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  • 樓市供需格局生變 限購局部松綁料難扭市場頹勢

    2014年05月28日 17:51
    來源:瑯琊網(wǎng)
    《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,樓市下滑,庫存激增已引起中央關(guān)注。日前,住建部多個調(diào)研組分赴南京、廣州、深圳、福州等地實地調(diào)研樓市真實情況,以研判樓市趨勢。另外,有消息稱,除北京、上海、廣州、深圳之外,其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)。
     
    對此,業(yè)內(nèi)人士指出,在房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑,庫存飆升的背景下,更多城市有可能松綁已實施三年有余的限購措施。但值得注意的是,現(xiàn)階段供需關(guān)系已轉(zhuǎn)向,在房貸未有明顯放開的情況下,放松限購難以產(chǎn)生較大影響。
     
    調(diào)研
    住建部緊急摸底地方樓市
     
    5月20日,住建部相關(guān)工作人員飛抵南京進行市場調(diào)研。南京住建部門相關(guān)人員表示,此次調(diào)研較為突然,雖然行程僅一天,但從調(diào)研方向來看,主要是為掌握真實情況,以正確研判樓市趨勢。
     
    據(jù)了解,此次調(diào)研主要針對供需、成交量、銀行信貸、穩(wěn)定市場措施等情況,并未對分類調(diào)控、差異化信貸描述更多。
     
    據(jù)知情人介紹,此次選取的調(diào)研重點具有代表性,包括調(diào)控政策已進行調(diào)整的部分城市,例如珠三角、長三角區(qū)域,此外,對于浙江、江蘇等庫存嚴(yán)重地區(qū)也進行調(diào)查。
     
    5月22日,住建部相關(guān)人員再度到珠三角區(qū)域進行摸底,5月23日,又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。有媒體稱,早在今年4月底、5月初的時候,住建部的司局級官員就去個別城市了解過情況,近期由于市場變化較快,輿論壓力也相對較大,因此住建部再度趕赴各地調(diào)研,摸底市場情況。
     
    住建部調(diào)研結(jié)果顯示,部分中心城市表現(xiàn)仍不錯,目前對經(jīng)濟沖擊并不大,但市場開始出現(xiàn)新的分化。原本認(rèn)為三四線城市會更糟一些,但調(diào)研結(jié)果出來后,部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。
     
    上述知情人士表示“此次中央方面決心較大,并不是想出手行政干預(yù),而是排除輿論干擾,徹底了解樓市真實情況。”
     
    “中央這次更希望市場能自我調(diào)整。”上述人士透露,此前我國多輪調(diào)控均因保增長而中斷,因此,此次要避免重走老路,將泡沫再次放大,引發(fā)更大風(fēng)險。
     
    對此,中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為,對于地方政府而言,不是不能承受房價下降,而是擔(dān)心降幅過大,給經(jīng)濟帶來較大的震動,因此,中央此輪調(diào)研也是為摸底現(xiàn)階段樓市的真實情況。
     
    現(xiàn)狀
    庫存急升供應(yīng)過剩成難題
     
    據(jù)參與調(diào)研人士透露,政府目前重視成交量能不能提升。有了成交量,開發(fā)商資金可回籠,投資不受太大影響,經(jīng)濟就不會出現(xiàn)嚴(yán)重問題。如今令政府頭疼的是,如何消化供應(yīng)過剩問題。
     
    日前易居研究院發(fā)布的《2014年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》報告顯示,重點監(jiān)測的35個重點城市中,2008年至2013年,29個城市商品住宅呈現(xiàn)供大于求的關(guān)系。這意味著,重點監(jiān)測的城市中,住宅供大于求的城市超過8成。
     
    由于多年供應(yīng)過剩的積累,重點城市庫存急劇上升。數(shù)據(jù)顯示,截至4月底,重點監(jiān)測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米,環(huán)比增長2.6%,同比增長19.5%,創(chuàng)五年來新高。其中,有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。
     
    值得注意的是,報告顯示,庫存高企不再局限于二三線城市,一線城市也逐步深陷其中。以北京為例,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,北京庫存期房住宅37747套,現(xiàn)房住宅庫存33091套,合計庫存70838套。時隔一年多時間,再次回歸到7萬套以上,達(dá)近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套,大幅上漲1.5萬套。
     
    而在此背景下,銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示,4月35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月,而在3月,該存銷比的數(shù)值僅為13.9個月。其中,溫州存銷比高達(dá)42.4個月,茂名33個月,丹東32個月,濟寧29個月,西安也高達(dá)24個月。
     
    張大偉分析認(rèn)為,樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),供需格局已經(jīng)悄然生變。
     
    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進也認(rèn)為,除房企看跌情緒較重,使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫存外,近年來樓市的火爆更是促使開發(fā)商投資力度一再增加,城市新增供應(yīng)力量強勁。因此,未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力,今年反彈力度偏弱,市場后市不宜過度樂觀,房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險劇增。
     
    預(yù)期
    放松限購短期難扭頹勢
     
    值得注意的是,在庫存高企的壓力下,地方政府放松意愿明顯。近日,杭州就被曝實施“限降令”,如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。
     
    雖然杭州市相關(guān)部門否認(rèn)此次收緊備案是為限制價格下調(diào)幅度以托市,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“限降令”的實施是政府釋放明確救市信號。張大偉表示,杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑。
     
    但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉,而是源于對房企降價情況以及風(fēng)險的一種掌握和預(yù)判需要,以便及時穩(wěn)定預(yù)期。
     
    與此同時,有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫存過大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,從二季度初開始,截至目前,地方政府出臺寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等近10個城市。另外,天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動的傳聞。
     
    但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為,對于地方來說,中央允許其自行調(diào)整,但也必須認(rèn)識到,由于此次市場調(diào)整的自發(fā)性,不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財政便急于救市,進行強行干預(yù)。
     
    趙路興表示“限購松綁的深意在于,它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變,從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的影響。所以,下一步,銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”
     
    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為,短期內(nèi),限購政策不會全面取消,信貸環(huán)境較難有明顯改善,在這兩項關(guān)鍵政策的制約下,地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。
     
    從現(xiàn)階段來看,選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個別市場有所好轉(zhuǎn),更多的不但沒有起色,反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,5月上半月,天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中,天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬彸保虝r間內(nèi)成交量暴增。
     
    不過,除天津外,其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如,常州4月同比成交下滑4.39%,而5月上半月同比大幅下滑至54%,南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。
     
    在張旭看來,今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢,將著重于房地產(chǎn)稅費改革等系列長效機制上面。但是,稅費改革的過程相對復(fù)雜,短期內(nèi)不會對市場形成影響。另外,從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看,由于當(dāng)前流動性整體吃緊,因此市場成交量也不會大幅回升。
     
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