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  • 新華視點(diǎn):房?jī)r(jià)漲跌由市場(chǎng)決定 地方救市應(yīng)慎行

    2014年05月07日 14:37
    來(lái)源:新華網(wǎng)
    進(jìn)入5月,樓市行情急轉(zhuǎn)直下,多個(gè)城市商品住宅成交量?jī)r(jià)齊跌,包括行業(yè)龍頭萬(wàn)科在內(nèi)的一些房企也在提示樓市風(fēng)險(xiǎn)。加上少數(shù)“熬不住”的二三線城市,接二連三地被曝出臺(tái)放松調(diào)控的新政,仿佛喊了多年的“狼來(lái)了”——中國(guó)內(nèi)地樓市“拐點(diǎn)”已然來(lái)了。 
     
    “新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢(shì),各地冷熱不均,風(fēng)險(xiǎn)固不可忽視,危機(jī)亦不宜放大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,以長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)取代限購(gòu)、限貸等硬性措施乃大勢(shì)所趨,但眼下,地方政府若因?yàn)榻祪r(jià)而“救市”,讓開(kāi)發(fā)商心頭一熱,卻易讓老百姓心頭一涼。
     
    “短周期調(diào)整”之勢(shì)確立 “救市”措施悄然出臺(tái)
     
    從5月1日起,購(gòu)買(mǎi)商品住房可享受政府契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)第二套住房部分首付降至四成、外地居民購(gòu)房可遷入戶(hù)籍——盡管三線城市,安徽省銅陵市政府出臺(tái)的樓市新政,還是引起市場(chǎng)大嘩,被認(rèn)為是第一個(gè)“裸奔救市”。
     
    事實(shí)上,4月以來(lái),南寧、無(wú)錫、天津等地紛紛傳出出臺(tái)樓市新政,通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶(hù)籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段,為樓市調(diào)控政策“松綁”。
     
    與此同時(shí),杭州、常州、無(wú)錫等部分城市樓盤(pán)率先降價(jià),甚至部分一線城市也出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目。市場(chǎng)觀望氣氛加重,購(gòu)房者意愿急速下降。
     
    一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,4月份重點(diǎn)城市中超過(guò)六成成交量環(huán)比下跌,北京、大連等市成交量跌幅達(dá)到三成以上;同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數(shù)。剛剛過(guò)去的五一假期,絕大部分一二線樓市成交慘淡。54個(gè)重點(diǎn)城市五一期間合計(jì)簽約住宅9887套,同比下調(diào)32.5%,其中一線城市下調(diào)40%,二線城市下調(diào)35%。
     
    而直接將看空樓市推上“巔峰”的是網(wǎng)上流傳的一篇萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶內(nèi)部交流發(fā)言稿。盡管萬(wàn)科方面隨后對(duì)“新華視點(diǎn)”記者再三聲明這是非公開(kāi)場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)提示,不是萬(wàn)科看空行業(yè),但仍引起連鎖反應(yīng),5月5日滬深兩市地產(chǎn)股普遍下挫。
     
    “無(wú)風(fēng)不起浪!”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,市場(chǎng)看空的預(yù)期并不是沒(méi)有依據(jù),從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)及市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看,國(guó)內(nèi)樓市成交回調(diào)之勢(shì)已經(jīng)確立。但樓市降溫并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)總體下跌,或者跌幅比較大的現(xiàn)象,它是一個(gè)區(qū)域分化、項(xiàng)目分化的趨勢(shì)。市場(chǎng)現(xiàn)在還不是“崩盤(pán)”的節(jié)奏,中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、商品住房市場(chǎng)的供求情況,都決定了目前樓市是一個(gè)短周期調(diào)整,從商品住宅市場(chǎng)的存貨量和消化速度來(lái)看,預(yù)計(jì)一年半時(shí)間基本上可以接近底部。
     
     
    市場(chǎng)分化加劇 “崩盤(pán)”言之過(guò)激
     
    每一次房?jī)r(jià)和成交量的波動(dòng),都會(huì)引起市場(chǎng)的熱議,一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家也都會(huì)拋出多空兩方面的觀點(diǎn)。此次樓市出現(xiàn)回調(diào)之勢(shì),同樣再次引出“崩盤(pán)”和“入冬”論,甚至有境外媒體稱(chēng)“已經(jīng)聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。
     
    “新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)堅(jiān)持認(rèn)為內(nèi)地樓市仍然處于可控、可為的態(tài)勢(shì),業(yè)界的主流做法亦與“樓市雪崩”論相去甚遠(yuǎn)。
     
