日前中天城投的信披文件顯示，部分項(xiàng)目即便售價下降三成，地產(chǎn)公司還是能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。不少網(wǎng)友感嘆，這次地產(chǎn)公司是徹底脫了“底褲”，底線全部暴露。
中天城投：房價跌三成 在貴陽項(xiàng)目仍能保本
根據(jù)中天城投披露的增發(fā)方案，該公司融資不超過30億元中，將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 （以下簡稱金融中心項(xiàng)目）、貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán) （公租房組團(tuán)）項(xiàng)目和補(bǔ)充流動資金。其中，預(yù)計總投資74.43億元。
一般增發(fā)都會有可行性報告，在關(guān)于金融中心項(xiàng)目的可行性報告中，中天城投對風(fēng)險和收益進(jìn)行了預(yù)估。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項(xiàng)目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。
在這個基礎(chǔ)上，開發(fā)商測算，如果銷售均價下降15%時，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降32.93%時，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。簡單而言，即便目前房價跌去三成，中天城投在貴陽的這個項(xiàng)目仍能夠保本。
投資人：開發(fā)商把“底褲”都晾了
除了中天城投，萊茵置業(yè)此前也有過類似預(yù)測。該公司在評估萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目時表示，預(yù)測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降15%時，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價下降23.22%時，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。
不少投資人在看了中天城投和萊茵置業(yè)的報告后，感嘆這次開發(fā)商把“底褲”都晾了，開發(fā)商到底有多掙錢、能扛住多大房價下跌一目了然。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中有大量的上市公司，這些公司的銷售數(shù)據(jù)每年都公開。
巴克萊報告：政府最多能容忍房價下滑10%
由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院的研究報告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%，同比下降1.63和3.46個百分點(diǎn)。
而根據(jù)巴克萊銀行的研究報告，國內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤率大概在14%左右，如果全國范圍內(nèi)房價跌落10%-15%，將給一些大型地產(chǎn)商帶來沉重壓力。“基于此，我們認(rèn)為政府最多能容忍全國范圍內(nèi)房價下滑10%左右，否則就會出臺更多支持性舉措。”報告稱。
至于中天城投和萊茵置業(yè)所披露的降價兩到三成，公司仍然可以在項(xiàng)目上做到盈虧平衡，記者咨詢了地產(chǎn)行業(yè)成本控制人員。他表示，第一是可行性報告大多都是預(yù)估，其中變量考慮也不會特別充分，有些時候?yàn)榱隧?xiàng)目順利通過，預(yù)估會比較樂觀。另外，單一項(xiàng)目的代表性不強(qiáng)，比如說，真實(shí)土地成本、建安成本、融資成本等，不能簡單說房價降三成開發(fā)商都挺得住。
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