中國房價(jià)調(diào)控成“空文”盤點(diǎn)你所不知的15個(gè)內(nèi)幕
多年的樓市政策組合拳之后，全國房價(jià)仍在“溫和”上漲，盡管近期部分城市樓盤有所降價(jià)，但業(yè)內(nèi)都心如明鏡，房價(jià)大跌的日子怕是永遠(yuǎn)不會到來。
在CPI一路高漲，各種生活物品價(jià)格不斷漲價(jià)之時(shí)，普通民眾只能感慨，什么都漲就是工資不見漲，調(diào)控調(diào)控，房價(jià)為何越調(diào)越高難以控制呢？高人解釋說，房價(jià)不可能下降有N個(gè)無以辯駁理由。
奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長房價(jià)飚升
前一些時(shí)間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農(nóng)意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國人的享受意識日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，并且有風(fēng)起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。
注意，是控制房價(jià)過快上漲，不是打壓
我每次去演講，都會被問到一個(gè)同樣的問題：周老師，未來房地產(chǎn)到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策便坐臥不安，感到迷茫。
國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴(yán)重影響其他車輛通行；因?yàn)榉績r(jià)上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意了，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房價(jià)過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價(jià)漲得太快了，但可合理上漲，是將房價(jià)控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)仍然會一路凱歌，在五年內(nèi)指望房價(jià)下降，無異于癡人說夢。當(dāng)然，房價(jià)的波動(dòng)是有的，短期下調(diào)后很快又會上升，主線上上升的。
通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)
CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧？要控制房價(jià)，就須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。
地價(jià)猛漲，催高房價(jià)
大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地，也只會加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房價(jià)就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價(jià)上漲的背后推手。
建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手
除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多?？赡苡腥藭f，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對房價(jià)的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的，理由十分簡單，因?yàn)榈浇裉鞛橹?，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？
盡管建材成本對房價(jià)的推動(dòng)不大，但是并不等于沒有推動(dòng)，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。
城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)
中國城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城。
中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說，幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖
大城市在幾年前，是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者
房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源
地方財(cái)政的主要收入來源房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，假如缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。因此，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。假如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際上在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。
房子是保值增值的最佳投資
房子已不再僅僅是居住的，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價(jià)格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價(jià)格下措的時(shí)段，那也僅僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。
許多發(fā)達(dá)國家國民，財(cái)務(wù)性收入普遍高于中國許多倍，財(cái)產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財(cái)之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動(dòng)力，在中國，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力，像興奮劑一樣，令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán)，也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力，并且大都從中獲得了巨額利潤。
