每一個(gè)在濟(jì)南打拼的人，都有一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。可是，想在濟(jì)南買房，并不是你有錢就能買的。如果你是外地人，需累計(jì)納稅1年……濟(jì)南樓市限購(gòu)，自2011年3月1日始。

3年多來(lái)，這個(gè)樓市的調(diào)控手段，曾被視為抑制房?jī)r(jià)上漲的利器，但也因其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下披著濃重的行政干預(yù)色彩而一直備受爭(zhēng)議。限購(gòu)令，“功力”越來(lái)越有限。近期，住建部傳出消息，除北上廣深外，其他城市的限購(gòu)政策可自行調(diào)節(jié)。濟(jì)南情況如何?

誰(shuí)在糾結(jié)———

在房產(chǎn)與親情中難以割舍

在濟(jì)南工作多年的高秀(化名)和丈夫正在作一個(gè)艱難的決定：丈夫作為獨(dú)生子想把父母接到濟(jì)南來(lái)養(yǎng)老，但嚴(yán)格的限購(gòu)政策讓他們十分糾結(jié)。

“剛剛為了孩子上學(xué)而買的學(xué)區(qū)房是肯定不能賣的。”高秀告訴記者，她和丈夫意見(jiàn)一致，這關(guān)系到孩子將來(lái)的教育質(zhì)量。不過(guò)學(xué)區(qū)房就 30平方米左右，沒(méi)有裝修，沒(méi)有雙氣，夫妻不想住，更不能讓年邁的父母住。夫妻倆正在為買一套總價(jià)低的小產(chǎn)權(quán)房還是小房換大房而搖擺。

面臨類似難題的林西平(化名)夫婦則決定走一步險(xiǎn)棋——— 假離婚。假離婚后房產(chǎn)歸妻子所有，丈夫名下沒(méi)有房產(chǎn)，可再買一套小戶型房子給父母住。

畢業(yè)后剛剛工作兩年的張琪名下沒(méi)有房產(chǎn)但也被限購(gòu)令“難為”。張琪一家三口，目前能夠放在房產(chǎn)上的資金為20萬(wàn)元，戶籍都在棗莊，爸爸一個(gè)月前也找了一個(gè)濟(jì)南的工作，張琪在濟(jì)南有購(gòu)房資格，不過(guò)由于張琪的工資每個(gè)月只有2000元左右，在西部一樓盤交了1萬(wàn)元訂金，卻難以通過(guò)銀行放貸的審核。爸爸工資高，但在濟(jì)南工作時(shí)間短，難幫上女兒的忙。

“雖然是外地人，但我們對(duì)濟(jì)南很有感情，有穩(wěn)定的工作，也不是還不了貸款，可是限購(gòu)令讓我們有一種被忽視的感覺(jué)。”高秀說(shuō)。

誰(shuí)被誤傷———

親情型房產(chǎn)需求既屬于剛需，又并非個(gè)例

在濟(jì)南擁有多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的山東三宇和記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)于暢告訴記者，高秀、林西平并非個(gè)例，她經(jīng)營(yíng)的門店經(jīng)常遇到這樣的客戶。

“不光在城市，在小城鎮(zhèn)和農(nóng)村，‘4+2+1’的家庭模式也非常多。我們接觸的客戶中，好多都是夫妻雙方來(lái)濟(jì)工作多年，想把父母接來(lái)，但是住成了問(wèn)題。”于暢表示，大部分人希望擁有私人空間，但又想和父母居住在同一個(gè)城市。

于暢表示，面對(duì)不少親情型的房產(chǎn)需求，經(jīng)紀(jì)公司都采取“連環(huán)買賣”的方式處理。起初購(gòu)房面積小于90平方米的非本市戶籍人員，由于按照限購(gòu)政策不能購(gòu)買第二套房，不少采取賣小換大的方式，先把之前的房產(chǎn)賣掉，再買超過(guò)90平方米的落戶，以此來(lái)獲得購(gòu)買第二套房的資格。也有的客戶，在機(jī)緣巧合之下，先看好了中意的房子，然后再急著把原有的房產(chǎn)賣掉，不過(guò)原有房產(chǎn)處理得慢了，就很有可能難以在規(guī)定的期限內(nèi)繳納新買的房產(chǎn)房款，涉嫌違約。

這些親情房產(chǎn)需求，并非為了投資投機(jī)，但被限購(gòu)政策捆縛，有一種“無(wú)力掙脫”的感覺(jué)。

誰(shuí)說(shuō)了算———

調(diào)整或者松綁，地方政府應(yīng)有自主權(quán)據(jù)報(bào)道，住建部相關(guān)人士表示，除北上廣深外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。對(duì)此，記者從濟(jì)南相關(guān)部門了解到，目前濟(jì)南還沒(méi)有接到任何關(guān)于調(diào)整限購(gòu)的文件。但是，限購(gòu)的一些弊端已顯現(xiàn)，那就是打擊了改善型購(gòu)房者，誤傷了剛需購(gòu)房者，還傷了很多欲在濟(jì)南安居樂(lè)業(yè)的外地人。

