在成功打造“大悅城”城市綜合體商業(yè)品牌，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線復(fù)制之后，中糧置地正謀劃在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打造一條全新的產(chǎn)品線。

 

與定位城市核心商圈的綜合體項(xiàng)目“大悅城”系列不同，中糧置地的多位高管表示，全新的產(chǎn)品線將探索別墅區(qū)商業(yè)模式，開(kāi)發(fā)尚屬商業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)海”的次城市核心區(qū)。該產(chǎn)品線的首個(gè)項(xiàng)目中糧·祥云小鎮(zhèn)位于北京順義中央別墅區(qū)中心，首期最快于今年9月啟動(dòng)，二期商業(yè)將于2015年年底亮相。

 

“從商業(yè)角度看，中糧置地一直在探索第二條產(chǎn)品線。通過(guò)首個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如何將第二條產(chǎn)品線融入整個(gè)中糧置地商管中心，也是今年最重要的任務(wù)。”中糧置地商業(yè)管理中心副總經(jīng)理吳谷豐對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“全新的產(chǎn)品線將更注重住宅與商業(yè)項(xiàng)目的結(jié)合，如果首個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作順利，未來(lái)中糧置地將考慮在沈陽(yáng)等城市的其他高端住宅項(xiàng)目中復(fù)制該條產(chǎn)品線。”

 

落子北京中央別墅區(qū)

 

與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等“老牌”商業(yè)地產(chǎn)品牌相比，中糧集團(tuán)子公司中糧置地打造的首條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線“大悅城”系列算得上商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的后起之秀。其以購(gòu)物中心為主題，與公寓住宅、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)相結(jié)合形成的全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體，在業(yè)界已可以與萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)、廣州天河城、華潤(rùn)萬(wàn)象城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等商業(yè)地產(chǎn)品牌分庭抗禮。

 

自2007年底北京西單大悅城開(kāi)業(yè)至今，中糧置地已經(jīng)在北京、上海、天津、成都、沈陽(yáng)、煙臺(tái)等地落子布局，復(fù)制完成7個(gè)“大悅城”項(xiàng)目。

 

不過(guò)，與“大悅城”選址始終立足城市核心區(qū)不同，中糧置地欲打造的第二條產(chǎn)品線大有劍走偏鋒之勢(shì)，首個(gè)項(xiàng)目便選址于次城市核心區(qū)的高端別墅聚集區(qū)。但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，就別墅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)論在北京還是全國(guó)范圍，都尚無(wú)成功案例。

 

據(jù)悉，位于北京順義中央別墅區(qū)中心的中糧·祥云小鎮(zhèn)將建造一個(gè)布局于別墅聚集區(qū)中心的內(nèi)嵌式商業(yè)。中糧·祥云小鎮(zhèn)是中糧祥云國(guó)際生活廣場(chǎng)項(xiàng)目的一部分，祥云國(guó)際生活廣場(chǎng)規(guī)劃了32萬(wàn)平方米的住宅和19萬(wàn)平方米的商業(yè)，可出租商業(yè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到8萬(wàn)平方米，共200多個(gè)商鋪，主要以餐飲、兒童和體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主。項(xiàng)目形態(tài)類似于三里屯太古里的街區(qū)型商業(yè)。

 

“我們敢拿出10萬(wàn)平方米來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)榭吹搅藙e墅區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。首個(gè)祥云小鎮(zhèn)位于北京順義傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)等高端住宅區(qū)的中心，據(jù)我們測(cè)算，周邊有6個(gè)別墅集群、大大小小20個(gè)別墅項(xiàng)目。以市場(chǎng)調(diào)查得出的周邊別墅區(qū)平均入住率為80%測(cè)算，10分鐘到15分鐘的車程可達(dá)的輻射商圈人群規(guī)模至少有25萬(wàn)。”中糧置地北京公司常務(wù)副總經(jīng)理、祥云項(xiàng)目總經(jīng)理隋強(qiáng)表示，“除了別墅居住區(qū)，新國(guó)展區(qū)域的商務(wù)人群、首都機(jī)場(chǎng)周邊臨空商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群、外籍商務(wù)人群，都需要高端商業(yè)配套。”

 

在隋強(qiáng)看來(lái)，別墅區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)需求潛力巨大，但市場(chǎng)卻還處于“真空”狀態(tài)，除了部分底商商鋪外幾乎沒(méi)有成規(guī)模的中高端商業(yè)配套。“北京最好的中央別墅區(qū)周邊竟然連一個(gè)可以看電影的地方都沒(méi)有。”隋強(qiáng)同時(shí)介紹，目前計(jì)劃入駐的影院品牌橙天嘉禾影院，將在祥云小鎮(zhèn)內(nèi)開(kāi)設(shè)一家超過(guò)1600個(gè)座位的院線。

 

