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  • 中國房價(jià)調(diào)控成“空文”盤點(diǎn)你所不知的15個(gè)內(nèi)幕

    2014年05月28日 18:06
    來源:瑯琊網(wǎng)
    中國房價(jià)調(diào)控成“空文”盤點(diǎn)你所不知的15個(gè)內(nèi)幕
    多年的樓市政策組合拳之后,全國房價(jià)仍在“溫和”上漲,盡管近期部分城市樓盤有所降價(jià),但業(yè)內(nèi)都心如明鏡,房價(jià)大跌的日子怕是永遠(yuǎn)不會到來。
     
    在CPI一路高漲,各種生活物品價(jià)格不斷漲價(jià)之時(shí),普通民眾只能感慨,什么都漲就是工資不見漲,調(diào)控調(diào)控,房價(jià)為何越調(diào)越高難以控制呢?高人解釋說,房價(jià)不可能下降有N個(gè)無以辯駁理由。
     
    奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌,助長房價(jià)飚升
     
    前一些時(shí)間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi),“哥什么都沒有,就是有錢”,這與剛改革開放那陳,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來,由于長期以來的貧窮落后,加上文化底子薄,一旦手里有了幾全錢,就“小農(nóng)意識”高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由于不少國人手里有錢了,生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當(dāng)前國人的享受意識日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌,并且有風(fēng)起云涌之勢,這些富人買房,出手大方,一看到心儀的房子,就買下,且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。
     
    注意,是控制房價(jià)過快上漲,不是打壓
     
    我每次去演講,都會被問到一個(gè)同樣的問題:周老師,未來房地產(chǎn)到底會是什么樣的?將走向何方,國家為什么老和房地產(chǎn)過不去?問這些問題的人,我想,有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白,那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)?調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么?許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn),為此,一旦有了調(diào)控政策便坐臥不安,感到迷茫。
     
    國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)?因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過快,長期占用“超車道”行駛,嚴(yán)重影響其他車輛通行;因?yàn)榉績r(jià)上漲太快,幾乎是翻著跟斗上漲的,不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確,只不過大家沒有解讀明白。注意了,中央調(diào)控房地產(chǎn),是控制房價(jià)過快上漲,是“控制過快”,控制暴利,真正意圖是不要讓房價(jià)漲得太快了,但可合理上漲,是將房價(jià)控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產(chǎn),中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上來說,房地產(chǎn)仍然會一路凱歌,在五年內(nèi)指望房價(jià)下降,無異于癡人說夢。當(dāng)然,房價(jià)的波動(dòng)是有的,短期下調(diào)后很快又會上升,主線上上升的。
     
    通脹預(yù)期加大,帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)
     
    CPI在不斷上升,農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)價(jià)格屢創(chuàng)新高,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上??纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高,必然帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng),連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲,房價(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲,而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧?要控制房價(jià),就須先穩(wěn)定CPI,否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。
     
    地價(jià)猛漲,催高房價(jià)
     
    大家只看到房價(jià)在飛漲,實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲更快,有報(bào)道說,十年前買下的地,至今未開發(fā),光地價(jià)就翻了幾百倍,比做開發(fā)還賺錢,又省事。地價(jià)是一年比一年高,象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半,地價(jià)上漲,房價(jià)肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地,也只會加速提升地價(jià),人為把地價(jià)炒高,除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式,否則這一方式只會把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房價(jià)就充分說明了問題,面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā),因?yàn)檠肫笥姓尘?,不缺錢,導(dǎo)致地王頻現(xiàn),這一切都成了房價(jià)上漲的背后推手。
     
    建材價(jià)格攀升,成了房價(jià)的幕后推手
     
    除土地價(jià)格暴漲外,房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲,成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手,成本增加,房屋售價(jià)無疑是會跟著增加的,并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多??赡苡腥藭f,建材成本的增加,在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大,并且建材價(jià)格的上升,對房價(jià)的上海影響非常有限。誠然,建材成本的增加,在房價(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的,理由十分簡單,因?yàn)榈浇裉鞛橹?,房地產(chǎn)仍是暴利,是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯,利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn),都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤,在北京開發(fā)的項(xiàng)目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大家可能無法想象,事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值,后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米,現(xiàn)在到了5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
     
