長期以來讓人“看不懂”的中國樓市，近期出現(xiàn)了讓人“看得懂”的跡象。
從去年開始，中國樓市呈現(xiàn)讓人“看不懂”的復(fù)雜的“混沌”狀態(tài)：一二線城市和三四線樓市分化，銷量下降但開發(fā)商捂盤惜售，剛需不減但觀望情緒加重，限購政策擋不住“地王”頻現(xiàn)。
直至今年４月，“混沌”現(xiàn)象漸褪。從三四線城市輻射至一二線城市的整體“遇冷”讓樓市表現(xiàn)開始變得清楚起來。尤其是剛剛結(jié)束的“五一”小長假，“紅五月”沒有帶來預(yù)期中的銷售紅火。北京、上海等城市樓市成交總量同比下跌，一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，"五一"期間受監(jiān)測的５４城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為９８８７套，同比２０１３年的１４６４２套下降了３２．５％。其中，一二線城市下調(diào)幅度最大，北上廣深四大一線城市３天合計(jì)簽約１０４６套，同比下降了４０％。
各地樓市的“趨同”現(xiàn)象讓一直復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場越來越“看得懂”了，但由此帶來的一些地方從政策上給樓市松綁，以及呼吁從更高層面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策聲音則應(yīng)該引起高度關(guān)注。
此間接受采訪的業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉(zhuǎn)軌期”，但不是所謂的“崩盤臨界點(diǎn)”。
業(yè)界普遍認(rèn)為，目前的樓市景象給政府的調(diào)控增加了難度，在市場分化不斷加劇的背景下，原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已然不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。如何在防范個(gè)別城市房價(jià)上漲過快的同時(shí)，解決個(gè)別城市供大于求的現(xiàn)狀，是下一步政府在房地產(chǎn)調(diào)控“落子布局”上需要著重考慮的方向。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是一個(gè)比較長期的過程，可能需要持續(xù)３至５年。“只有經(jīng)歷了調(diào)整，今后才能健康發(fā)展。”他說。
中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊斌表示，市場格局的調(diào)整是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必然過程，對(duì)房企而言城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、住房需求不斷釋放，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷“優(yōu)勝劣汰”，必然帶來新一輪的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。
“過去主要從經(jīng)濟(jì)增長角度考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展，產(chǎn)生了一些社會(huì)問題，現(xiàn)在要走一條兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的道路，意味著既要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)房地產(chǎn)市場順利轉(zhuǎn)型，又能滿足社會(huì)需要。”楊斌說。
如何平穩(wěn)度過目前轉(zhuǎn)型期，避免硬著陸？業(yè)界給出的建議是：政策層面，要根據(jù)不同城市的現(xiàn)狀、特征，量身定做差異化調(diào)控政策，制定不同的長效發(fā)展機(jī)制，設(shè)計(jì)不同的實(shí)施方案。具體而言，一方面要抑制北上廣深四個(gè)一線城市和個(gè)別二線城市房價(jià)過快上漲的勢頭，另一方面密切關(guān)注個(gè)別三線、四線城市庫存高企帶來的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
地方政府層面，則要科學(xué)設(shè)計(jì)以人為核心的城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)提供合理的產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展空間、在授權(quán)許可的條件下增加城市土地和住房產(chǎn)品供應(yīng)、調(diào)節(jié)供需平衡、通過地方立法完善發(fā)展和穩(wěn)定住房租賃市場、控制增量和盤活存量并舉等。
地產(chǎn)商層面，規(guī)模較大、適應(yīng)能力快的房企，在轉(zhuǎn)變思維的基礎(chǔ)上，不斷挖掘特色、完善產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身革新升級(jí)，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇。而在這個(gè)過程中，定會(huì)有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴贿m應(yīng)市場而出局。
據(jù)中國社科院日前發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書，２０１４年中國各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。
此間接受采訪的專家表示，在房地產(chǎn)調(diào)控方面若要建立長效的發(fā)展機(jī)制，必須要注重宏觀層面的頂層設(shè)計(jì)，在法律制度、土地制度改革、設(shè)計(jì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃、推進(jìn)金融貨幣改革、開放投資渠道等需要國家在宏觀層面調(diào)整或授權(quán)的方面，加大頂層設(shè)計(jì)力度，并進(jìn)行綜合試點(diǎn)。
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