從當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，由于今年回歸市場(chǎng)化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對(duì)于庫存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會(huì)在此時(shí)進(jìn)一步拉開限購(gòu)逐步退出的序幕。

從當(dāng)前限購(gòu)政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面來講，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津、?？?、無錫等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會(huì)出臺(tái)定向放松限購(gòu)的相關(guān)措施。

5月22日有媒體稱，住建部一位相關(guān)司局的人士向記者確認(rèn)，“近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺?rdquo;。報(bào)道稱，與過去兩年一有地方試探放松限購(gòu)就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興向上證報(bào)表示，這個(gè)方向沒錯(cuò)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購(gòu)取消是大勢(shì)所趨，當(dāng)前盡管限購(gòu)政策退出仍然“猶抱琵琶半遮面”，但是，從南寧首次放松限購(gòu)政策至今，各地的限購(gòu)政策放松的尺度越來越大，甚至出現(xiàn)昆明將限購(gòu)資格審批權(quán)限下放至開發(fā)商的做法。從限購(gòu)政策調(diào)整的趨勢(shì)來看，筆者預(yù)計(jì)，除了一線城市外，40個(gè)左右限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，2015年樓市限購(gòu)政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那么，從當(dāng)前限購(gòu)政策松綁的特征或逐步路徑來看有哪些特征？預(yù)計(jì)會(huì)有幾種方式？我們逐一來分析。

路徑一：調(diào)整限購(gòu)資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍

從天津、南寧兩地限購(gòu)政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購(gòu)，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購(gòu)政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格的群體范圍。只不過區(qū)別是南寧是擴(kuò)大可在南寧購(gòu)房的區(qū)域范圍，而天津只是針對(duì)濱海新區(qū)來講，擴(kuò)大濱海新區(qū)的可購(gòu)房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。

因此，從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放的角度來看，兩地政策也更顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購(gòu)政策的調(diào)整，基本上是整個(gè)北部灣經(jīng)濟(jì)圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求范圍，通過此次限購(gòu)政策調(diào)整，有利于強(qiáng)化南寧在北部灣經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)核心地位；而天津則著重濱海新區(qū)的發(fā)展，就濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購(gòu)房，還是以更開放的角度迎接市場(chǎng)需求，以此使濱海新區(qū)市場(chǎng)重拾信心，促使企業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)到此進(jìn)行投資。

總的來看，從市場(chǎng)影響的角度的來說，天津與南寧限購(gòu)鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大了城市或區(qū)域的市場(chǎng)需求覆蓋范圍，有助于城市與區(qū)域市場(chǎng)放量成交，適度改變當(dāng)前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年年初以來下滑的局面。

此外，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月（當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴(yán)格）為購(gòu)房的基本條件，此時(shí)，“限購(gòu)”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的定向?qū)捤桑瑪U(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。

路徑二：通過戶籍改革側(cè)面突破限購(gòu)

仔細(xì)研究無錫、?？趹艏抡浑y發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購(gòu)房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是?？诘?ldquo;購(gòu)買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對(duì)當(dāng)前無錫、海口市樓市大戶型庫存較大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在無錫、?？谙拶?gòu)政策沒有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，成為無錫、海口兩個(gè)城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

就無錫市而言，并沒有本省戶籍的限制條件，只要購(gòu)房達(dá)到“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對(duì)于2014年5月份以后這幾個(gè)月來講，無錫市會(huì)有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長(zhǎng)期動(dòng)力。原因很簡(jiǎn)單，無錫戶籍新政會(huì)促使2014年年內(nèi)高端市場(chǎng)需求會(huì)大幅釋放，成為高端市場(chǎng)需求集中釋放的“強(qiáng)行針”。但是，到了2015年之后高端需求對(duì)于購(gòu)房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場(chǎng)需求就回歸理性與正常。

