進(jìn)入5月，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，多個(gè)城市商品住宅成交量?jī)r(jià)齊跌，包括行業(yè)龍頭萬(wàn)科在內(nèi)的一些房企也在提示樓市風(fēng)險(xiǎn)。加上少數(shù)“熬不住”的二三線城市，接二連三地被曝出臺(tái)放松調(diào)控的新政，仿佛喊了多年的“狼來(lái)了”——中國(guó)內(nèi)地樓市“拐點(diǎn)”已然來(lái)了。 

 

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢(shì)，各地冷熱不均，風(fēng)險(xiǎn)固不可忽視，危機(jī)亦不宜放大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)取代限購(gòu)、限貸等硬性措施乃大勢(shì)所趨，但眼下，地方政府若因?yàn)榻祪r(jià)而“救市”，讓開(kāi)發(fā)商心頭一熱，卻易讓老百姓心頭一涼。

 

“短周期調(diào)整”之勢(shì)確立 “救市”措施悄然出臺(tái)

 

從5月1日起，購(gòu)買(mǎi)商品住房可享受政府契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)第二套住房部分首付降至四成、外地居民購(gòu)房可遷入戶(hù)籍——盡管三線城市，安徽省銅陵市政府出臺(tái)的樓市新政，還是引起市場(chǎng)大嘩，被認(rèn)為是第一個(gè)“裸奔救市”。

 

事實(shí)上，4月以來(lái)，南寧、無(wú)錫、天津等地紛紛傳出出臺(tái)樓市新政，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶(hù)籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，為樓市調(diào)控政策“松綁”。

 

與此同時(shí)，杭州、常州、無(wú)錫等部分城市樓盤(pán)率先降價(jià)，甚至部分一線城市也出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目。市場(chǎng)觀望氣氛加重，購(gòu)房者意愿急速下降。

 

一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，4月份重點(diǎn)城市中超過(guò)六成成交量環(huán)比下跌，北京、大連等市成交量跌幅達(dá)到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數(shù)。剛剛過(guò)去的五一假期，絕大部分一二線樓市成交慘淡。54個(gè)重點(diǎn)城市五一期間合計(jì)簽約住宅9887套，同比下調(diào)32.5%，其中一線城市下調(diào)40%，二線城市下調(diào)35%。

 

而直接將看空樓市推上“巔峰”的是網(wǎng)上流傳的一篇萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶內(nèi)部交流發(fā)言稿。盡管萬(wàn)科方面隨后對(duì)“新華視點(diǎn)”記者再三聲明這是非公開(kāi)場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)提示，不是萬(wàn)科看空行業(yè)，但仍引起連鎖反應(yīng)，5月5日滬深兩市地產(chǎn)股普遍下挫。

 

“無(wú)風(fēng)不起浪！”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)看空的預(yù)期并不是沒(méi)有依據(jù)，從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)及市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市成交回調(diào)之勢(shì)已經(jīng)確立。但樓市降溫并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)總體下跌，或者跌幅比較大的現(xiàn)象，它是一個(gè)區(qū)域分化、項(xiàng)目分化的趨勢(shì)。市場(chǎng)現(xiàn)在還不是“崩盤(pán)”的節(jié)奏，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、商品住房市場(chǎng)的供求情況，都決定了目前樓市是一個(gè)短周期調(diào)整，從商品住宅市場(chǎng)的存貨量和消化速度來(lái)看，預(yù)計(jì)一年半時(shí)間基本上可以接近底部。

 

 

市場(chǎng)分化加劇 “崩盤(pán)”言之過(guò)激

 

每一次房?jī)r(jià)和成交量的波動(dòng)，都會(huì)引起市場(chǎng)的熱議，一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家也都會(huì)拋出多空兩方面的觀點(diǎn)。此次樓市出現(xiàn)回調(diào)之勢(shì)，同樣再次引出“崩盤(pán)”和“入冬”論，甚至有境外媒體稱(chēng)“已經(jīng)聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。

 

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)堅(jiān)持認(rèn)為內(nèi)地樓市仍然處于可控、可為的態(tài)勢(shì)，業(yè)界的主流做法亦與“樓市雪崩”論相去甚遠(yuǎn)。

 

