【觀點(diǎn)論道】臨沂商業(yè)地產(chǎn) 路在何方？
臨沂商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀如何？
本土與外來項(xiàng)目如何在競爭中共存？
臨沂商業(yè)地產(chǎn)招商環(huán)節(jié)遇到的瓶頸在哪里？
臨沂商業(yè)地產(chǎn)怎樣進(jìn)行差異化的市場定位？
臨沂商業(yè)地產(chǎn)是否遭遇同質(zhì)化嚴(yán)重現(xiàn)象的威脅？
商業(yè)地產(chǎn)能否成為臨沂房地產(chǎn)行業(yè)的主流趨勢？
臨沂商業(yè)地產(chǎn)，敢問路在何方？
……
>>>>導(dǎo)語
看行業(yè)解剖，聽唇舌論戰(zhàn)。5月24日下午，
家在臨沂網(wǎng)第2期地產(chǎn)人沙龍?jiān)谛侣劥髲B16樓（亞太信美會(huì)議室）如期舉行。來自臨沂各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總經(jīng)理和代表齊聚一堂，共同解析臨沂商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展機(jī)遇。大家針對各自項(xiàng)目的特點(diǎn)引出了行業(yè)性的討論，尤其在臨沂的城市特點(diǎn)、人民消費(fèi)觀念和商業(yè)氛圍等客觀因素影響下，所導(dǎo)致的“百貨招商難”、“定位選擇難”等方面進(jìn)行了深入探討，各抒己見，觀點(diǎn)鮮明，氣氛熱烈。
>>>>觀點(diǎn)實(shí)錄
海聯(lián)集團(tuán) 田總
商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢呈現(xiàn)從住宅市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫的趨勢。臨沂
北城新區(qū)等區(qū)域住宅市場的開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，要解決居住上的滿足，首當(dāng)其中的配套需求為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供了很大空間，同時(shí)也為進(jìn)一步提升住宅市場提供了保障。
面對同質(zhì)化威脅，綜合體業(yè)態(tài)要向國際化模式邁進(jìn)
臨沂目前的商業(yè)還處在低層次模式，而且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，少數(shù)成功，多數(shù)走樣。薛總認(rèn)為，臨沂的城市綜合體項(xiàng)目想要尋求未來發(fā)展，在業(yè)態(tài)選擇上做好定位，在業(yè)態(tài)模式上要向國際化模式邁進(jìn)，在應(yīng)對外來商業(yè)地產(chǎn)大鱷的沖擊上要有所創(chuàng)新。
順勢而為，調(diào)整思路，精雕細(xì)琢
萬興都是臨沂商業(yè)地產(chǎn)的先行者。梁總和大家分享了很多招商過程中的探索性意見。由于受到“臨沂”城市的自身限制，很多百貨品牌并沒有在三線城市的拓展計(jì)劃，所以在招商思路上
萬興都進(jìn)行了適時(shí)調(diào)整。在主力餐飲招商方面，目前下沉廣場和祥云棧道吸引了淺灣、遇見咖啡等很多餐飲商家進(jìn)駐，并且在涑河上還會(huì)有畫舫供游客參觀游玩，臨沂的“秦淮景觀”將在不久的將來呈現(xiàn)。同時(shí)，在體驗(yàn)化方面，除了大家都重視的兒童主題外，可以考慮將目光轉(zhuǎn)向青少年群體，比如攀巖等運(yùn)動(dòng)，臨沂市場還是個(gè)空白。
東方城 楊總
體驗(yàn)式營銷只是廣義，還需要不斷挖掘
東方集團(tuán)最早從洗化、超市起家，以百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)過升級改造，建設(shè)了第一個(gè)綜合體項(xiàng)目——
東方不夜城，成功被臨沂市民所熟知，并成為臨沂地標(biāo)性的建筑。楊總提出，在招商過程中確實(shí)存在很大難度，某些品牌對城市的選擇上很受限，某些業(yè)態(tài)也并不試用于臨沂商業(yè)，所以在業(yè)態(tài)選擇和商家引入上，要慎重。都說“吃喝玩樂看萬達(dá)”，其實(shí)體驗(yàn)化模式只是廣義上的概念，還需要每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入挖掘，找準(zhǔn)適合自身發(fā)展的著重點(diǎn)。
亞太信美 苗總
差異化的市場定位是解除同質(zhì)化威脅的重要環(huán)節(jié)
近年來，臨沂市政府加大對城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)力度，專門成立城市綜合體辦公室，并規(guī)劃在2013年-2016年建設(shè)城市綜合體18個(gè)，可以說這十幾個(gè)項(xiàng)目見證著未來臨沂的繁榮。但是項(xiàng)目多，競爭大，如何打造思維進(jìn)行差異化的市場定位，是解除同質(zhì)化威脅的重要環(huán)節(jié)。每個(gè)項(xiàng)目都要找到自身的市場特色。
威特·天元廣場 郗總
創(chuàng)新商業(yè)內(nèi)循環(huán)規(guī)劃，打造真正的體驗(yàn)式中心
