近日,合富置業(yè)發(fā)布《2014年5月份合富標準二手住宅價格指數(廣州)分析報告》,報告顯示,5月廣州二手樓市總體低迷,樓價小幅回調0.3%,市場僵持態(tài)勢加劇,外圍和近郊出現不少低價新盤分流剛需客源現象明顯。
網簽數環(huán)比下降三成
合富標準指數監(jiān)測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示,2014年5月廣州二手住宅網簽1929套,17萬平方米,環(huán)比2013年4月下降30%,同比2013年5月下降27%??偟膩碚f,5月份廣州二手樓市持續(xù)低迷,買家入市意愿不高。
報告分析,買家“等降”心態(tài)加劇,價格預期較高,但對小幅讓價的優(yōu)質“筍盤”仍較青睞。本月買家觀望“等降”的心態(tài)有所加劇,不少買家的價格期望較高。據悉,買家期望的價格降幅普遍集中10%-20%之間。具體來說,購房的迫切程度不同,還價的幅度有所不同。
剛需首置的還價幅度不少在10%-15%之間;不過,也有相當部分需求較迫切的買家,對價格下調5%左右的物業(yè)果斷出手。高端買家和需求不算迫切的買家,還價幅度集中10%—20%不等;部分高端買家后市信心不足,入市意愿不強。但也有部分高端買家追捧地段較好、素質較高、而價格有所讓步(約10%)的優(yōu)質“筍盤”。
一般來說,大面積單位和貴價高端物業(yè)的降幅在10%左右;中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右,市場的承接力會明顯增加。譬如天河北某素質較好的兩房單位,業(yè)主叫價220萬,買家遲遲不肯出手。本月業(yè)主小幅下降放盤價至210萬,降幅約為4.5%,買家看樓還價的積極性明顯增加,在中介的協調促成下,雙方最終以208萬達成交易,較業(yè)主當初的叫價下調了約5.5%。
綜合以上分析,買家對價格的期望較高,大多希望價格的降幅在10%以上;而業(yè)主大多不肯讓價,部分業(yè)主的議價空間不足,買賣雙方的價格分歧拉大,整體市場較為膠著僵持。不過,業(yè)主叫價一定幅度松動的物業(yè)仍然受到市場歡迎,一般而言,大面積單位和貴價高端物業(yè)的降幅在10%左右;中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右,市場的承接力明顯增加。
市區(qū)二手優(yōu)質單位價格仍企穩(wěn)
5月份中心區(qū)一、二手樓市成交欠佳,但價格依然高位企穩(wěn)。據合富輝煌(中國)市場研究部監(jiān)測顯示,5月天河、海珠、越秀、原荔灣等市區(qū)的新盤價格均在3萬元/平方米以上,超過4萬元/平方米的新盤不在少數,總體價格維持高位企穩(wěn)。據合富標準指數數據顯示,目前市區(qū)新盤附近的較優(yōu)質二手物業(yè),價格基本維持在2.5萬元/平方米以上,不少超過3萬元/平方米。二手較優(yōu)質單位加上高額的稅費后,與新盤仍有一定價差,大致維持在3500元-6500元/平方米之間。總的來說,市區(qū)無論新盤還是較優(yōu)質物業(yè)的價格,仍高位企穩(wěn)。
與市區(qū)新盤價格高企相比,番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的新盤價格則實惠得多,部分新盤甚至較大幅度讓利促銷走貨。如萬科歐泊的推新單位,均價低于1.7萬元/平方米,較此前的21000元/平方米降幅達兩成以上。外圍新盤實質性讓利,有效地吸引了不少剛需買家前來捧場;部分新盤的價格與周圍二手盤有所倒掛,對部分二手客源的分流十分明顯。
據合富標準指數數據,目前華南板塊知名大盤的價格基本在1.6萬元-2萬元/平方米之間,如廣州雅居樂的價格在1.9萬元-2萬元/平方米之間;南國奧林匹克的價格在1.7萬元-2萬元/平方米之間;華南碧桂園和華南新城的價格也在1.6萬元-1.8萬元/平方米之間,祈福新村較新組團的價格基本在1.5萬元-1.8萬元/平方米。而同是華南板塊的新盤,價格在1.5萬元-2萬元/平方米之間;如萬科歐泊售價在1.5萬元-1.7萬元/平方米;瓏翠1.7萬元-2.3萬元/平方米;祈福名都的特價單位1.6萬元-1.7萬元/平方米。
外圍新盤低價或實質性讓利,對本區(qū)域的二手樓市產生較大沖擊的同時,也分流了不少中心區(qū)的剛需買家。蘿崗新盤的價格在1.3萬元-1.5萬元/平方米之間,如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅筑等,其價格較此前均有10%左右的回落,這與天河東部二手物業(yè)動輒2萬元/平方米以上的相比,價格優(yōu)勢十分明顯,對天河東部二手剛需客才產生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低,如深業(yè)江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬元-1.6萬元/平方米之間,降幅大多在10%以上,對白云區(qū)、原荔灣以及站西路、環(huán)市西、流花路等片區(qū)的二手買家產生較大分流。此外,部分靠近廣州的佛山南海新盤趁機跨界低價攬客,也對芳村、海珠西部、中山八路等廣州西片的二手市場產生一定的沖擊,如位于南海的中海錦城、萬科金域中央等,價格均在1萬元-1.1萬元/平方米之間。
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