近年來(lái)，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題始終是政府與百姓關(guān)注的焦點(diǎn)?！斗慨a(chǎn)稅替代“土地財(cái)政”是大勢(shì)所趨》（張?chǎng)?，《中?guó)社會(huì)科學(xué)報(bào)》2013年11月18日）、《房產(chǎn)稅不能替代土地出讓金》（童超，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)報(bào)》2014年4月14日）、《土地財(cái)政是把雙刃劍》（戴雙興，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)報(bào)》2014年4月16日）等文章，針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅和土地財(cái)政等問(wèn)題提出許多積極的意見和建議。筆者認(rèn)為，應(yīng)積極把握《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)（2014—2020）》這一契機(jī)，通過(guò)保證住房市場(chǎng)供需平衡、推進(jìn)財(cái)稅制度改革、調(diào)整城市規(guī)劃建設(shè)思路等一系列措施，從而科學(xué)合理地調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

短期內(nèi)不可能徹底取消土地出讓金

 

近年來(lái)，一些學(xué)者也提出取消土地出讓金的建議。根據(jù)國(guó)家審計(jì)署報(bào)告顯示，至2012年底，我國(guó)11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額達(dá)34865.24億元，占省、市、縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的37.23%。這反映出，地方政府通過(guò)對(duì)土地出讓收入和土地抵押融資的過(guò)度依賴來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的情況比較嚴(yán)重，構(gòu)建地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制日漸迫切。

 

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)徹底取消土地出讓金，可能會(huì)造成現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈的斷裂，從而可能加劇地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，最終可能會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定。土地出讓金作為城市土地使用權(quán)地租的讓渡表現(xiàn)，對(duì)拆遷安置補(bǔ)償、調(diào)控城市地價(jià)、穩(wěn)定地方稅收、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施等具有重要作用，使土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)與方式達(dá)到相關(guān)各方可以接受的范圍，逐步使土地出讓金回歸其應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，或許才是改變既有“土地財(cái)政”的關(guān)鍵之一。

 

地方政府通過(guò)對(duì)土地出讓增加地方財(cái)政進(jìn)而推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的依賴，與城鎮(zhèn)無(wú)房居民對(duì)購(gòu)置基本居住用房的需求之間存在矛盾，歷次房?jī)r(jià)調(diào)控的實(shí)踐證明，僅憑出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)或住房限購(gòu)等指令性政策，對(duì)于這一矛盾的徹底解決難以奏效。

 

當(dāng)前，我國(guó)地方基層稅收日漸困難，對(duì)中央和省級(jí)的依賴度較高。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)時(shí)，應(yīng)改變地方政府對(duì)土地出讓金等的過(guò)度依賴，地方稅收來(lái)源應(yīng)合理調(diào)整土地出讓金繳納比例，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房消費(fèi)者，同時(shí)還應(yīng)保證地方財(cái)稅的穩(wěn)定足額。此外，應(yīng)積極探索開征適當(dāng)?shù)沫h(huán)境稅與奢侈品消費(fèi)稅等，實(shí)現(xiàn)地方稅種的多元與稅額的均衡。這樣，一方面可以緩解城市地價(jià)過(guò)高與居民購(gòu)房能力過(guò)低之間的矛盾，另一方面可以通過(guò)稅收杠桿達(dá)到資源節(jié)約高效利用、污染物減排、提升民眾環(huán)保和理性消費(fèi)意識(shí)的目的，降低整體社會(huì)成本。

 

降低級(jí)差地租 治理“城市病”

 

現(xiàn)階段我國(guó)許多城市在規(guī)劃、建設(shè)與管理體制上受集權(quán)思維主導(dǎo)，在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，“攤大餅”式的圍繞單一城市中心不斷向外擴(kuò)展的規(guī)劃建設(shè)模式較為普遍，城市的優(yōu)質(zhì)住房及其配套資源幾乎圍繞在城市中心附近，而且普通居民住房水平與購(gòu)置能力，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上給人“被平均化”的心理印象較為明顯。

 

筆者認(rèn)為，圍繞城市中心較近的區(qū)域由于各種公共服務(wù)資源集聚度與城市生活便利度較高，城市級(jí)差地租較大，對(duì)調(diào)和城市商品住房?jī)r(jià)格與普通購(gòu)房消費(fèi)需求意愿的難度自然較大。并且，受城市增長(zhǎng)極理論和點(diǎn)軸開發(fā)模式的影響，過(guò)度圍繞城市單一中心的人口、資源等集聚也易加劇城市交通運(yùn)輸壓力以及環(huán)境與安全風(fēng)險(xiǎn)。此外，住房情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)更加科學(xué)地反映不同收入水平、職業(yè)等人群的住房情況，不能簡(jiǎn)單地用“統(tǒng)計(jì)平均值”概化。