試水全新的別墅區(qū)商業(yè)模式之前，中糧置地也做了大量的前期準(zhǔn)備工作。據(jù)吳谷豐介紹，“大悅城”系列偏向時(shí)尚、潮流，面向年輕客群，與之相比，中糧的第二條商業(yè)產(chǎn)品線的定位則偏向家庭生活，客群為高端中產(chǎn)。

 

為了更好地將“大悅城”的商業(yè)積淀和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)輸入新的產(chǎn)品線，“祥云小鎮(zhèn)”項(xiàng)目整合了“大悅城”的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，吸納了原西單大悅城、朝北大悅城的核心商業(yè)團(tuán)隊(duì)。目前，“祥云小鎮(zhèn)”項(xiàng)目的總經(jīng)理助理兼招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總監(jiān)張黎就來(lái)自朝北大悅城，項(xiàng)目組長(zhǎng)任庭海則曾任西單大悅城總經(jīng)理助理。

 

商業(yè)品牌“雙線并重”

 

有別于同屬中糧集團(tuán)旗下專注于住宅開(kāi)發(fā)的中糧地產(chǎn)，中糧置地的業(yè)務(wù)重心一直是商業(yè)物業(yè)、酒店和商務(wù)公寓、別墅等高端綜合業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)。

 

對(duì)于首條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線“大悅城”，中糧置地相當(dāng)重視，2013年年報(bào)就描述道：“未來(lái)將以大悅城城市綜合體作為主要資源配置方向，擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)綜合類地塊或包含一定商業(yè)比例的混合型地塊。”但這顯然并不妨礙中糧置地繼“大悅城”之后，開(kāi)發(fā)“祥云小鎮(zhèn)”這第二條產(chǎn)品線，形成“雙線并重”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局。

 

與“大悅城”系列的發(fā)展路徑類似，中糧置地延續(xù)了先探索再?gòu)?fù)制的商業(yè)運(yùn)作模式，計(jì)劃將首個(gè)“祥云小鎮(zhèn)”商業(yè)項(xiàng)目打造成別墅商業(yè)的樣本，一旦探索成功，則可以很快走上類似“大悅城”的復(fù)制之路。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，中糧置地已經(jīng)準(zhǔn)備將位于沈陽(yáng)沈北區(qū)域的一個(gè)地塊作為打造下一個(gè)“祥云小鎮(zhèn)”的未來(lái)儲(chǔ)備。

 

“中糧地產(chǎn)旗下現(xiàn)在也有很多別墅區(qū)，‘祥云小鎮(zhèn)’所在的祥云國(guó)際本身就是比較典型的別墅區(qū)。通過(guò)大悅城管理的經(jīng)驗(yàn)，我們希望把商業(yè)的份額融入別墅住宅項(xiàng)目里。開(kāi)發(fā)第二條產(chǎn)品線是我們必須要做的事情，第二條產(chǎn)品線的融入，也是整個(gè)中糧置地商管中心今年最重要的任務(wù)。”吳谷豐表示。

 

從主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地趨勢(shì)看，在一二線城市的核心區(qū)拿地已經(jīng)越來(lái)越難，更多的新項(xiàng)目均位于城市的次核心區(qū)域。如何發(fā)掘這些區(qū)域的商業(yè)潛能，也是很多專注商業(yè)地產(chǎn)、高端住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)需要攻克的難題。

 

此前，中糧置地董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事周政曾在公開(kāi)場(chǎng)合透露，中糧置地今年新增土地儲(chǔ)備目標(biāo)是100萬(wàn)平方米，首選的還是長(zhǎng)三角、珠三角這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。

 

目前，中糧置地的土地儲(chǔ)備有位于三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)濱海地段的十宗地塊，以及位于成都市武侯區(qū)核心地段的一宗地塊，土地使用權(quán)面積合計(jì)超過(guò)63萬(wàn)平方米。

 

如果“祥云小鎮(zhèn)”的第二條產(chǎn)品線探索成功，中糧置地將形成“祥云小鎮(zhèn)”與“大悅城”系列“雙線并重”的商業(yè)地產(chǎn)模式，其品牌產(chǎn)品線也將涵蓋城市核心城市綜合體，以及次城市核心區(qū)、別墅區(qū)商業(yè)等龐大商業(yè)地產(chǎn)版圖。

 

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）中國(guó)區(qū)發(fā)言人張平認(rèn)為，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，城市綜合體遍地開(kāi)花的當(dāng)下，如何解決商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的問(wèn)題非常重要。“從全球范圍看，不管美國(guó)還是澳大利亞，社區(qū)型的商業(yè)都非常發(fā)達(dá)，它們的別墅區(qū)商業(yè)基本是自給自足的，”張平表示，“開(kāi)發(fā)包括高端別墅區(qū)商業(yè)在內(nèi)的特色社區(qū)商業(yè)，或可成為緩解未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的路徑之一。”