限購，這個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，曾被視為抑制房價(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。
昨天，有媒體報(bào)道了“住建部人士表態(tài)：除北上廣深外，其他城市限購可自行調(diào)節(jié)”的消息，在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。放松限購的傳言，再一次證實(shí)了樓市的“盛極而衰”已然到來，地方政府在增加財(cái)政補(bǔ)貼、降低買房落戶門檻、加大公積金支持等“擦邊球”之外，不排除會(huì)有更實(shí)質(zhì)性的扶持政策。
3年限購路
調(diào)控
2011年：新“國八條”出臺(tái)
2011年1月，國務(wù)院出臺(tái)新“國八條”，此后全國共46個(gè)城市出臺(tái)限購政策。南京限購令于2011年2月19日落地。
2011年—2012年：綠城賣股份求生存
限購影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí)，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商，成交量驟減。綠城無奈走上賣項(xiàng)目、賣股份的求生之路。
2013年上半年：新“國五條”的恐慌
2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢反彈。除了個(gè)稅按差額20%征收等新“國五條”政策帶來恐慌式購房外，市場面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。
救市
南寧：打響第一槍
從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
銅陵：買房有補(bǔ)貼
2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房)的，按房價(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。
無錫：買房落戶降門檻
5月1日起，外地人在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)，落戶面積門檻由原建筑面積70平方米降低到60平方米。
鄭州：貸款有政策性擔(dān)保
5月8日，鄭州發(fā)布《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見稿)》，市民購房貸款可獲政策性擔(dān)保。
揚(yáng)州：公積金“又提又貸”
5月20日開始，揚(yáng)州允許借款人申請公積金貸款時(shí)，提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結(jié)清貸款時(shí)使用。這是揚(yáng)州在去年4月暫停“又提又貸”“商貸轉(zhuǎn)公貸”“異地貸款”等三項(xiàng)公積金業(yè)務(wù)后，恢復(fù)“又提又貸”業(yè)務(wù)。
焦點(diǎn)
除北上廣深外，限購可能松綁？
昨天，上海證券報(bào)報(bào)道稱，影響中國房地產(chǎn)數(shù)年之久的限購政策即將淡出。
根據(jù)上海證券報(bào)的報(bào)道，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，“這意味著除四大一線城市之外的幾十個(gè)限購城市，有可能全面松綁限購政策。”
接近住建部的權(quán)威人士向上海證券報(bào)記者確認(rèn)，這個(gè)政策方向和趨勢已經(jīng)明確，但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因?yàn)橹胺績r(jià)上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價(jià)下降或市場調(diào)整。”
中國證券報(bào)記者進(jìn)一步采訪了住建部政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人表示，“限購令本身就是短期政策，從長遠(yuǎn)看必然要退出市場，至于在什么時(shí)間、以什么方式退出要根據(jù)市場形態(tài)而定。對限購的任何調(diào)整都需要有兩個(gè)前提，即不會(huì)影響市場預(yù)期、不會(huì)造成市場大幅波動(dòng)。”
消息一出，迅速在網(wǎng)上引發(fā)關(guān)注，一旦放松限購，意味的不僅僅是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，更是樓市步入下行的鐵證。
■業(yè)內(nèi)解讀
取消或者松綁，地方有自主權(quán)
昨天，揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪了江蘇省住建廳相關(guān)人士。這位人士表示，沒有聽說過住建部有這樣的態(tài)度，目前依然堅(jiān)持的是今年全國兩會(huì)上提出的“分類調(diào)控，雙向調(diào)節(jié)”。南京市住建委的相關(guān)人士則表示，目前暫時(shí)還沒有接到任何關(guān)于調(diào)整限購的相關(guān)政策文件。
地方有無權(quán)力自行決定取消限購？揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪的諸多業(yè)內(nèi)人士，都給出了肯定的答復(fù)。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝明確表示，當(dāng)初限不限購就是地方自己決定的事情，文件也都是由每個(gè)城市單獨(dú)下發(fā)的，全國只有46個(gè)城市在限購。反過來，如果現(xiàn)在要取消或松綁，地方政府也應(yīng)該有自主權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，既然國家已經(jīng)確立了“分類調(diào)控”的思路，就是下放了調(diào)控自主權(quán)，一些樓市已陷入低迷的城市適當(dāng)放松，并不是沒有可能。
南京房價(jià)仍在漲，會(huì)取消限購嗎？
