?隨著城市的不斷拓展,一些原屬郊區(qū)的農(nóng)村逐步發(fā)展為城區(qū)的一部分,經(jīng)過舊村改造之后,原先的村莊變成了樓房社區(qū),村民變?yōu)榫用瘛Ｈ欢?這一身份轉(zhuǎn)變的背后也出現(xiàn)了一些發(fā)展中待解的難題。由于各種原因,舊改后的回遷社區(qū)多由村居自管,但因缺乏專業(yè)的物管經(jīng)驗(yàn),居民物業(yè)糾紛多發(fā);再加上這類村居物業(yè)多無行業(yè)資質(zhì),相關(guān)職能部門難以監(jiān)管,居民維權(quán)難。

缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 村居自管物業(yè)糾紛多

近日,新徐印象小區(qū)9號樓的趙先生反映,今年5月份,由于樓層下水道堵塞,家中地板被外溢的污水泡壞。趙先生介紹,當(dāng)時(shí)遭遇污水外溢的住戶還有好幾家,“我們?nèi)フ椅飿I(yè),可物業(yè)說不歸他們管。最后,都是我們自己找人修理的。”

據(jù)小區(qū)居民介紹,小區(qū)物業(yè)除了清運(yùn)樓前垃圾之外,其他方面都沒有盡到物業(yè)的責(zé)任,“地下室的燈沒一個(gè)能亮的,找物業(yè)修,物業(yè)說不歸他們管;小區(qū)保安也沒幾個(gè),地下室經(jīng)常被撬,找物業(yè),物業(yè)人員說他們也沒辦法。”不少居民對物業(yè)頗有怨言。

據(jù)了解,新徐印象小區(qū)是原徐家莊舊村改造的回遷社區(qū),2010年前后,原村民開始回遷。“當(dāng)時(shí),各方面條件都沒有成熟,就有村居籌備成立了臨時(shí)物業(yè)。小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理是村居自行安排,并以村居自管的形式實(shí)施管理。”小區(qū)物業(yè)管理處工作人員坦言,村居自管物業(yè)很多地方還不成熟,目前達(dá)不到專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的水平。

實(shí)際上,舊改回遷社區(qū)由村居代管物業(yè)已經(jīng)成為多數(shù)舊村改造回遷社區(qū)的物業(yè)管理模式。記者走訪了牛旺、賢文、草山嶺、南北胡等濟(jì)南東部多個(gè)舊改回遷社區(qū)發(fā)現(xiàn),舊改回遷社區(qū)的物業(yè)大都是由村居自管。然而,由于缺乏專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),村居自管物業(yè)屢遭居民投訴,物業(yè)糾紛多發(fā)。

專業(yè)團(tuán)隊(duì)不愿來　村居代管物業(yè)屬無奈

“村居代管物業(yè)也是無奈之舉。”11日,在新徐印象小區(qū)的物業(yè)管理處,物業(yè)負(fù)責(zé)人張先生介紹,小區(qū)北面的四座高層去年3月份交給了徐家莊物業(yè),每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)為每平方米1.2元,“可不少業(yè)主都不交物業(yè)費(fèi)。不交物業(yè)費(fèi),怎么提供服務(wù)?哪個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)愿意來?”

據(jù)了解,一些舊改回遷社區(qū)也曾嘗試聘請專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)接管小區(qū),但成功率不高。一位不愿具名的專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人表示,專業(yè)物管公司之所以不愿接手這類小區(qū)有多方面原因:“首先,舊改回遷社區(qū)住的是原先的村民,他們的生活習(xí)慣很難一下子改變,綠地上種菜、燒水、曬棉被是常有的事,管理上比較難,而且很多人根本沒有交物業(yè)費(fèi)的觀念;第二,這類社區(qū)一般沒有房產(chǎn)證,沒有交過住宅維修資金,小區(qū)大型公共設(shè)施的維護(hù)上,除了物業(yè)費(fèi)沒錢可花,居民平攤基本不現(xiàn)實(shí)。”

此外,該負(fù)責(zé)人也指出,專業(yè)物管進(jìn)駐此類小區(qū)的合法性也有爭議,“如果沒有房產(chǎn)證就不能稱為嚴(yán)格意義上的業(yè)主,沒有業(yè)主也就成立不起業(yè)委會(huì),沒有業(yè)委會(huì)就無法聘任物業(yè)。由村居來聘請物業(yè)在法規(guī)上來講并不合適。”

村居物業(yè)多無資質(zhì) 職能部門難監(jiān)管

專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)不愿來,村居自管物業(yè)又缺少經(jīng)驗(yàn),一旦發(fā)生物業(yè)糾紛,雙方如何解決?居民如何維權(quán)呢?

11日,高新區(qū)房管局綜合部負(fù)責(zé)物業(yè)管理的黃女士在接受記者采訪時(shí)坦言,由于舊改回遷社區(qū)不同于商業(yè)開發(fā)的社區(qū),不具備成立業(yè)委會(huì)的條件,在引入物業(yè)方面可能存在困難,怎樣管理小區(qū)一般是由村居自己決定,“但村居自管物業(yè)沒有營業(yè)執(zhí)照,也沒有物業(yè)管理資質(zhì)證書,在房管局沒有備案,一旦發(fā)生物業(yè)糾紛等事件,房管部門很難進(jìn)行處罰和監(jiān)管。”

據(jù)介紹,正規(guī)的物業(yè)管理公司有營業(yè)執(zhí)照,有專業(yè)的技術(shù)人員,有資金保障,但村居自管物業(yè)在這一方面欠缺。“在小區(qū)物業(yè)管理方面,村居自管的物業(yè)可能將重點(diǎn)放在保潔、治安、綠化等方面,而正規(guī)專業(yè)的物業(yè)公司還會(huì)在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)上負(fù)責(zé),也有專業(yè)的技術(shù)人員來處理具體的業(yè)主難題。”黃女士表示,通常情況下,在遇到市民投訴或者咨詢村居自管物業(yè)的一些問題時(shí),會(huì)轉(zhuǎn)接到相關(guān)物業(yè)所屬的村居,由村居來出面協(xié)商解決。

對于村居自管物業(yè)的管理上,黃女士還表示,村居自管物業(yè)也可以通過注冊成立物業(yè)公司,達(dá)到資質(zhì)備案后接受主管部門的監(jiān)管,“但要從根本上實(shí)現(xiàn)對村居自管物業(yè)的監(jiān)管,將來還要看村居的小產(chǎn)權(quán)房如何規(guī)范,然后通過多個(gè)部門協(xié)商,將村居自管物業(yè)納入監(jiān)管體系。”