端午節(jié)前后,樓市臨近“年中考”,濟(jì)南各大樓盤忙著出招促銷。有的“加量不加價”,還有的直接推出“一口價樓”。業(yè)內(nèi)人士分析指出,“一口價”房源越來越多,標(biāo)志著樓市變化進(jìn)入一個新階段,這在一定程度上具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。
配套增加但不加價
端午假期最后一天,記者來到了位于經(jīng)十東路的萬科
金域國際售樓處。該樓盤在5月29日晚開盤,目前尚有房源在售。
據(jù)了解,目前該樓盤銷售的是二期北部靠山的高層房源,均價在1.2萬元左右。以一套面積為122平方米的西戶房源為例,價格在1.15萬元左右,而同位置的東戶房源總價要比西戶房源高6萬元。
開盤已有幾天,銷售人員介紹,如果當(dāng)天簽約,還可享受開盤時的優(yōu)惠價格。“現(xiàn)在這個價格,和前期開盤價相差不大,基本上沒漲,但現(xiàn)在簽約的學(xué)校比較好。”一位銷售人員表示。
記者了解到,有購房者認(rèn)為,目前的價格與前期一些房源的價格相比有所降低,再加上這個項目剛剛簽約了學(xué)校,整體性價比上升,所以決定出手。“原來很多項目一簽了學(xué)校立刻漲價,但這次好像沒有。”一位購房者說。
萬科
金域國際項目在5月中旬簽約北師大,為小區(qū)配備了九年一貫制義務(wù)教育。“這給不少仍在猶豫的人吃下定心丸,比價格優(yōu)惠更有吸引力。”山東世聯(lián)總經(jīng)理朱江說。
“教育配套是抵御市場下行的關(guān)鍵因素之一。”朱江分析,除了價格調(diào)整外,像學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)等綜合配套也是增強(qiáng)競爭力的重要因素。
整棟樓全部一口價
省城南部樓盤也沒閑著,近日有開發(fā)商推出了“一口價”特價房源吸引購房者入市。
市民朱先生日前到中海國際社區(qū)看房,發(fā)現(xiàn)在售的整棟樓都是“一口價”,不分樓層,且價格實惠。
據(jù)記者了解,中海國際社區(qū)在端午節(jié)期間推出優(yōu)惠措施,其中110平方米不分樓層全部82.8萬元,92平方米不分樓層全部68.8萬元,均價分別為7527元和7478元。
該項目從首次開盤到現(xiàn)在已賣了三四年,最貴時賣過9000多元,去年推出的房源也賣到了8500元左右。在不少購房者看來,此次“特價樓”優(yōu)惠力度不小。也有分析認(rèn)為,前后價格的差異,與房源具體位置和產(chǎn)品類型有關(guān)。
5月24日,該樓盤推出288套房源。雖然沒有特價房,但是部分房源7000多元的優(yōu)惠價接近了此前的開盤價。
6月2日下午,記者從售樓處了解到,目前“一口價”房源所剩不多。銷售人員介紹,優(yōu)惠措施確實吸引到了不少購房者。
省城房產(chǎn)評論人士趙魯梁分析,從樓市降價過程來看,一般分成6個階段,“一口價”房源應(yīng)該屬于價格調(diào)整的第三階段,少量特價房和各種贈送相比,優(yōu)惠力度更加明顯。“一口價”房源越來越多地出現(xiàn),標(biāo)志著樓市變化進(jìn)入新階段,這在一定程度上具有“風(fēng)向標(biāo)”意義。
龍湖項目“低于預(yù)期價格”開盤
業(yè)內(nèi)分析指出,定價適當(dāng)保證了此次開盤的高成交率
近日,省城房地產(chǎn)市場上較為引人關(guān)注的事件,莫過于龍湖地產(chǎn)在濟(jì)南首次開盤。在當(dāng)前的市場環(huán)境下,作為首個在濟(jì)南開出的項目,龍湖名景臺如何定價?市場反應(yīng)又如何呢?