 

城市的規(guī)劃、建設(shè)應(yīng)根據(jù)不同城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展基礎(chǔ)、功能定位等，分區(qū)域、分層次、分類型，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)劃城鎮(zhèn)布局，建立適合各地區(qū)自身發(fā)展實(shí)情的多中心治理與多元平衡發(fā)展的城市規(guī)劃建設(shè)與管理體制，從制度上保障我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)取得實(shí)效，避免人口、資源等過(guò)度向中心城市尤其是大城市的無(wú)序遷移和流動(dòng)，科學(xué)分擔(dān)城市管理壓力、分?jǐn)偝鞘羞\(yùn)營(yíng)成本、分解城市累積風(fēng)險(xiǎn)，從根本上調(diào)控城市房地產(chǎn)價(jià)格、滿足不同層次消費(fèi)者住房需求的同時(shí)，帶動(dòng)目前一些城市建設(shè)發(fā)展中逐漸顯露的諸多“城市病”的根本解決。同時(shí)，城市管理部門應(yīng)結(jié)合納入住房保障范圍且住房條件較差的城鎮(zhèn)居民家庭收入?yún)^(qū)間、人口數(shù)量、現(xiàn)有居住面積、合理居住需求并根據(jù)保障性住房的不同服務(wù)類別，確定年度對(duì)應(yīng)的保障房規(guī)劃建筑面積，并及時(shí)對(duì)已經(jīng)保障到位的家庭進(jìn)行回訪，確保政府部門在后續(xù)決策時(shí)更加科學(xué)、高效和完善。

 

保障性住房須發(fā)揮“兜底”作用

 

盡管我國(guó)許多城市每年都安排計(jì)劃建設(shè)保障性住房，但目前確實(shí)存在部分城市的保障性住房申購(gòu)門檻過(guò)高，諸如對(duì)于部分低收入群體即便申購(gòu)獲批，由于付款時(shí)限較短，一時(shí)難以付清而放棄；或?qū)τ诓糠种械褪杖肴后w而言，普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)其收入過(guò)高，而又不能完全滿足現(xiàn)有保障性住房申購(gòu)門檻的要求（人均收入、住房面積等），尤其針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員和參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的大學(xué)生而言，出現(xiàn)售價(jià)過(guò)高的部分閑置商品住房和申報(bào)門檻較高的空置保障性住房與“高不成低不就”對(duì)基本住房剛性需求人口相對(duì)過(guò)剩的“夾心囧象”。此外，一些地區(qū)保障性住房的建設(shè)在區(qū)位交通、住宅質(zhì)量、公共服務(wù)等方面不能滿足與中低收入居住人群相匹配的基本生活需求，成了“雞肋工程”。

 

保障性住房作為基本公共服務(wù)資源和社會(huì)穩(wěn)定的托底工具之一，對(duì)于滿足中低收入群體的基本住房需求至關(guān)重要，積極推進(jìn)保障性住房市場(chǎng)配置的科學(xué)化和全覆蓋，就需要及時(shí)根據(jù)就業(yè)人口結(jié)構(gòu)及其收入水平，差異化設(shè)定針對(duì)城鎮(zhèn)不同收入、職業(yè)等居民群體對(duì)基本生活居住需求用房的申購(gòu)門檻，使保障性住房與普通商品房的市場(chǎng)供應(yīng)“無(wú)縫對(duì)接”，避免在二者之間出現(xiàn)“夾心階層”，住房保障和管理部門需要由主要依靠指令性政策調(diào)控轉(zhuǎn)向充分發(fā)揮普通商品房限購(gòu)政策與適當(dāng)擴(kuò)大保障性住房供應(yīng)數(shù)量的雙向調(diào)控和分類調(diào)控的功效，確保城鎮(zhèn)居民“安居樂(lè)業(yè)”，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)惡意投機(jī)行為，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

 

此外，保障性住房必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑質(zhì)量，交通與公共服務(wù)配套等應(yīng)保障中低收入居民的基本生活服務(wù)，從而使保障性住房能真正體現(xiàn)保障居民基本居住需要的功能。