聚焦高端住宅，并發(fā)力核心地段持有物業(yè)，央企方興地產(chǎn)憑借“綠金精品”和“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略正在快速增長(zhǎng)。

 

根據(jù)2013年報(bào)數(shù)據(jù)，受益于“綠金精品”的高端住宅項(xiàng)目，方興地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的去化率平均達(dá)9成，毛利率高達(dá)44.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)約30%的水平。

 

在“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略下，方興地產(chǎn)持有物業(yè)也穩(wěn)健發(fā)展。2013年，整體租金收入約10億元，相比2012年，上升近13%。

 

據(jù)悉，今年方興地產(chǎn)將用150億元擴(kuò)增土地儲(chǔ)備，是2013年預(yù)算的兩倍；預(yù)計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)以約40%的合同銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)，超過(guò)大部分同業(yè)10%-20%的目標(biāo)。

 

掘金綠金產(chǎn)品，毛利率高達(dá)44%

 

聚焦高端住宅，實(shí)行綠金產(chǎn)品戰(zhàn)略是方興地產(chǎn)取得高增長(zhǎng)的關(guān)鍵。年報(bào)顯示，截至2013年12月31日，方興地產(chǎn)累計(jì)取得物業(yè)簽約與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額共計(jì)209.94億元，較2012年157.93億元上升33%。其中，高端住宅項(xiàng)目——綠金產(chǎn)品，整體銷(xiāo)售收入上升25%，至136.1億元，占據(jù)收入總額65%。

 

自2010年將綠色戰(zhàn)略定為企業(yè)主戰(zhàn)略后，“綠色科技、金茂品質(zhì)”的“金茂”系列產(chǎn)品成為方興地產(chǎn)的重要軟實(shí)力。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析，“在房企紛紛轉(zhuǎn)型剛需的熱潮面前，方興地產(chǎn)保持了克制，項(xiàng)目始終聚焦高端，這也使得金茂府系列產(chǎn)品得到了更多市場(chǎng)認(rèn)可，并在行業(yè)內(nèi)重新定義高端與品質(zhì)，極大增加了產(chǎn)品的附加值”。

 

這也使得方興地產(chǎn)取得很好的毛利。根據(jù)年報(bào)顯示，2013年方興地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利74.2億元，相比于2012年的58億，漲幅27.9%；毛利率由41.9%上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至44.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)31.04%平均水平。

 

在房地產(chǎn)行業(yè)，高毛利率與高周轉(zhuǎn)率往往不能共存，很多企業(yè)會(huì)以犧牲毛利率為代價(jià)，來(lái)?yè)Q取快速周轉(zhuǎn)。

 

為了避免陷入這種情況，同時(shí)保證高毛利率和高周轉(zhuǎn)率，方興地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的時(shí)間控制：拿地（專(zhuān)題閱讀）10個(gè)月后要實(shí)現(xiàn)首期開(kāi)盤(pán)，20個(gè)月后要?dú)w還股東收入，并且要保證不能低于30%的毛利率。相比行業(yè)老大萬(wàn)科奉行的“5986”原則，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅，方興地產(chǎn)的10-20-30標(biāo)準(zhǔn)大有后來(lái)者居上的趨勢(shì)。

 

快速周轉(zhuǎn)使得方興地產(chǎn)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)更加安全。年報(bào)顯示，截至2013年底，方興地產(chǎn)的現(xiàn)金資源共計(jì)117億元，同比上漲12.4%，處于現(xiàn)金充足狀態(tài)。加上對(duì)負(fù)債規(guī)模的克制，2013年方興地產(chǎn)資產(chǎn)凈負(fù)債率保持在41%的水平。

 

雙輪驅(qū)動(dòng)提速，物業(yè)租賃穩(wěn)增

 

除了在開(kāi)發(fā)物業(yè)方面取得成績(jī)之外，方興地產(chǎn)去年持有物業(yè)發(fā)展也較為穩(wěn)健。2013年寫(xiě)字樓、商業(yè)完成預(yù)算。盡管整個(gè)酒店行業(yè)疲軟，但方興地產(chǎn)采取靈活策略，順利突圍。

 

根據(jù)年報(bào)顯示，方興地產(chǎn)2013年物業(yè)租賃板塊整體入賬銷(xiāo)售收入為10.1億元，上升近13%，租金收入主要來(lái)自于北京凱晨世貿(mào)中心和金茂大廈。此外，方興地產(chǎn)物業(yè)出租率及租金水平表現(xiàn)理想。

 

在酒店經(jīng)營(yíng)方面，2013年，方興地產(chǎn)之酒店板塊整體入賬銷(xiāo)售收入為20.6億港元，此板塊收入主要來(lái)自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店及北京金茂威斯汀大飯店。公司在全國(guó)共擁有七家酒店，分別位于北京、上海、三亞、深圳、南京等一線(xiàn)城市或5A級(jí)度假區(qū)的最黃金地段，總建筑面積約44萬(wàn)平方米，客房數(shù)目逾3000間。

 

盡管去年受政策及市場(chǎng)供應(yīng)量的影響，中國(guó)酒店市場(chǎng)需求放緩，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)亦加劇。

 