    就在市場(chǎng)傳出北京五一假期新房成交創(chuàng)7年新低的當(dāng)口,6日,復(fù)地集團(tuán)分別以6.3%和18.3%的溢價(jià)率,競(jìng)得通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)兩宗多功能地塊。值得注意的是,為取得地塊,復(fù)地分別經(jīng)過(guò)11輪和49輪競(jìng)價(jià)方才獲得。激烈的競(jìng)爭(zhēng),仍然反映出開(kāi)發(fā)商的另一種預(yù)期。
     
    萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為,樓市以前是黃金時(shí)代,現(xiàn)在是白銀時(shí)代,輕輕松松誰(shuí)都能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開(kāi)始。無(wú)論是拆除重建,還是進(jìn)行功能改造,都會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)很多的機(jī)會(huì)。
     
    綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也認(rèn)為,樓市“崩盤(pán)”論言之過(guò)激,目前全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯地分化,一線城市還是持樂(lè)觀態(tài)度,剛需旺盛,降價(jià)空間不大。部分三四線城市降價(jià)壓力較大,有可能引發(fā)連鎖反應(yīng),部分房企會(huì)因房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但并不能由此認(rèn)為整個(gè)樓市“入冬”。
     
    上海歷來(lái)是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。上海市住房保障與房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前也表示,房?jī)r(jià)受供求關(guān)系、土地價(jià)格、貨幣政策、市場(chǎng)預(yù)期等諸多因素影響,目前并沒(méi)有“入冬”的跡象。去年上海房?jī)r(jià)上漲較快,但去年下半年到目前,房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅逐漸收窄,說(shuō)明上海房?jī)r(jià)走勢(shì)正趨于平緩。同樣,由于去年成交量較大,今年前幾個(gè)月同比有所下降,應(yīng)是回歸到了正常狀態(tài)。
     
    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出,樓市崩潰說(shuō)危言聳聽(tīng)。不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的下調(diào)案例,就說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)普遍“大跳水”,出現(xiàn)斷崖式的崩盤(pán)局面。正常的市場(chǎng)是要允許價(jià)格波動(dòng)的,應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此前,房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是個(gè)單邊市,現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化,正好是一個(gè)矯正的契機(jī)。
     
    “松綁救市”當(dāng)三思慎行 市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)發(fā)揮作用
     
    不過(guò),眼下銅陵、南寧、無(wú)錫、天津?yàn)I海新區(qū)等地或放松調(diào)控,或采取部分刺激舉措的行為,仍是高度敏感,備受關(guān)注,且無(wú)一例外地被市場(chǎng)解讀為“救市”信號(hào)。
     
    專(zhuān)家認(rèn)為,政府放松對(duì)市場(chǎng)的管制,本身無(wú)可厚非,從樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看,也是讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用,但是,如果純粹為了“救市”而出臺(tái)刺激政策,則大可不必,也有悖于樓市調(diào)控的初衷。
     
    楊紅旭認(rèn)為,部分地方政府依據(jù)以前的慣性思維,在微觀領(lǐng)域直接干預(yù)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán),這種做法值得商榷。目前樓市處于形勢(shì)高位,正在慢慢下行,明年或是一個(gè)探底的過(guò)程,經(jīng)過(guò)一、兩年的去庫(kù)存,市場(chǎng)供求關(guān)系將由目前的供大于求慢慢轉(zhuǎn)變成供求平衡,這是一個(gè)市場(chǎng)再平衡的過(guò)程。政府更應(yīng)該維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行,而不是看到降價(jià)就急于“救市”,甚至干涉開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為。
     
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受記者采訪時(shí)表示,考慮到房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì),一頭連著民生,既要防止在穩(wěn)增長(zhǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài),又要防止房地產(chǎn)較快下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)的增速放緩在情理之中,但市場(chǎng)的觀望情緒增加,部分居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)明顯,所以,要在保持定力的同時(shí),密切關(guān)注市場(chǎng)的變化,在調(diào)控的方式、節(jié)奏上做適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)和微調(diào),防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的積累。結(jié)合長(zhǎng)效機(jī)制的建立,包括房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記、戶(hù)籍制度改革等,更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。
     
    賈康認(rèn)為,目前所有的跡象合在一起,不必刻意針對(duì)房?jī)r(jià)去強(qiáng)調(diào)調(diào)控。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào),在市場(chǎng)出現(xiàn)分化后,地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇,讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。再跟上中長(zhǎng)期制度建設(shè),應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大反彈。
     
    業(yè)內(nèi)人士指出,樓市已呈分化態(tài)勢(shì),各地冷熱不均,不宜放大危機(jī),也不應(yīng)忽視風(fēng)險(xiǎn)。作為市場(chǎng)主體,開(kāi)發(fā)商無(wú)論漲價(jià),還是降價(jià),都屬于自主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,這正是讓市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用的體現(xiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,以長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)取代限購(gòu)、限貸等硬性措施是大勢(shì)所趨,一些地方政府選擇“救市”,應(yīng)當(dāng)三思慎行。
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