臨沂商業(yè)地產(chǎn)的市場定位面臨一個(gè)尷尬的境地，立足臨沂目前的消費(fèi)市場和消費(fèi)水平，高端品牌的入駐受到限制，但是如果選擇中端品牌，勢必會(huì)在未來幾年遭到淘汰，所以在威特·天元廣場在定位上選擇了臨沂第一的濱河休閑商業(yè)綜合體，創(chuàng)新商業(yè)內(nèi)循環(huán)規(guī)劃。尤其是在餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)方面，美食娛樂版塊總面積22000㎡，內(nèi)有最潮夜店、最大餐飲廣場、全年齡段娛樂中心。用集群優(yōu)勢吸引中大量消費(fèi)人群帶動(dòng)整體項(xiàng)目人氣，聯(lián)動(dòng)其它版塊發(fā)展。
本土和外來品牌在競爭中共存
外來的商業(yè)地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐臨沂，打破了整個(gè)的臨沂商業(yè)格局。而伴隨周邊城市市場的開發(fā)建設(shè)以及“臨沂模式”的被復(fù)制，臨沂商業(yè)受到很大沖擊。但是如
東方不夜城等很多本土的商業(yè)地產(chǎn)頂住了壓力，業(yè)態(tài)越來越豐富，思路不斷打開，接地氣的同時(shí)引領(lǐng)超前的消費(fèi)觀念。趙總還以華潤舉例，提出溜冰場、電影院、休閑餐飲等體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)占據(jù)了2/3，而臨沂在這方面還很欠缺。
大品牌與接地氣之間權(quán)衡，打造城南最大的綜合購物商街
作為山東地王集團(tuán)投資、臨沂寶利置業(yè)有限公司開發(fā)的城南最大綜合性景觀購物商街，寶麗·
上海街占據(jù)了城南核心區(qū)域黃金位置，由80-300㎡多功能區(qū)間的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪及珍稀的精品住宅組成。張總介紹，寶麗·
上海街一直在“大品牌”與“接地氣”之間權(quán)衡，立足金融地產(chǎn)，自持物業(yè)60%。目前寶麗·
上海街會(huì)員招募效果不錯(cuò)。
借鑒成功的運(yùn)行模式，電商聯(lián)姻地產(chǎn)
2010年
江泉國際的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——
江泉國際廣場正式立項(xiàng)，涵括了五星級酒店、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)。騰總認(rèn)為，每個(gè)區(qū)域都會(huì)有一個(gè)長期規(guī)劃的發(fā)展形態(tài)，比如金九路的汽車銷售市場集群等。在招商瓶頸問題上，可以學(xué)習(xí)借鑒比較成功的商業(yè)運(yùn)營模式，依托地產(chǎn)、電商相結(jié)合的方式等。
銷售依托招商而行，商業(yè)運(yùn)營管理才是開始
頤高上海街占據(jù)了城市投資升值潛力的一個(gè)制高點(diǎn)。3期商鋪被認(rèn)為“臨沂最具含金量的商業(yè)項(xiàng)目之一”，是臨沂市場上僅有的海派商業(yè)文化景觀。徐經(jīng)理認(rèn)為，銷售的難點(diǎn)其實(shí)是在招商。銷售依托招商而行，后期的商業(yè)運(yùn)營管理才是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目真正的開始。
在思考中總結(jié)延續(xù)成功模式，打造濱河商業(yè)版塊
天泰華府是由日照興業(yè)集團(tuán)與浩宇集團(tuán)共同投資、臨沂天泰置業(yè)有限公司開發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目。經(jīng)過數(shù)年的辛苦歷程，形成了高品質(zhì)住宅、城市綜合體、旅游等產(chǎn)品全線覆蓋的發(fā)展格局。
天泰華府項(xiàng)目位于臨沂市政府新戰(zhàn)略部署的
北城新區(qū)，占地面積16萬平米，建筑面積約50萬平米，綠化率高達(dá)36%，
天泰華府將重新刷新臨沂高檔居住消費(fèi)生活理念，“高檔住宅、商街、休閑、辦公、酒店”多重業(yè)態(tài)完美融合。
小綜合+社區(qū)配套的市場定位，創(chuàng)建自身特色
劉總介紹，
豪森麗都三期豪森國際廣場項(xiàng)目體量不大，僅3萬平方。在市場定位上，根據(jù)調(diào)研后決定，從“城市綜合體”調(diào)整為“小綜合+社區(qū)配套”；在業(yè)態(tài)選擇上，多種類型的商家進(jìn)行綜合考察，目前中影院線和家家樂超市等即將入駐；在招商工作上，將次主力店作為重點(diǎn)，考察臨沂的連鎖品牌商家。
中楷信樂購城
停車位問題和經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，很重要！
作為住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角色轉(zhuǎn)變，思路要調(diào)整，中楷信樂購城自持1:9，運(yùn)營管理很重要，在項(xiàng)目開發(fā)商將落腳點(diǎn)放到停車位的問題上，拿出4萬平米用于停車場的建設(shè)。另外，商家選擇你合不合適，取決于兩大決定要素，一是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，二是地段需求。
>>>>結(jié)語
下午19時(shí)，歷經(jīng)3個(gè)小時(shí)的討論，
家在臨沂網(wǎng)第2期地產(chǎn)人沙龍圓滿結(jié)束。盡管很多問題還是沒有答案，但是相信經(jīng)過探討，大家都有了更新的認(rèn)識和更好的目標(biāo)。我們期待著行業(yè)翹楚們再聚首，共同為臨沂的房地產(chǎn)行業(yè)助力，共同建設(shè)繁榮大美臨沂。
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