“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲
受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。可以想象，每個(gè)成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國房價(jià)沒有不上漲理由，因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/div>
女人是房價(jià)上漲的幫兇
百姓都在罵房價(jià)太高，許多女人都參與到這個(gè)“罵戰(zhàn)”中來，殊不知，女人自己成了房價(jià)猛漲的幫兇。中國女人有著強(qiáng)烈的依賴心理，出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你”的心態(tài)。要嫁就嫁個(gè)有房的人，如果聽說對方?jīng)]有房子，就會發(fā)出威脅：等你買了房再說，沒買房別談婚論嫁。這還算好點(diǎn)的，碰上犟的，連房也沒有？分手，掉送就走人。中國男人受女性的這種“壓迫”，就拚命去賺錢買房，目的很單純，就是為了要娶個(gè)媳婦成個(gè)家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴，等到結(jié)婚后，女人與男人一起“房奴”，共同拚死拚活掙錢還貸。女人這種思想，無疑成了推高房價(jià)幫兇，如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結(jié)婚，那么，會有許多人不會加入到置業(yè)大軍中去，至少會延緩。每個(gè)人戀愛結(jié)婚都要買房，中國有三四億家庭，就需要三四億套房，這還不算擁有多套房的和中途換房的，女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求，房子沒有不漲價(jià)的理。
媒體捕風(fēng)捉影、大肆宣楊，攪混一池清水
房價(jià)上漲過快，媒體負(fù)有不可推卸責(zé)任。且不說國家稍有動(dòng)向，就借題發(fā)揮，大肆炒作，唯恐天下人不知。當(dāng)然，報(bào)道政府政策舉措是沒錯(cuò)的，但媒體往往不是報(bào)道那么簡單，而以大篇幅、大版面進(jìn)行連篇累牘式的宣染，還請來各路專家解讀，本來是一項(xiàng)很平常的政策，經(jīng)媒體這么一折騰，便弄得滿城風(fēng)雨，人人噓唏不已。媒體喜歡把目光投身那些有點(diǎn)名氣、喜歡自我炒作的行業(yè)人士，只要他們稍一張嘴，媒體就一窩蜂路著上，不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個(gè)有點(diǎn)名氣或者實(shí)力較強(qiáng)的房企降價(jià)或者漲價(jià)了，這原本就是很平常的一件事情，是市場營銷手法，壓根就不值一提，可是媒體卻當(dāng)成新聞焦點(diǎn)，洋洋萬言進(jìn)行討論點(diǎn)評，硬是用高射炮打蚊子，弄得全國上下炮聲隆隆。媒體具有輿論導(dǎo)向作用，能直接影響公眾，媒體如此炮制，天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價(jià)上漲吹鼓手。
政府調(diào)控不合理，變相助漲房價(jià)
面對房價(jià)直線上升局面，面對百姓對房價(jià)過高抱怨，政府只得出面實(shí)施調(diào)控，然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，行事方式是，等出了問題才去補(bǔ)救，而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案，總是在窮于應(yīng)付，當(dāng)房價(jià)高了，就調(diào)控一下，房價(jià)相對穩(wěn)定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會推房價(jià)，因?yàn)檎皇侵朴喠艘徽紫到y(tǒng)方案，而是臨時(shí)加以調(diào)控，每次一調(diào)控，就把房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖，將房地產(chǎn)從幕后拉到臺前亮相，這能讓房價(jià)下降嗎？因?yàn)檎羧钗宓卣{(diào)控一下，弄得全民都在關(guān)注房價(jià)、討論房價(jià)，這一關(guān)注、兩討論，房地產(chǎn)自然熱度不減，并且還會不斷升溫，熱起來了，價(jià)格沒有不漲的理。當(dāng)人們天天都在喊聲“提高婦女地位”時(shí)，“婦女地位”就顯然沒有提高，而當(dāng)人們不再喊時(shí)，婦女地位就已經(jīng)提高了。當(dāng)一萬個(gè)人、十萬個(gè)人、百萬個(gè)人、千萬個(gè)人、億萬人都在關(guān)注某個(gè)人時(shí)，這個(gè)人想不出名都難，出名，身價(jià)能不暴漲嗎？
媒體支持房價(jià)上漲
房地產(chǎn)稍有動(dòng)靜，媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家樓盤開始降價(jià)促銷了，媒體就立即進(jìn)行大篇幅炒作，本來降價(jià)促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴，調(diào)動(dòng)大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂，這完全是為了一時(shí)快感需要，是為了第一時(shí)間抓新聞，出猛料。實(shí)際上，最不希望房價(jià)下降的是媒體，甚至媒體比開發(fā)商還擔(dān)心房價(jià)下降，為什么呢？這里先看一個(gè)數(shù)據(jù)：廣州日報(bào)每年的廣告總收入約在18億左右，其中70%是房地產(chǎn)廣告。南方都市報(bào)相差也不大，全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的收入，也普遍好于其他行業(yè)的網(wǎng)站收入。我們可以試想一下，如果房地產(chǎn)不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，而幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個(gè)意義上來說，媒體最不想看到房價(jià)下跌，房地產(chǎn)不行了，開發(fā)商日子固然不好過，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向，選投其他行業(yè)，而媒體還是媒體，不可能關(guān)門轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。
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