據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊昨天表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及房子將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

 

經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此評論。

 

經(jīng)濟之聲：共有產(chǎn)權(quán)住房，在北京叫自住型商品房，從去年推出以來就引發(fā)了一些討論，對它有人期待有人觀望。期待的人覺得它有這么幾個作用。第一個當然是幫助 沒有房子的人 不用花 買商品房 那么多的錢 來解決住房問題；第二就是規(guī)范保障房制度，避免過去出現(xiàn)的利用保障房套利的現(xiàn)象。對于它被賦予的這些作用，您怎么看？

 

楊紅旭：這個其實在中國的保障房體系當中，這個實際前段時間有一個品種叫經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房它當時是規(guī)定這個5年之后，個人可以轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售的時候需要向政府補交土地出讓金，但是其實到底補交多少出讓金，各地情況不一樣，容易形成個人業(yè)主和政府之間這么一個扯皮，那么共有產(chǎn)權(quán)住房它一樣是政府幫助中低收入家庭或者有些地方中低收入家庭買房子，但是它就是把這個產(chǎn)權(quán)購房的時候把產(chǎn)權(quán)給明晰了，明晰之后它的好處就是說當你這個個人，加入以后賣房的時候，那么說你應(yīng)該獲得多少收益這個很明確，比如說你賣了之后，賣了100萬，你跟政府股權(quán)比例是5比5，那么你只能獲得50%，就是50萬，另外50萬就屬于政府，這樣你跟政府之間都應(yīng)該享受的這種待遇就是很明確。

 

也就是說讓這種可以讓部分人降低門檻去買房子，但是你假如說你把房子賣掉了，你就不能占國家的便宜，國家出讓金這塊的便宜，這樣的話，產(chǎn)權(quán)明晰之后，你所得收益就比較的明確，所以我認為這個是對過去我們的經(jīng)濟適用房，包括限價房它是一種進步，主要就是在這樣一個運行機制和退市的環(huán)節(jié)進一步完善了，可以補相應(yīng)漏洞。

 

經(jīng)濟之聲：整體看像是一種共同的投資，按照你出資的比例來約定你的收益，好像是我們合伙成立一家公司一樣，到最后我們分紅，還要最后結(jié)算的時候，按照你的比例來分成。還有人說長遠看，更多的共有產(chǎn)權(quán)住房入市能抑制房價。我今天看到這樣的新聞標題，"下半年北京大量自住型商品房入市，京郊房價預(yù)計下跌20%"。當然現(xiàn)在的樓市不用更多這樣的房子入市，已經(jīng)出現(xiàn)了下行的態(tài)勢。如今共有產(chǎn)權(quán)住房試點在向更多的城市推進，長期看，它對樓市會有怎樣的影響？

 

楊紅旭：共有產(chǎn)權(quán)住房最早并不是北京的自助型的商品房，而最早的話應(yīng)該是在江蘇淮安它是最先嘗試這樣的產(chǎn)品，那么兩三年前的話上海開始大規(guī)模開始嘗試這種制度，北京的自助型商房是去年提出來，去年國家也是猶豫的在推廣和試點這樣一個共有產(chǎn)權(quán)房。所以北京的話，按照這個思路去就去把技術(shù)產(chǎn)品套上去了。我認為的話，這個是保障體系的其中之一，它對抑制房價會有一定的作用，但是這個是抑制房價它是一個調(diào)控，就是房價的熱的時候，需要潑冷水，房價冷的時候需要搭把柴。

 

但是這個是共有產(chǎn)權(quán)住房它屬于保障房體系，保障房體系它是不管樓市怎么熱，它都會按照自己的步調(diào)去推進，因為它是一個住房保障，但是我認為中國的住房保障未來看的話，還是應(yīng)該以公租房為主導(dǎo)的，而共有產(chǎn)權(quán)房它畢竟是一種分配產(chǎn)權(quán)的，因為我們假如說你確實很困難，你完全可以去租房子，你一定想買房子，說明你并不是最困難的那群人，我們先要免租人們?nèi)プ夥康倪@種需求，其次才是滿足部分人購房，因為部分產(chǎn)權(quán)這樣一個需求它是有梯度的。

 

經(jīng)濟之聲：先得有房住，才得有房產(chǎn)。以往的經(jīng)濟適用房，一旦申購成功，往往成為個人事實上的"恒產(chǎn)"，那么現(xiàn)在您覺得這種共有產(chǎn)權(quán)房它的出現(xiàn)會不會也出現(xiàn)像過去保障房獲利的那種現(xiàn)象？

 

楊紅旭：獲利的程度在減小，因為我說了經(jīng)濟適用房它一般按照過去的做法的話，它會比周邊的商品房會便宜40%甚至50%，那么這個便宜的部分主要就是國家免征土地創(chuàng)業(yè)金這一塊，而且它賣的時候，因為補交的出讓金的多少容易扯皮，所以說賣的時候它就會大幅的謀利，但是這個共有產(chǎn)權(quán)住房的時候，就是你賣的時候你也在謀利，但是你謀利部分，就是你所占股份的多少，這個股份多少的話它會升值，比如說5年之后尋思出賣賣房子，那么你這部分的話，這個股權(quán)的話它升值了，那你只能獲得你這部分的股權(quán)的收益，你不能去貪圖另外一部分股權(quán)，就國家股權(quán)升值的紅利。

 

經(jīng)濟之聲：不像過去比如說可以開著寶馬去住經(jīng)適房這種情況出現(xiàn)。當然現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房剛剛開始在這6個城市試點，還需要進一步探索和制度創(chuàng)新。有人指出，如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，也可獲得巨大的經(jīng)濟利益。同樣，政府收購個人產(chǎn)權(quán)時，如果評估價虛高，也存在利益輸送的問題。因此，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例如何分配，政府和個人怎么退出的問題就成了焦點。在這兩個問題上，您有什么好建議，有沒有什么好的經(jīng)驗可以借鑒？

 

楊紅旭：這個就是一個市場評估問題，因為我們以前的時候房屋交易的話，是評估的水平可能有差異。另外的話，這個評估機構(gòu)有些時候是政府指定的。那么我們未來的話，就是要加強房地產(chǎn)市場評估的這種評估的水平和評估的力量，就是增加評估師這樣的數(shù)量，增加評估機的監(jiān)管程度，讓以后中國房地產(chǎn)交易過程中，評估的價格能夠更加接近客觀情況。這個的話其實就是國家政府對于評估行業(yè)一個監(jiān)管。我認為的話，隨著這樣管理的水平的提高和未來的話，評估的價格會比較接近市場價格。