就在市場(chǎng)傳出北京五一假期新房成交創(chuàng)7年新低的當(dāng)口，6日，復(fù)地集團(tuán)分別以6.3%和18.3%的溢價(jià)率，競(jìng)得通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)兩宗多功能地塊。值得注意的是，為取得地塊，復(fù)地分別經(jīng)過(guò)11輪和49輪競(jìng)價(jià)方才獲得。激烈的競(jìng)爭(zhēng)，仍然反映出開(kāi)發(fā)商的另一種預(yù)期。

 

萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，樓市以前是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，輕輕松松誰(shuí)都能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開(kāi)始。無(wú)論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)很多的機(jī)會(huì)。

 

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也認(rèn)為，樓市“崩盤(pán)”論言之過(guò)激，目前全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯地分化，一線城市還是持樂(lè)觀態(tài)度，剛需旺盛，降價(jià)空間不大。部分三四線城市降價(jià)壓力較大，有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，部分房企會(huì)因房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但并不能由此認(rèn)為整個(gè)樓市“入冬”。

 

上海歷來(lái)是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。上海市住房保障與房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前也表示，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系、土地價(jià)格、貨幣政策、市場(chǎng)預(yù)期等諸多因素影響，目前并沒(méi)有“入冬”的跡象。去年上海房?jī)r(jià)上漲較快，但去年下半年到目前，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅逐漸收窄，說(shuō)明上海房?jī)r(jià)走勢(shì)正趨于平緩。同樣，由于去年成交量較大，今年前幾個(gè)月同比有所下降，應(yīng)是回歸到了正常狀態(tài)。

 

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，樓市崩潰說(shuō)危言聳聽(tīng)。不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的下調(diào)案例，就說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)普遍“大跳水”，出現(xiàn)斷崖式的崩盤(pán)局面。正常的市場(chǎng)是要允許價(jià)格波動(dòng)的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是個(gè)單邊市，現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化，正好是一個(gè)矯正的契機(jī)。

 

“松綁救市”當(dāng)三思慎行 市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)發(fā)揮作用

 

不過(guò)，眼下銅陵、南寧、無(wú)錫、天津?yàn)I海新區(qū)等地或放松調(diào)控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關(guān)注，且無(wú)一例外地被市場(chǎng)解讀為“救市”信號(hào)。

 

專(zhuān)家認(rèn)為，政府放松對(duì)市場(chǎng)的管制，本身無(wú)可厚非，從樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，也是讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺(tái)刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調(diào)控的初衷。

 

楊紅旭認(rèn)為，部分地方政府依據(jù)以前的慣性思維，在微觀領(lǐng)域直接干預(yù)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，這種做法值得商榷。目前樓市處于形勢(shì)高位，正在慢慢下行，明年或是一個(gè)探底的過(guò)程，經(jīng)過(guò)一、兩年的去庫(kù)存，市場(chǎng)供求關(guān)系將由目前的供大于求慢慢轉(zhuǎn)變成供求平衡，這是一個(gè)市場(chǎng)再平衡的過(guò)程。政府更應(yīng)該維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，而不是看到降價(jià)就急于“救市”，甚至干涉開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為。

 

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受記者采訪時(shí)表示，考慮到房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，既要防止在穩(wěn)增長(zhǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，又要防止房地產(chǎn)較快下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)的增速放緩在情理之中，但市場(chǎng)的觀望情緒增加，部分居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)明顯，所以，要在保持定力的同時(shí)，密切關(guān)注市場(chǎng)的變化，在調(diào)控的方式、節(jié)奏上做適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)和微調(diào)，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的積累。結(jié)合長(zhǎng)效機(jī)制的建立，包括房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記、戶(hù)籍制度改革等，更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。

 

賈康認(rèn)為，目前所有的跡象合在一起，不必刻意針對(duì)房?jī)r(jià)去強(qiáng)調(diào)調(diào)控。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。再跟上中長(zhǎng)期制度建設(shè)，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強(qiáng)烈大反彈。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市已呈分化態(tài)勢(shì)，各地冷熱不均，不宜放大危機(jī)，也不應(yīng)忽視風(fēng)險(xiǎn)。作為市場(chǎng)主體，開(kāi)發(fā)商無(wú)論漲價(jià)，還是降價(jià)，都屬于自主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，這正是讓市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用的體現(xiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)取代限購(gòu)、限貸等硬性措施是大勢(shì)所趨，一些地方政府選擇“救市”，應(yīng)當(dāng)三思慎行。