近日，合富置業(yè)發(fā)布《2014年5月份合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告》，報告顯示，5月廣州二手樓市總體低迷，樓價小幅回調0.3%，市場僵持態(tài)勢加劇，外圍和近郊出現不少低價新盤分流剛需客源現象明顯。

 

網簽數環(huán)比下降三成

 

合富標準指數監(jiān)測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，2014年5月廣州二手住宅網簽1929套，17萬平方米，環(huán)比2013年4月下降30%，同比2013年5月下降27%?？偟膩碚f，5月份廣州二手樓市持續(xù)低迷，買家入市意愿不高。

 

報告分析，買家“等降”心態(tài)加劇，價格預期較高，但對小幅讓價的優(yōu)質“筍盤”仍較青睞。本月買家觀望“等降”的心態(tài)有所加劇，不少買家的價格期望較高。據悉，買家期望的價格降幅普遍集中10%-20%之間。具體來說，購房的迫切程度不同，還價的幅度有所不同。

 

剛需首置的還價幅度不少在10%-15%之間；不過，也有相當部分需求較迫切的買家，對價格下調5%左右的物業(yè)果斷出手。高端買家和需求不算迫切的買家，還價幅度集中10%—20%不等；部分高端買家后市信心不足，入市意愿不強。但也有部分高端買家追捧地段較好、素質較高、而價格有所讓步（約10%）的優(yōu)質“筍盤”。

 

一般來說，大面積單位和貴價高端物業(yè)的降幅在10%左右；中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右，市場的承接力會明顯增加。譬如天河北某素質較好的兩房單位，業(yè)主叫價220萬，買家遲遲不肯出手。本月業(yè)主小幅下降放盤價至210萬，降幅約為4.5%，買家看樓還價的積極性明顯增加，在中介的協調促成下，雙方最終以208萬達成交易，較業(yè)主當初的叫價下調了約5.5%。

 

綜合以上分析，買家對價格的期望較高，大多希望價格的降幅在10%以上；而業(yè)主大多不肯讓價，部分業(yè)主的議價空間不足，買賣雙方的價格分歧拉大，整體市場較為膠著僵持。不過，業(yè)主叫價一定幅度松動的物業(yè)仍然受到市場歡迎，一般而言，大面積單位和貴價高端物業(yè)的降幅在10%左右；中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右，市場的承接力明顯增加。

 

市區(qū)二手優(yōu)質單位價格仍企穩(wěn)

 

5月份中心區(qū)一、二手樓市成交欠佳，但價格依然高位企穩(wěn)。據合富輝煌（中國）市場研究部監(jiān)測顯示，5月天河、海珠、越秀、原荔灣等市區(qū)的新盤價格均在3萬元/平方米以上，超過4萬元/平方米的新盤不在少數，總體價格維持高位企穩(wěn)。據合富標準指數數據顯示，目前市區(qū)新盤附近的較優(yōu)質二手物業(yè)，價格基本維持在2.5萬元/平方米以上，不少超過3萬元/平方米。二手較優(yōu)質單位加上高額的稅費后，與新盤仍有一定價差，大致維持在3500元-6500元/平方米之間。總的來說，市區(qū)無論新盤還是較優(yōu)質物業(yè)的價格，仍高位企穩(wěn)。

 

與市區(qū)新盤價格高企相比，番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的新盤價格則實惠得多，部分新盤甚至較大幅度讓利促銷走貨。如萬科歐泊的推新單位，均價低于1.7萬元/平方米，較此前的21000元/平方米降幅達兩成以上。外圍新盤實質性讓利，有效地吸引了不少剛需買家前來捧場；部分新盤的價格與周圍二手盤有所倒掛，對部分二手客源的分流十分明顯。

 

據合富標準指數數據，目前華南板塊知名大盤的價格基本在1.6萬元-2萬元/平方米之間，如廣州雅居樂的價格在1.9萬元-2萬元/平方米之間；南國奧林匹克的價格在1.7萬元-2萬元/平方米之間；華南碧桂園和華南新城的價格也在1.6萬元-1.8萬元/平方米之間，祈福新村較新組團的價格基本在1.5萬元-1.8萬元/平方米。而同是華南板塊的新盤，價格在1.5萬元-2萬元/平方米之間；如萬科歐泊售價在1.5萬元-1.7萬元/平方米；瓏翠1.7萬元-2.3萬元/平方米；祈福名都的特價單位1.6萬元-1.7萬元/平方米。

 

外圍新盤低價或實質性讓利，對本區(qū)域的二手樓市產生較大沖擊的同時，也分流了不少中心區(qū)的剛需買家。蘿崗新盤的價格在1.3萬元-1.5萬元/平方米之間，如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅筑等，其價格較此前均有10%左右的回落，這與天河東部二手物業(yè)動輒2萬元/平方米以上的相比，價格優(yōu)勢十分明顯，對天河東部二手剛需客才產生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低，如深業(yè)江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬元-1.6萬元/平方米之間，降幅大多在10%以上，對白云區(qū)、原荔灣以及站西路、環(huán)市西、流花路等片區(qū)的二手買家產生較大分流。此外，部分靠近廣州的佛山南海新盤趁機跨界低價攬客，也對芳村、海珠西部、中山八路等廣州西片的二手市場產生一定的沖擊，如位于南海的中海錦城、萬科金域中央等，價格均在1萬元-1.1萬元/平方米之間。