5月30日上午,在位于西部臘山河路的龍湖名景臺項目售樓處,工作人員正忙著開盤事宜,現(xiàn)場也有一二十位客戶在了解情況。
據(jù)介紹,龍湖此次開盤共推出了三棟樓,全部為洋房產(chǎn)品,其中一樓帶院和地下空間,一房一價。記者當(dāng)天所看的一套140平方米的一樓房源,總價大約在170萬元。
銷售人員稱,許多客戶都是沖著一樓房源來的。在售樓處附近,洋房產(chǎn)品7500元起價的宣傳標(biāo)語隨處可見。
在此次開盤的三棟樓房中,位于小區(qū)南側(cè)的一棟樓可能由于下面帶商鋪且臨街,均價在7500元/平方米。在它北面的一棟樓均價則在8400元/平方米,第三棟樓正對小區(qū)南門,且樓前有綠化廣場,所以價格最高,均價在8700元/平方米。
從房源情況看,多是123平方米和130平方米的戶型,二樓和頂樓房源帶露臺,價格相對較高。記者在現(xiàn)場了解到,除了一層,其他多數(shù)房源價格從7000多元到9000多元不等。
晚上7點(diǎn)的時候,售樓處熱鬧起來。經(jīng)過嚴(yán)格的驗證身份后,前期認(rèn)籌客戶進(jìn)入開盤現(xiàn)場。記者在現(xiàn)場看到,到場人員有300人左右,許多是全家?guī)卓谌艘黄饋淼摹?/div>
現(xiàn)場開盤房源共144套,認(rèn)籌客戶182組,通過搖號的方式,每10人一組進(jìn)入現(xiàn)場選房。
“進(jìn)去以后速度很快,先選房源,選完房源以后才會看到價格。”選完房子后,一位購房者向記者表示。
這位購房者買的是最南邊一棟樓低樓層房源,123平方米總價93萬元,折合每平方米7560元。這位購房者表示,為了參加各種優(yōu)惠活動,前期也交了4萬多元,但這些錢不計入93萬元房款中,因此實際每平方米價格接近8000元。
對此,龍湖方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這位購房者的理解并不準(zhǔn)確,其中3萬元的定金是包含在總房款里面的。
據(jù)了解,龍湖首次開盤銷售情況不錯,所剩房源不多。6月2日下午,記者了解到的信息顯示,此次開盤總共剩余不到10套房源,每棟樓還有兩三套房源。
“現(xiàn)在房源樓層還可以,今天還可以享受開盤當(dāng)天的優(yōu)惠,過了今天就不行了。”一位銷售人員表示。
在當(dāng)前觀望情緒濃厚、開盤成交率較低的情況下,龍湖開盤取得了相當(dāng)高的成交率,迅速引發(fā)關(guān)注。
“價格是一個很關(guān)鍵的因素,這次龍湖開盤價格低于市場預(yù)期,原來估計八九千元開盤,沒想到是7500元/平方米起。”省城一家樓市機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析說,龍湖此次雖以適當(dāng)偏低的價格開盤,但符合其低開高走的策略。
“作為龍湖的第一次開盤,主要是把品牌打出去,銷量是最重要的,所以價格定得很合適。”該樓盤相關(guān)銷售人員表示。
記者注意到,龍湖地產(chǎn)去年底首次在濟(jì)南拿得5宗土地,按照容積率計算,其樓面地價都在3000元以上,在西部地塊中樓面價相對較高。在業(yè)內(nèi)人士分析看來,加上前期和建安等各項成本,總造價應(yīng)該在六七千元。因此,龍湖以7500元價格起售,確實是“低開”,不排除是為了應(yīng)對當(dāng)前市場環(huán)境做出的定價選擇?？紤]到不少房源價格依然賣到了八九千元,龍湖此次開盤也不是無錢可賺。
開盤成交9成以上是因為低價嗎
龍湖項目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,產(chǎn)品有優(yōu)勢,不存在成本價開盤
龍湖此次價格是為了走量而底價開盤,還是隨行就市?記者聯(lián)系了龍湖方面,相關(guān)負(fù)責(zé)人在2日給出了答復(fù)。
據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹,此次龍湖濟(jì)南項目開盤推出144套產(chǎn)品,開盤成交在90%以上。針對所謂“成本價開盤”的猜測,這位負(fù)責(zé)人表示,成交均價為8300元每平方米,不存在成本價開盤的情況。這一均價還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項目周邊7100元左右的樓盤價格的。
多位參加開盤活動的購房者向記者表示,他們聽到現(xiàn)場主持人喊出“最低的6450元/平方米”。那么,此次開盤7000元以下的房源多嗎?對此,上述負(fù)責(zé)人稱,7000元以下的房源沒有。
那么,在當(dāng)前市場情況下,龍湖項目此次開盤銷售情況很好,是價格原因還是產(chǎn)品本身存在優(yōu)勢呢?這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,開盤成交情況好的最主要原因是產(chǎn)品本身好。比如一梯兩戶、低公攤以及小區(qū)景觀等。這位負(fù)責(zé)人同時指出,周邊沒有9層、11層的產(chǎn)品,因此,此次開盤的房源屬稀缺產(chǎn)品。
今后龍湖項目再開盤時,是否會考慮提高價格呢?面對記者這一問題,這位負(fù)責(zé)人的回答是:下一步的開盤策略未定。
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