今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩再起,部分城市下行態(tài)勢(shì)日益明顯,中國(guó)樓市,似乎又一次走到了十字路口。但就在市場(chǎng)還在熱議真跌假跌的時(shí)候,近期,杭州、東莞等城市陸續(xù)推出以“備案”為名的樓市監(jiān)控手段,即被業(yè)內(nèi)稱為的“限降令”,引發(fā)了輿論的廣泛爭(zhēng)議。
“備案”不是“限降”,這是杭州、東莞對(duì)這一措施的解釋。但是,“有形的手”確已明顯伸出。“限降”真的應(yīng)該么?為什么?政府的有形之手到底該不該伸?伸向哪?怎么伸?
“限降令”被指違背市場(chǎng)規(guī)則
之前便有媒體披露,類似杭州和東莞的價(jià)格備案大多城市都有。在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期,為控制住房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),就有部分城市采用“備案”制的方法限制房企的銷售。房?jī)r(jià)備案管理制度實(shí)際上是管跌又管漲,而且已經(jīng)存在數(shù)年。
“無(wú)論是之前的限漲還是如今的限降,都顯然是背離房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的”,中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示,政府通過(guò)行政手段限制價(jià)格的漲跌,毫無(wú)疑問(wèn)將束縛住企業(yè)的手腳,扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng),“當(dāng)初的限漲是不可取的,如今的限降也是不可取的”。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳杰也認(rèn)為,“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場(chǎng),其實(shí)像打激素。政府不應(yīng)當(dāng)改變市場(chǎng)機(jī)制,而應(yīng)該讓市場(chǎng)自我調(diào)整”。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拉鋸狀態(tài)的當(dāng)下,價(jià)格是房企走出僵局的最常規(guī)、也是最有效手段之一。企業(yè)根據(jù)自身情況、推出的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行價(jià)格調(diào)整是理所當(dāng)然的。
在“備案式限降”面前,雖然15%的限價(jià)比例留下了不少空間,但不同產(chǎn)品之間存在著質(zhì)量、戶型、位置的差異,不能簡(jiǎn)單用價(jià)格比較和限制。
有市場(chǎng)分析人士表示,房企推出不同的住房產(chǎn)品自有其不同的價(jià)格,“一刀切”式的價(jià)格百分比限制只是無(wú)意義的徒設(shè)關(guān)卡,應(yīng)把屬于市場(chǎng)的還給市場(chǎng)。“一些與市場(chǎng)需求不符的產(chǎn)品,無(wú)論是限漲限降、促漲促降,都難有市場(chǎng)”。
“有形之手”該放在哪?
面對(duì)房地產(chǎn)的秋天似乎提前到來(lái),面對(duì)不斷走低的樓市成交量和快速萎縮的財(cái)政收入,地方政府的“有形之手”再一次習(xí)慣性地伸出。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓日前表示,政府應(yīng)該允許降價(jià)的房企重新備案以便銷售,這也有利于消費(fèi)者;從中央精神和市場(chǎng)規(guī)律而言,應(yīng)該逐步廢除房?jī)r(jià)備案制度,改革調(diào)控手段,終止使用限價(jià)、限降這樣的手段直接干預(yù)價(jià)格。
對(duì)此陳國(guó)強(qiáng)也表示,地方政府應(yīng)該把精力放在如何塑造好市場(chǎng)環(huán)境上來(lái),區(qū)分好政府與市場(chǎng)的邊界,把該管的管好;自十八大以來(lái),中央歷次重要會(huì)議均強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化方向。政府應(yīng)該在能夠發(fā)揮的領(lǐng)域發(fā)揮作用,把行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基本規(guī)則制定清楚,把市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境營(yíng)造好。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)都處于強(qiáng)管控的監(jiān)管環(huán)境中,但房?jī)r(jià)的漲跌,所依據(jù)的并不全是政府行政手段的強(qiáng)弱,而是土地、住房的供給與百姓需求的關(guān)系。地方政府應(yīng)著力滿足自住房的剛需和改善房的需求,遏制投機(jī)和炒作的勢(shì)頭,完善自身的發(fā)展環(huán)境,進(jìn)一步改良調(diào)控手段。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此建議,地方政府未來(lái)或應(yīng)在“搶人”的方向發(fā)力。他說(shuō),從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看,出現(xiàn)問(wèn)題的城市特別是三四線城市,因?yàn)槿丝趦袅魅霚p少,實(shí)際需求萎縮,難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫(kù)存。
他指出,為爭(zhēng)取有購(gòu)買力的人群,地方政府或從稅收優(yōu)惠以及限購(gòu)放松方面入手,利用城鎮(zhèn)化發(fā)展,提高購(gòu)房人口基數(shù)和整體購(gòu)買力,對(duì)市場(chǎng)短期造成輕微利好。進(jìn)而推廣成為各二三線城市的主要辦法。
記者微評(píng)
政府“限價(jià)”并非新晉產(chǎn)物,“限漲”在房?jī)r(jià)猛漲時(shí)便有專家持反對(duì)態(tài)度,但有強(qiáng)大的民意支持;如今的“限降”不僅在學(xué)者眼中背離市場(chǎng)化精神,也難得到百姓的理解。
“限漲”為民生,“限降”為防金融風(fēng)險(xiǎn)。出發(fā)點(diǎn)雖都不無(wú)道理,但在市場(chǎng)化的大趨勢(shì)之下,用不用?怎么用?有用嗎?應(yīng)該是值得探討和深思的問(wèn)題,至少也需在科學(xué)性、合理性和前瞻性上再多加考究吧。
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