    盡管建材成本對房價(jià)的推動(dòng)不大,但是并不等于沒有推動(dòng),成本增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去,此外,建材成本上升,至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。
     
    城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)
     
    中國城市水平只有百分之四十多此,而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上,中國離這個(gè)水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城,這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中,城市化進(jìn)程正在加速,城市化進(jìn)程的加速,必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道,中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)村人口占了大多數(shù),光進(jìn)城的農(nóng)民,就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字,除非城市化進(jìn)程停滯,農(nóng)民才不會進(jìn)城。
     
    中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
     
    君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn),今天的一個(gè)城市,幾年前的城區(qū)范圍還很小,三五年后,城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說,幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里,今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里,城市的快速擴(kuò)張,必然導(dǎo)致大拆大建,擴(kuò)張后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求,并且都是小房換大房,普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后,卻無人進(jìn)駐,而成為一座空城,事實(shí)證明,城市擴(kuò)張到哪里,人口就填滿哪里。
     
    經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn),支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖
     
    大城市在幾年前,是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的,當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走上正軌,房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯,但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè),這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控,地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產(chǎn)業(yè)薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
     
    房地產(chǎn)的開發(fā),是城市方向的引領(lǐng)者
     
    房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān),實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞,開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場,無不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開房地產(chǎn),各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
     
    房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源
     
    地方財(cái)政的主要收入來源房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入主要來源,這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí),我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng),單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng),就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn),假如缺了土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財(cái)政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。因此,無論中央怎么調(diào)控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產(chǎn),便在暗中支持,這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。假如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等,除了一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實(shí)行,政府睜只眼閉只眼,實(shí)際上在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。
     
    房子是保值增值的最佳投資
     
    房子已不再僅僅是居住的,同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下,房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今,可以說其價(jià)格行情一路高湊凱歌,只見升值,從未出現(xiàn)貶值的情況,即使有價(jià)格下措的時(shí)段,那也僅僅是短暫的,是市場的自然震蕩,并不是房子本身的貶值造成的。
     
    許多發(fā)達(dá)國家國民,財(cái)務(wù)性收入普遍高于中國許多倍,財(cái)產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財(cái)之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷買房的原動(dòng)力,在中國,擁有5—10套房子的人并不少,而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán),也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力,并且大都從中獲得了巨額利潤。
     
    “有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲
     
    受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響,國人總認(rèn)為“有房才有家”,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響,國人在成年后,都為房而奮斗,所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后,就想著要買房,千方百計(jì)賺錢,省錢,目的就是要買一套屬于自己的房子。可以想象,每個(gè)成年人都想買房,一些未婚女性也想買房,男人雙方在結(jié)婚前都買了房,結(jié)婚后就擁有兩套房了,當(dāng)然這為數(shù)不多,按照這一現(xiàn)象,中國房價(jià)沒有不上漲理由,因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/div>
     
    女人是房價(jià)上漲的幫兇
     
    百姓都在罵房價(jià)太高,許多女人都參與到這個(gè)“罵戰(zhàn)”中來,殊不知,女人自己成了房價(jià)猛漲的幫兇。中國女人有著強(qiáng)烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你”的心態(tài)。要嫁就嫁個(gè)有房的人,如果聽說對方?jīng)]有房子,就會發(fā)出威脅:等你買了房再說,沒買房別談婚論嫁。這還算好點(diǎn)的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉送就走人。中國男人受女性的這種“壓迫”,就拚命去賺錢買房,目的很單純,就是為了要娶個(gè)媳婦成個(gè)家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴,等到結(jié)婚后,女人與男人一起“房奴”,共同拚死拚活掙錢還貸。女人這種思想,無疑成了推高房價(jià)幫兇,如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結(jié)婚,那么,會有許多人不會加入到置業(yè)大軍中去,至少會延緩。每個(gè)人戀愛結(jié)婚都要買房,中國有三四億家庭,就需要三四億套房,這還不算擁有多套房的和中途換房的,女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求,房子沒有不漲價(jià)的理。
     
