價征收5.6%營業(yè)稅,也就是說按上手發(fā)票與本次交易評估價的差額征收5.6%。證不滿5年,則按本次交易評估價全額征收5.6%的營業(yè)稅,與普通住宅一致。
     
    3.“證滿5年”與個稅有什么關(guān)系?
     
    對于業(yè)主出售名下唯一住房的情形,“證滿5年”可以免征5.6%營業(yè)稅及1%的個稅。
     
    根據(jù)規(guī)定,省內(nèi)非廣州戶籍的業(yè)主出售名下唯一住房,需回原戶籍處出具以家庭為單位的無房證明,方可減免1%的個稅。但對于省外戶籍的業(yè)主,廣州中心六區(qū)的交登中心均不要求廣東省外戶籍業(yè)主回戶籍所在地開具無房證明,只需簽訂一份保證書,證明戶籍所在地?zé)o房產(chǎn)。
     
    4.涂銷登記后出新房產(chǎn)證,如何看出“證滿5年”?
     
    凡是業(yè)主在房屋交易登記中心進(jìn)行過非交易的登記,如析產(chǎn)或涂銷登記后,房管局都會重新出一本新房產(chǎn)證給業(yè)主,但從新房產(chǎn)證難以看出“證滿5年”的痕跡。業(yè)主可以出示原始的契稅完稅證,證明證已滿5年。
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