房企急了。
5月通常為房地產(chǎn)企業(yè)一年銷量的第一個高峰，但今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。
CRIC統(tǒng)計的24個典型城市成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬平方米，同比降幅達(dá)19%，整體市場依舊沒有明顯起色。
與此同時，房價拐點(diǎn)開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。
一線城市成交萎縮更為明顯，庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預(yù)計市場接下來將上演大型房企降價潮。
中報業(yè)績壓頂
盡管部分企業(yè)采取降價或折扣策略以價換量，但1-5月大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑，價格下滑并未帶來成交量上行。
以開盤認(rèn)購率計算，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，21個大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。2014年以來，中原地產(chǎn)所監(jiān)測的21個城市，平均開盤認(rèn)購率一直處于低位徘徊。
一線城市成交尤其慘淡。端午小長假期間，京滬等地樓市成交再創(chuàng)新低。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，端午小長假，新房和二手房三天僅簽約394套，創(chuàng)下7年以來同期最低。
樓市成交低迷使得房企業(yè)績黯然。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企合計年內(nèi)銷售截至5月中旬為18.8萬套，銷售額為2414億，僅完成了2013年全年銷售額8515億的28.3%。A股117家上市房企一季報及業(yè)績預(yù)報顯示，117家房企的合計凈利潤為96.49億，相比2013年同期的127.36億，下降了27%。有61家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，上市房企半年報壓力巨大，預(yù)計在認(rèn)購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r的壓力，特別是6月份，很多房企將最后一博。預(yù)計全國6月房企調(diào)整價格的數(shù)量將明顯增加。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從4-5月份市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為市場主流和趨勢；有業(yè)績壓力的房企勢必會采取大范圍的以價換量。不僅僅常州、杭州、無錫、成都、北京等城市，其他明顯供大于求的城市或區(qū)域板塊，都有可能發(fā)生大幅降價的現(xiàn)象。
大型房企主導(dǎo)降價？
在房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的價格和心理博弈中，市場氛圍悄然改變。
地方政府坐不住了。?？谑邪l(fā)布通知，6月1日起在?？谑匈徺I單套120平米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶口人數(shù)總計不超過5人。這被解讀為買房可增加入籍戶口。此前，已有南寧、銅陵、揚(yáng)州、蕪湖等城市先后推出各類措施維穩(wěn)樓市。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然成交量持續(xù)大幅下滑，但購房者普遍認(rèn)為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，仍然保持觀望。
影響樓市最關(guān)鍵的因素信貸并沒有放松。雖然央行表態(tài)支持首套房貸，但大多數(shù)商業(yè)銀行仍未下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。北京、深圳多家中介機(jī)構(gòu)人士稱，從調(diào)研情況來看，目前首套房貸仍以基準(zhǔn)利率為主，上浮程度視購房者個人資質(zhì)而定，最高上浮10%。
張宏偉表示，“央五條”政策只是一個口頭通知，對于商業(yè)銀行沒有實(shí)際的執(zhí)行效力，所以，當(dāng)正式的通知還沒有下達(dá)前，商業(yè)銀行很難有實(shí)際利率下調(diào)的動作。
在此情況下，房地產(chǎn)市場成交量的支撐因素所剩不多。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤認(rèn)購率超過70%的項目，其主力戶型多為二房或小三房，且戶均面積多在100平方米以內(nèi)，這些項目面向的客戶多為首次置業(yè)或改善型的剛性需求，這類需求極其有限。
世聯(lián)行認(rèn)為，2008年和2011年兩輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整，都是品牌開發(fā)商率先降價，且價格在短時間內(nèi)調(diào)整充分，從而帶來需求的復(fù)蘇。本輪市場調(diào)整，從2014年1月至今，成交已經(jīng)持續(xù)低迷了5個月，未出現(xiàn)反彈跡象，因?yàn)殚_發(fā)商并未達(dá)成降價共識。
梳理近期降幅較大的地產(chǎn)項目，擔(dān)當(dāng)本輪降價主力軍的是中小型房企。折扣達(dá)7折的全部為中小房企。其中，星耀集團(tuán)打到6折，大連安達(dá)圣島集團(tuán)小平島項目促銷幅度達(dá)6.7折。
數(shù)據(jù)顯示，2013排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠(yuǎn)低于2009年的77%和2010年的57%。大型開發(fā)商現(xiàn)金流充沛，降價意愿不強(qiáng)。
但隨著連續(xù)5個月的成交低迷，大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態(tài)，加入降價行列。端午節(jié)前后，廣州萬科歐泊項目單價直降5000元/平米，沈陽恒大名都剩余房源折扣達(dá)7.6折。
世聯(lián)行指出，市場成交量要實(shí)現(xiàn)反彈，除了信貸寬松外，降價到位才是關(guān)鍵。小規(guī)模和小幅度的降價無法迅速打開市場，刺激需求釋放。對于房企來說，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規(guī)模大幅降價快速迎接晴天的到來。
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