隨著上月房地產(chǎn)市場期待的“紅五月”未曾出現(xiàn)，呼救聲四起。盡管此前央行[微博]曾給出“窗口指導(dǎo)”，但似乎并無實際效果，各銀行依然執(zhí)行小幅微調(diào)、大方向不變的房貸政策導(dǎo)致樓市依然低迷。
6月初，銀監(jiān)會“要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求”的表態(tài)再次激起市場期待。
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，如果說央行的表態(tài)，更多只是一種窗口性的“政策指引”，銀監(jiān)會作為銀行業(yè)務(wù)直接監(jiān)管部門，各商業(yè)銀行就必須執(zhí)行。預(yù)計銀監(jiān)會即將發(fā)布相關(guān)通知，以確保各商業(yè)銀行對首套房貸款利率能回歸基準(zhǔn)利率，甚至給予優(yōu)惠。
而在中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位分析人士看來，從商業(yè)銀行必須按照貸款的安全性、流動性和盈利性三原則來看，在目前房地產(chǎn)市場低迷和房價下行的大環(huán)境下，未來房貸寬松的可能性不大，貨幣信貸再次大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無望。
樓盤銷售
依然清淡
央行喊話一月有余，但從樓市的反應(yīng)看，效果并不明顯。
位于北京與天津樞紐之地的河北香河，有萬科、綠地、富力、珠江、首創(chuàng)、萬通、香江控股等18家國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，基于價格因素，香河成了北京外溢購房者重要選擇地之一。
目前，香河樓盤中銷售情況較好的是富力新城。
中國房地產(chǎn)報記者在走訪富力新城時看到，售樓處聚集了大量的銷售人員而看房者寥寥。“現(xiàn)在的成交量下降得很厲害，跟去年相比三分之一都不到。香河的房價不是很高，來看房的多是剛需，近一個月看房客數(shù)量在急劇下降。”一位銷售人員向記者表示，“更多顧客是沖著富力的品牌而來，其他樓盤的銷售情況更差。”
首套房按揭方面，該銷售人員表示：“目前跟富力合作的有農(nóng)行和工行，利率方面還是執(zhí)行上浮5%的政策，建行由于房貸額度已滿而停貸，如有申請意愿，就需要承擔(dān)利率上浮20%的代價。”
在富力新城附近，其他樓盤的銷售人員同樣在賣力地散發(fā)傳單攬客。通過交流了解到，銷售情況普遍不是很理想。
記者在走訪中了解到，像富力這樣的知名房企樓盤賣得相對較好，每天能保持一定的成交量，但更多顧客處于觀望狀態(tài)，期許房貸利率能有所松動。
央行窗口指導(dǎo)
成效不佳
在央行“喊話”后，雖然停貸銀行逐漸減少，放款速度明顯加速，但是商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率仍在逐漸減少，利率不降反升的趨勢仍在繼續(xù)，首套房利率水平依然處于高位。普遍上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.2倍；二套房利率也加速調(diào)高，最高上浮至基準(zhǔn)利率1.4倍。房地產(chǎn)信貸收緊態(tài)勢較上月并沒緩解。
貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，5月份京個貸市場交易量環(huán)比下滑10%。此外，中國房地產(chǎn)報記者從貸款機(jī)構(gòu)了解到，5月份以來，包括首套房在內(nèi)的房貸利率并未出現(xiàn)明顯寬松跡象。
融360數(shù)據(jù)顯示，央行以“窗口指導(dǎo)”喊話后，5月首套房利率依然繼續(xù)收緊，優(yōu)惠利率減少，九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)利率或上浮10%。
對于貸款的發(fā)放，平安、民生、廣發(fā)三家銀行均表態(tài)，暫時不會改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發(fā)展小微貸、企業(yè)貸等業(yè)務(wù)。而一位不愿具名的銀行人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，總體來說，房貸偏緊的局面仍將延續(xù)，仍會有部分股份制銀行對個人房貸惜貸。
對于央行喊話后發(fā)出的“央五條”政策至今仍沒落地，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認(rèn)為，原因主要有三點(diǎn)：
首先，商業(yè)銀行存款成本受利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來，雖然隨著央行對影子銀行、同業(yè)競爭等整頓措施的展開，余額寶等貨幣基金收益率會降低，這有可能會為商業(yè)銀行利率降低提供機(jī)會，但市場調(diào)節(jié)的變化仍需一個過程。
其次，目前來看，即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，其盈利水平保持為微利，銀行也很難有首套房貸利率下調(diào)的動力。
再次，“央五條”政策只是一個口頭通知，沒有實際的執(zhí)行效力，所以，當(dāng)正式的通知沒有下達(dá)前，商業(yè)銀行很難有實際利率下調(diào)的動作。
銀監(jiān)會發(fā)聲難阻樓市下行
5月30日，銀監(jiān)會相關(guān)部門明確指出“房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個人貸款等，沒有任何松動，沒有任何折扣，沒有任何討價還價的余地”。而有意思的是，僅一周后的6月6日，銀監(jiān)會的“口風(fēng)”發(fā)生轉(zhuǎn)變，表態(tài)“大力支持”首套房貸。
據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士稱，銀監(jiān)會作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)聲，可看作是對央行隔空喊話的呼應(yīng)和延續(xù)，在中央政府層面執(zhí)行穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策背景下，定向?qū)捤珊臀⒋碳さ拇胧o關(guān)樓市，若見效果還得看后續(xù)政策的出臺。
“我們覺得三季度房貸可能會繼續(xù)維持收緊，到四季度如果房貸存量能消化得差不多，可能會好一些。”偉嘉安捷市場部分析師吳昊接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，隨著年中銀行盤點(diǎn)考核臨界點(diǎn)的接近，銀行在未來能否放開房貸利率仍然有待觀察。
張宏偉認(rèn)為，整個市場尚不能形成連續(xù)降準(zhǔn)導(dǎo)致的“流行性”寬裕局面。因此，市場流動性總體仍然是偏緊的。從房地產(chǎn)市場的角度來說，當(dāng)前市場低迷的基本面難以改變，貸款額度仍然會受限制，利率也不可能有立即下調(diào)或大幅下調(diào)的可能性。這樣來看，也就難以刺激房地產(chǎn)市場成交量復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。
他認(rèn)為，未來若大多數(shù)城市商業(yè)銀行依然不下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會相對緊張。那么，在未來2~3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價潮”將真正來臨。
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