海通國(guó)際研報(bào)稱(chēng)，方興地產(chǎn)2013年酒店業(yè)務(wù)收入小幅增長(zhǎng)3%達(dá)到港幣20.6億元，在酒店業(yè)整體慘淡的情況下，公司酒店部分這一業(yè)績(jī)實(shí)在難得。

 

京東旅游圈提升區(qū)域?qū)傩?，平谷別墅成功卡位

 

京津冀一體化概念的升溫，使得北京平谷區(qū)打造“京東旅游圈”的計(jì)劃有了更快的推進(jìn)。

 

“平谷位于京津冀三省市交界地，是京津冀合作很重要的區(qū)域，這也給我們提供了很大的發(fā)展空間。”平谷區(qū)區(qū)長(zhǎng)姜帆透露，在生態(tài)保護(hù)上北京、天津、河北三省市已經(jīng)建立了合作機(jī)制，接下來(lái)將建設(shè)京東旅游圈，整合三省市旅游資源共同打造一個(gè)旅游勝地。

 

據(jù)悉，被列為京津冀三省市區(qū)域旅游合作重點(diǎn)的“2014京津冀旅游一卡通”近日也全面發(fā)行，持一張卡即可在京津冀600余家旅游景區(qū)享受門(mén)票優(yōu)惠價(jià)格。

 

“京東旅游圈形成后，處在交界點(diǎn)的平谷區(qū)域?qū)碛斜本?、天津、河北三省市的游客資源，同時(shí)也會(huì)吸引來(lái)自三地的置業(yè)人群匯聚于此，區(qū)域改善型需求或?qū)⒂瓉?lái)新一輪爆發(fā)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，基于區(qū)域現(xiàn)有條件和發(fā)展情況，京東旅游圈對(duì)平谷區(qū)域的拉升效應(yīng)不容小覷，這從歷來(lái)旅游資源對(duì)區(qū)域樓市帶來(lái)的一系列利好影響中可見(jiàn)一斑。

 

事實(shí)上，伴隨著京津冀一體化概念的升溫和京東旅游圈的建設(shè)，一些嗅覺(jué)靈敏的置業(yè)者開(kāi)始將目光投向當(dāng)?shù)貥鞘?，而與區(qū)域?qū)傩苑浅Ｆ鹾系纳鷳B(tài)別墅項(xiàng)目更是受到了超乎尋常的關(guān)注和青睞，平谷生態(tài)別墅這一細(xì)分市場(chǎng)正暗潮洶涌。

 

在今年“平谷桃花節(jié)”上提供贊助并建立服務(wù)站的首城匯景灣，作為據(jù)守馬坊鎮(zhèn)的第一生態(tài)大盤(pán)，其目前主推的130、150平方米的三居大戶(hù)型及330-350平方米的雙拼、聯(lián)排別墅產(chǎn)品，戶(hù)型設(shè)計(jì)方正、浪費(fèi)面積少、布局合理、時(shí)尚簡(jiǎn)約，通體落地窗采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，有效阻隔了外界的干擾，項(xiàng)目周邊的多個(gè)公園更營(yíng)造了舒適宜人的自然環(huán)境，這些恰恰迎合了目前區(qū)域市場(chǎng)需求，從而使得首城匯景灣在平谷生態(tài)別墅市場(chǎng)成功卡位。

 

數(shù)據(jù)顯示，2013年，首城匯景灣全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額近10億，該樓盤(pán)能夠持續(xù)熱銷(xiāo)的主要原因是對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把脈以及產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位。據(jù)其前期市場(chǎng)調(diào)研，客戶(hù)置業(yè)平谷馬坡鎮(zhèn)的重要?jiǎng)訖C(jī)之一是充分認(rèn)可當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上特別注重產(chǎn)品與周邊優(yōu)質(zhì)環(huán)境資源的融合與利用，重點(diǎn)突出產(chǎn)品的健康性和舒適性。

 

萬(wàn)通臺(tái)北2011項(xiàng)目收官，將打造半山國(guó)際社區(qū)

 

房企出海的一長(zhǎng)串名單中，萬(wàn)通不是投資最大的，但無(wú)疑是國(guó)際化最純粹的一個(gè)。

 

歷時(shí)3年，萬(wàn)通出海的標(biāo)志性項(xiàng)目——萬(wàn)通臺(tái)北2011已近收官。據(jù)了解，項(xiàng)目銷(xiāo)售率89.9%，4月已提交了使用執(zhí)照申請(qǐng)書(shū)，明年初，客戶(hù)即將入住。最新的消息是，萬(wàn)通臺(tái)北2011已與周邊半山匯、大景大院、天境360項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同打造臺(tái)北半山國(guó)際社區(qū)，這將是臺(tái)灣地區(qū)第一個(gè)面向全球的國(guó)際化社區(qū)。

 

“萬(wàn)通臺(tái)北2011”作為大陸企業(yè)投資臺(tái)灣的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在具體操作上，采用了大陸、臺(tái)灣兩岸聯(lián)合，既發(fā)揮了大陸公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力，又結(jié)合了臺(tái)灣本地豐富的建造經(jīng)驗(yàn)和顧問(wèn)能力。

 

馮侖曾表示，海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)因發(fā)展時(shí)期早、成熟度較高，對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的理念更為深入，只有在海外市場(chǎng)投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬(wàn)通地產(chǎn)決勝高端物業(yè)市場(chǎng)的最大底氣。