南京雖然也出現(xiàn)了成交量下降以及開發(fā)商優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象，但商品房空置率并不高，仍只有3萬余套，市場并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的現(xiàn)象。有沒有取消限購的可能性？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為值得商榷。
揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，南京目前有關(guān)限購的文件，還是去年11月25日下發(fā)的《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，在這個(gè)俗稱“寧八條”的文件中，寫明了“進(jìn)一步嚴(yán)格落實(shí)限購政策，嚴(yán)格執(zhí)行購房實(shí)名制度及購房資格查驗(yàn)制度。”對于限購的執(zhí)行時(shí)間，文件并沒有明確。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝認(rèn)為，一個(gè)城市是否需要取消限購，要看是不是有取消的必要、市場是否很低迷、房價(jià)是不是漲得很厲害，另外還得看有沒有取消的條件、一旦放松會(huì)不會(huì)形成搶購等因素。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，南京房價(jià)已連漲了23個(gè)月，4月份南京新房二手房價(jià)格環(huán)比上月均漲了0.4%，其中，新房漲幅與廈門并列，在70個(gè)大中城市中居于首位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去那種開盤“日光”，拿著錢還搶不到房的現(xiàn)象本身就不正常，目前的銷售走低、優(yōu)惠加碼的情況屬于回歸市場正軌，不宜輕言取消限購。
■各地比較
杭州否認(rèn)“限降” 南京許降不許漲
昨天，有浙江媒體報(bào)道稱，杭州市物價(jià)局、住保房管局發(fā)布規(guī)定：如果降價(jià)幅度超過15%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。此舉，被視為針對杭州樓市不斷出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象而制定的“限降令”。
同樣在昨天，杭州市住保房管局和杭州市物價(jià)局均否認(rèn)“限降”，表示加強(qiáng)備案管理是為了規(guī)范商品房銷售行為，不存在限降的說法。
揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，目前南京市規(guī)定，備案價(jià)格只許降不許漲。在開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售證之前，須向物價(jià)部門申報(bào)備案價(jià)格，降價(jià)銷售并不受限，但不允許漲價(jià)，如果想漲價(jià)，須在3個(gè)月后重新申報(bào)價(jià)格。
據(jù)了解，前段時(shí)間，南京就曾有一家樓盤推出商業(yè)性質(zhì)小公寓，備案價(jià)格每平方米4萬元，而實(shí)際銷售價(jià)僅為2萬元出點(diǎn)頭。
中央可能繼續(xù)“放任”樓市回調(diào)？
面對房地產(chǎn)市場回調(diào)態(tài)勢，市場出現(xiàn)兩種聲音。一種輿論認(rèn)為，政府應(yīng)積極介入，采取反制措施，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大崩盤。另有專家則認(rèn)為，擠泡沫過程在所難免，政府應(yīng)當(dāng)慎用調(diào)控，更多由市場自發(fā)做出調(diào)整。
惠譽(yù)國際評級機(jī)構(gòu)在近期研究報(bào)告中說，房地產(chǎn)市場放緩構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑的最大風(fēng)險(xiǎn)，但中國政府眼下仍握有強(qiáng)大的政策工具應(yīng)對可能的危機(jī)。
盡管如此，巴克萊銀行認(rèn)為，中央政府近期仍可能放任房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回調(diào)，不以刺激樓市換取經(jīng)濟(jì)增長。換言之，中央政府的著眼點(diǎn)不再是“救市”，而是“借勢”，在充分利用市場力量的同時(shí)改進(jìn)調(diào)控方式和切入角度。
不少海外媒體注意到，中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)出新思路：從全國“一刀切”式的行政強(qiáng)約束，到更強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)的市場化管理模式。一線城市著力“去投機(jī)”“去杠桿”，二線城市如出現(xiàn)庫存量大、量價(jià)齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。
■業(yè)內(nèi)解讀
房價(jià)暴跌或引發(fā)經(jīng)濟(jì)硬著陸
最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格5月份環(huán)比上漲的只有44個(gè)，為2012年年底以來新低。
瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說，房地產(chǎn)市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。英國《金融時(shí)報(bào)》也警告說，房地產(chǎn)市場如過快冷卻，將引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。
房價(jià)暴跌不會(huì)像某些人設(shè)想的那樣釋放消費(fèi)潛力，反而可能造成家庭財(cái)富縮水和消費(fèi)萎縮。房市低迷引發(fā)的消費(fèi)與投資雙降則會(huì)惡化企業(yè)經(jīng)營環(huán)境。
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