繼萬科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋、花樣年紛紛介入養(yǎng)老地產(chǎn)后，五一期間，中海集團位于西安的養(yǎng)老項目也正式對外試營業(yè)。
值得一提的是，此次西安的養(yǎng)老項目并不是由中海集團旗下主要的地產(chǎn)平臺中海地產(chǎn)操作，而是由集團旗下的中海投資操作。
查閱中海投資官網(wǎng)資料發(fā)現(xiàn)，中海投資目前運營的地產(chǎn)項目并不多，且多為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目。
對于此次中海集團選擇將養(yǎng)老業(yè)務(wù)線放在中海投資這一未上市平臺中，相關(guān)分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在開發(fā)經(jīng)驗不足，項目開發(fā)周期長、資金沉淀大等諸多不確定因素，而以中海投資這個平臺去操作，可以使得在包括拿地、項目開發(fā)、融資等方面更具靈活性。
同時，還可避免養(yǎng)老地產(chǎn)這一新業(yè)務(wù)在開發(fā)過程中面臨的不利因素，對旗下上市平臺財務(wù)數(shù)據(jù)造成影響。
養(yǎng)老償新
資料顯示，中海集團西安的養(yǎng)老項目名為親頤·璽悅，項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。
該項目于2013年重陽節(jié)正式亮相，而今年五一期間正式對外營業(yè)。
據(jù)中海投資方面介紹，該項目采取"只租不售"、"全國一卡通"的經(jīng)營模式。
對于只租不售模式，地產(chǎn)評論人林曉華指出，只租不售模式主要是從投資回報率來考慮，"養(yǎng)老項目由于地價成本低，如果賣出項目要繳納的增值稅比較高"。
雖然是首次嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)，但已在思考長遠(yuǎn)的投資回報率問題，或也不難看出中海集團已有長遠(yuǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃。
據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但目前僅有璽悅一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
對于中海投資發(fā)展養(yǎng)老項目，林曉華表示，雖然在調(diào)控背景下養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是市場的趨勢所在，但目前市場運營成熟的養(yǎng)老項目并不多，可供借鑒經(jīng)驗少，因此中海投資還僅處于嘗試階段。
林曉華同時表示，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有三個先決條件，其一需有獲取大宗土地的溢價能力，二事專業(yè)的運作團隊，三是成本控制能力要很強。
但中海投資目前僅有施工成本比較低這一優(yōu)勢，在拿地溢價成本、管理團隊等方面還需要很長一段時間的培育。
另據(jù)了解，隨著我國正經(jīng)歷人口快速老齡化導(dǎo)致的從年輕社會到老齡社會的急劇轉(zhuǎn)變，目前包括萬科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已均涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
目前來看，居家養(yǎng)老和以房養(yǎng)老是目前國內(nèi)主要方式，其中與保險相結(jié)合的以房養(yǎng)老模式處于政府積極探索方向。
而就養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運營模式，國信證券最新的一份研究報告指出，房企進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最佳模式應(yīng)是"平臺開發(fā)建設(shè)(前端)借力長線資金實現(xiàn)快速變現(xiàn)，在后端--輕資產(chǎn)的大健康養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力和延伸"。
至于未來的盈利模式，相關(guān)分析認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的地價比較低，所以投資回報率也比較低，適合長期運營，通過孵化到一定時期后，待養(yǎng)項目保持好的一個回報率，即5%-6%時，選擇打包上市比較合適。
孵化模式
先培育，等成熟之后再通過上市方式形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這或是未來多數(shù)企業(yè)運營養(yǎng)老地產(chǎn)的一種模式，而目前來看中海或許也會選擇此路徑。
從中海集團目前的架構(gòu)來看，旗下有三大業(yè)務(wù)平臺，即中海地產(chǎn)、中建國際、中海投資。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺除最為成熟的中海地產(chǎn)外，還有中海地產(chǎn)旗下的中海宏洋以及中建國際，同時還有獨立于中海地產(chǎn)外的中建地產(chǎn)。
從區(qū)域和業(yè)務(wù)劃分看，中海地產(chǎn)主攻一二線的中高端住宅，中建國際專攻保障房業(yè)務(wù)，中海宏洋與中建地產(chǎn)雙方則均主營三四線城市。
根據(jù)中海投資官網(wǎng)資料顯示，中海投資主要負(fù)責(zé)中海集團旗下的投資性物業(yè)，目前中海投資成功開發(fā)的項目并不多，除此西安的養(yǎng)老項目外，還包括重慶黎香湖、淄博文昌湖、華山太華湖、成都龍泉驛等處于規(guī)劃中的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目。
對于中海集團將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)線放到中海投資這一平臺，相關(guān)分析認(rèn)為，這或僅是中海集團發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)前期的一些考慮。
長期來看或也不排除學(xué)習(xí)華潤的母公司孵化模式，即先期由集團來購買和管理土地和項目，等到項目成熟時再按市場價格注入上市公司。
分析還指出，目前中建集團的養(yǎng)老業(yè)務(wù)還處于嘗試性階段，還存在諸多不確定性因素，而用投資性平臺中海投資去操作不管是在拿地，還是項目具體的操作上都更具靈活性。
同時，在整合加速背景下，中建系的主要地產(chǎn)平臺是中海地產(chǎn)，而目前中海地產(chǎn)在各港股公司中期利潤率表現(xiàn)一直靠前，若在養(yǎng)老業(yè)務(wù)并不成熟情況下，通過中海地產(chǎn)平臺去發(fā)展該等投資性物業(yè)，一定程度上會拉低中海地產(chǎn)的利潤率，其股價表現(xiàn)或也會受影響。
據(jù)悉，多年來華潤置地的發(fā)展就得益于母公司孵化模式，成功實現(xiàn)了華潤在主營行業(yè)的迅速擴張，及股東、上市公司利益的共同最大化。
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