    媒體捕風(fēng)捉影、大肆宣楊,攪混一池清水
     
    房價(jià)上漲過快,媒體負(fù)有不可推卸責(zé)任。且不說國家稍有動(dòng)向,就借題發(fā)揮,大肆炒作,唯恐天下人不知。當(dāng)然,報(bào)道政府政策舉措是沒錯(cuò)的,但媒體往往不是報(bào)道那么簡單,而以大篇幅、大版面進(jìn)行連篇累牘式的宣染,還請來各路專家解讀,本來是一項(xiàng)很平常的政策,經(jīng)媒體這么一折騰,便弄得滿城風(fēng)雨,人人噓唏不已。媒體喜歡把目光投身那些有點(diǎn)名氣、喜歡自我炒作的行業(yè)人士,只要他們稍一張嘴,媒體就一窩蜂路著上,不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個(gè)有點(diǎn)名氣或者實(shí)力較強(qiáng)的房企降價(jià)或者漲價(jià)了,這原本就是很平常的一件事情,是市場營銷手法,壓根就不值一提,可是媒體卻當(dāng)成新聞焦點(diǎn),洋洋萬言進(jìn)行討論點(diǎn)評,硬是用高射炮打蚊子,弄得全國上下炮聲隆隆。媒體具有輿論導(dǎo)向作用,能直接影響公眾,媒體如此炮制,天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價(jià)上漲吹鼓手。
     
    政府調(diào)控不合理,變相助漲房價(jià)
     
    面對房價(jià)直線上升局面,面對百姓對房價(jià)過高抱怨,政府只得出面實(shí)施調(diào)控,然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,行事方式是,等出了問題才去補(bǔ)救,而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案,總是在窮于應(yīng)付,當(dāng)房價(jià)高了,就調(diào)控一下,房價(jià)相對穩(wěn)定了,就置之度外,這種行事管控方式,只會推房價(jià),因?yàn)檎皇侵朴喠艘徽紫到y(tǒng)方案,而是臨時(shí)加以調(diào)控,每次一調(diào)控,就把房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖,將房地產(chǎn)從幕后拉到臺前亮相,這能讓房價(jià)下降嗎?因?yàn)檎羧钗宓卣{(diào)控一下,弄得全民都在關(guān)注房價(jià)、討論房價(jià),這一關(guān)注、兩討論,房地產(chǎn)自然熱度不減,并且還會不斷升溫,熱起來了,價(jià)格沒有不漲的理。當(dāng)人們天天都在喊聲“提高婦女地位”時(shí),“婦女地位”就顯然沒有提高,而當(dāng)人們不再喊時(shí),婦女地位就已經(jīng)提高了。當(dāng)一萬個(gè)人、十萬個(gè)人、百萬個(gè)人、千萬個(gè)人、億萬人都在關(guān)注某個(gè)人時(shí),這個(gè)人想不出名都難,出名,身價(jià)能不暴漲嗎?
     
    媒體支持房價(jià)上漲
     
    房地產(chǎn)稍有動(dòng)靜,媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家樓盤開始降價(jià)促銷了,媒體就立即進(jìn)行大篇幅炒作,本來降價(jià)促銷是一種非常正常的營銷手段,可媒體就愛“鬧事”,添油加醋地一炒作,沒有問題也成了問題,不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策,那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴,調(diào)動(dòng)大師人馬、騰出大量篇幅,為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂,這完全是為了一時(shí)快感需要,是為了第一時(shí)間抓新聞,出猛料。實(shí)際上,最不希望房價(jià)下降的是媒體,甚至媒體比開發(fā)商還擔(dān)心房價(jià)下降,為什么呢?這里先看一個(gè)數(shù)據(jù):廣州日報(bào)每年的廣告總收入約在18億左右,其中70%是房地產(chǎn)廣告。南方都市報(bào)相差也不大,全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的收入,也普遍好于其他行業(yè)的網(wǎng)站收入。我們可以試想一下,如果房地產(chǎn)不行了,這些媒體的收入不僅僅是腰斬,而幾乎去了三分之二,那他們的日子會比房奴還慘。從這個(gè)意義上來說,媒體最不想看到房價(jià)下跌,房地產(chǎn)不行了,開發(fā)商日子固然不好過,但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向,選投其他行業(yè),而媒體還是媒體,不可能關(guān)門轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。
     
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