地方有無(wú)權(quán)力自行調(diào)整限購(gòu)政策?采訪中諸多業(yè)內(nèi)人士都給出了肯定的答復(fù)。當(dāng)初限不限購(gòu)就是地方自己決定的，文件也都是由每個(gè)城市單獨(dú)下發(fā)的，全國(guó)目前有46個(gè)城市限購(gòu)。反過(guò)來(lái)，如現(xiàn)在要調(diào)整，地方政府也應(yīng)該有自主權(quán)。

濟(jì)南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)葛金田通過(guò)分析十八屆三中全會(huì)中的提法來(lái)表達(dá)自己的觀點(diǎn)。“其中明確提到‘使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用’。”葛金田表示，具體就是說(shuō)在政府和市場(chǎng)的關(guān)系上，市場(chǎng)說(shuō)了算。地方有沒(méi)有權(quán)利調(diào)整限購(gòu)并不重要，重要的是，整體導(dǎo)向是市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制而非行政措施發(fā)揮更大的作用。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場(chǎng)說(shuō)了算，限購(gòu)令退出歷史舞臺(tái)是遲早的事。

若調(diào)咋辦?——

西部新城等新開(kāi)發(fā)區(qū)域可適度調(diào)整

“限購(gòu)令作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的政府行政行為，長(zhǎng)遠(yuǎn)看是階段性、局部性的措施，條件成熟后就會(huì)取消。”葛金田表示，在全國(guó)城鎮(zhèn)化的大背景下，尤其作為“人的城鎮(zhèn)化”，將會(huì)有大量的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，這個(gè)過(guò)程中，中小城鎮(zhèn)、中小城市首先就要放開(kāi)戶籍的限制，樓市限購(gòu)政策也要因時(shí)、因地、因區(qū)來(lái)考慮。

葛金田認(rèn)為，限購(gòu)政策不可能一下子全部取消，但可以在有條件的區(qū)域首先“松緩”。“微調(diào)政策應(yīng)該考慮市民的接受度、社會(huì)穩(wěn)定情況和原有政策的連續(xù)性。”葛金田說(shuō)，限購(gòu)調(diào)整應(yīng)遵循適度調(diào)整、必要限制的原則。他坦言，限購(gòu)政策確實(shí)存在一定的弊端，以長(zhǎng)清區(qū)為例，如果當(dāng)初經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的長(zhǎng)清沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)，發(fā)展可能要比現(xiàn)在好。因此可試點(diǎn)區(qū)域性限購(gòu)調(diào)整，正在著重發(fā)展的西部新城可以先于其他地區(qū)微調(diào)限購(gòu)政策，放寬非本市戶籍人口的購(gòu)房限制，促進(jìn)西城整體發(fā)展。另外，考慮到親情型的房產(chǎn)需求，可在城鄉(xiāng)結(jié)合部放寬購(gòu)房限制，方便在濟(jì)南有穩(wěn)定工作，有能力在濟(jì)南撫養(yǎng)父母的人接老人入城。

有啥影響?——

如微調(diào)限購(gòu)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看變化不大

如果對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化?對(duì)于市民更為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，記者咨詢了克而瑞房?jī)r(jià)濟(jì)南首席編輯裴現(xiàn)梅和山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗。

裴現(xiàn)梅認(rèn)為，這一輪的市場(chǎng)變化是市場(chǎng)運(yùn)行到一定階段的必然調(diào)整。在這個(gè)前提下，松綁限購(gòu)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)成交的量和價(jià)并無(wú)太大影響。也就是說(shuō)，限購(gòu)令的作用正越來(lái)越小，也必將變得可有可無(wú)。

李鐵崗認(rèn)為，雖然目前不同統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)于濟(jì)南商品房存量的統(tǒng)計(jì)有所出入，不過(guò)可以確定的一點(diǎn)是，目前存量確實(shí)比較大，買方市場(chǎng)的氛圍正在逐漸形成。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，調(diào)整限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。

相關(guān)專家表示，用市場(chǎng)的手段來(lái)影響房?jī)r(jià)，可能更能起到提綱挈領(lǐng)的作用。限購(gòu)令這種行政手段的調(diào)整在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，屬于比較表面的措施，在特殊時(shí)期確實(shí)能起到一定作用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系等因素決定的，不是一紙限購(gòu)令所能左右的。

目前，包括濟(jì)南在內(nèi)的很多城市，樓市發(fā)展已經(jīng)非常理性，不管限不限購(gòu)，購(gòu)房者就在那里，不會(huì)一窩蜂，也不會(huì)不出手。取消限購(gòu)令的同時(shí)，不妨適時(shí)推行房產(chǎn)稅。在未推行房產(chǎn)稅之前，可微調(diào)目前的限購(gòu)政策。最終，讓限購(gòu)謝幕，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，讓購(gòu)房者可以毫無(wú)束縛地為自己的未來(lái)做主。