在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之后，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)四年之久的限購(gòu)政策，即將淡出。

 

昨日有消息稱(chēng)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市，有可能全面松綁限購(gòu)政策。

 

對(duì)此，接近住建部的權(quán)威人士向上證報(bào)記者確認(rèn)，上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門(mén)還需等待中央態(tài)度。

 

2010年4月，為應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì)，有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明，限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。 

 

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢(qián)荒”，更是給市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開(kāi)始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

 

“目前中國(guó)樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中介公司已經(jīng)開(kāi)始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見(jiàn)。”一家大型房企高管稱(chēng)。

 

也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，為重新考量限購(gòu)等政策提供了條件。

 

昨日有消息稱(chēng)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市，有可能全面松綁限購(gòu)政策。

 

對(duì)此，接近住建部的權(quán)威人士向上證報(bào)記者確認(rèn)，上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門(mén)還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來(lái)，一線城市目前還很難在近期松綁限購(gòu)，因?yàn)橹?房?jī)r(jià))上漲過(guò)快，且目前還沒(méi)有見(jiàn)到明顯的房?jī)r(jià)下降或市場(chǎng)調(diào)整。”該人士稱(chēng)。

 

“我咨詢(xún)了很多房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在企業(yè)層面還沒(méi)有得到這個(gè)消息。但我們感覺(jué)這個(gè)政策執(zhí)行的可能性很大，無(wú)論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來(lái)。”中原地產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示。

 

四年限購(gòu)路

 

限購(gòu)，這個(gè)具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，曾被視為抑制房?jī)r(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭(zhēng)議。

 

為應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，兌現(xiàn)“一定要把房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)控制住”的承諾，2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì)，目前有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明，限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

 

縱觀四年限購(gòu)歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí)，綠城中國(guó)等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商，成交量驟減。綠城無(wú)奈走上賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股份的求生之路。當(dāng)企業(yè)和地方通過(guò)各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時(shí)，住建部有關(guān)人士曾私下無(wú)奈地表示，“目前除了行政性強(qiáng)行限購(gòu)，誰(shuí)還有更好的調(diào)控房?jī)r(jià)的辦法，我們虛心求教。”

 

一些對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購(gòu)，比如蕪湖、武漢、廈門(mén)、珠海、長(zhǎng)沙等，而多數(shù)變相或直接的松綁，都以地方政府否認(rèn)、收回，或上級(jí)政府叫停等方式草草收?qǐng)?。這也折射出中央層面對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策的決心。

 

不過(guò)，限購(gòu)的威力在2013年已經(jīng)開(kāi)始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈，并帶來(lái)房?jī)r(jià)再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來(lái)恐慌式購(gòu)房外，市場(chǎng)面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購(gòu)“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

 

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢(qián)荒”，更是對(duì)市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開(kāi)始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

 

“雙向調(diào)控”啟程

 

“目前中國(guó)樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中介公司已經(jīng)開(kāi)始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見(jiàn)。”一家大型房企高管稱(chēng)。

 

也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，為重新考量限購(gòu)等政策提供了條件。

 

今年的政府工作報(bào)告中重申，中國(guó)將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。即，針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

 

今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”即為分類(lèi)指導(dǎo)，就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫(kù)存。

 

市場(chǎng)將上述動(dòng)向解讀為：中央對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)已“心中有數(shù)”，限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。

 

而根據(jù)上證報(bào)記者在多個(gè)二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)的意愿較為強(qiáng)烈。一些城市也已陸續(xù)出臺(tái)松綁政策。與過(guò)去兩年不同的是，這些放松限購(gòu)的政策基本得到認(rèn)可。

 

對(duì)此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興向上證報(bào)記者表示，這個(gè)方向沒(méi)錯(cuò)。他分析，今后中央不會(huì)再出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為：其一，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行因城因地分類(lèi)調(diào)控，以地方政策為主；其二，實(shí)行“雙向調(diào)控”政策，即一、二線熱點(diǎn)城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調(diào)控方向難以改變，調(diào)控力度也難以放松，同時(shí)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，對(duì)于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持；其三，對(duì)三、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

 

“今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況，為此必須實(shí)施分類(lèi)調(diào)控。”趙路興說(shuō)。

 

“限購(gòu)松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒(méi)有很大改善，限購(gòu)松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的作用。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說(shuō)。