就?？谑卸?，因?yàn)橹皇窍薅ū臼艏@個(gè)范圍“買房落戶”才有效，因此，對(duì)于這個(gè)旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個(gè)政策層面的優(yōu)惠。因此，?？?ldquo;買房落戶”的政策不會(huì)吸引大量海南省外的投資客的涌入，這對(duì)于防止?？跇鞘写笃鸫舐淦鸬揭欢ㄗ饔?。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就?？?ldquo;買房落戶”政策對(duì)本省戶籍購(gòu)房者影響而言，在市區(qū)購(gòu)房達(dá)到“建筑面積達(dá)120平方米以上”的戶籍新政，可以有效去化?？谑幸徊糠指叨舜髴粜头吭矗绕涫菍?duì)于2014年6月1日至年底這個(gè)時(shí)間段（因?yàn)楹？?ldquo;買房落戶”政策暫定執(zhí)行到2014年12月31日止，視執(zhí)行效果再定是否延續(xù)或調(diào)整），?？谑袝?huì)有新一波高端房源去化的行情，會(huì)促使2014年年內(nèi)高端市場(chǎng)需求會(huì)大幅釋放，成為高端市場(chǎng)需求集中釋放的“強(qiáng)行針”。

當(dāng)前，戶籍制度改革正在如火如荼進(jìn)行。尤其是不少省會(huì)城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶，那么，對(duì)于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買資格；當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購(gòu)買資格或許成為未來政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為側(cè)面突破“限購(gòu)”的方法之一。

路徑三：高端豪宅樓盤首先取消限購(gòu)，不同需求市場(chǎng)執(zhí)行“差別化”的限購(gòu)政策

中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進(jìn)行限購(gòu)政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購(gòu)？這些還都是個(gè)爭(zhēng)議的話題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，高端豪宅放開限購(gòu)不是不可以，因?yàn)?，從本質(zhì)上來講，豪宅市場(chǎng)和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)可以歸結(jié)為不同的市場(chǎng)需求，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，豪宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)變化情況基本上對(duì)于普通商品住宅沒有太多影響。具體來講：

第一、不同需求市場(chǎng)可執(zhí)行“差別化”的限購(gòu)政策，高端豪宅可放寬或放開限購(gòu)政策。

對(duì)于普通自住需求的中小套型商品住宅市場(chǎng)來講，可制定“差別化”的信貸政策和限購(gòu)政策，普通自住需求的中小套型商品住宅繼續(xù)限購(gòu)，堅(jiān)持去投資化，高端豪宅可放寬或放開限購(gòu)政策。這樣，可以促成中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房這一類項(xiàng)目的成交，同時(shí)保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。對(duì)于普通商品住宅市場(chǎng)自住型需求來講，由于政策層面的保護(hù)，也不會(huì)受到豪宅市場(chǎng)太多的影響。

第二、年初整體市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，放開豪宅限購(gòu)也難以影響樓市大趨勢(shì)。

第三、從未來預(yù)期出臺(tái)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”機(jī)制一旦形成，豪宅市場(chǎng)也難以在短期內(nèi)對(duì)于樓市造成成交結(jié)構(gòu)的影響。

但是，如果“限購(gòu)”措施今后要進(jìn)行微調(diào)，新出臺(tái)的“限購(gòu)”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護(hù)中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購(gòu)政策針對(duì)“90平方米以下，或以當(dāng)?shù)刈宰?biāo)準(zhǔn)”為限，以家庭為單位進(jìn)行限購(gòu)，保護(hù)首套自住型需求；其次，對(duì)于高端市場(chǎng)從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購(gòu)；第三、限購(gòu)“微調(diào)”政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開限購(gòu)，改以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場(chǎng)還可以保持相對(duì)的活躍度。

那么，在這樣的市場(chǎng)背景下，即使有豪宅項(xiàng)目、地王項(xiàng)目再入市，即使無錫或更多城市高端樓盤放開限購(gòu)，也就沒有必要再讓我們沸沸揚(yáng)揚(yáng)進(jìn)行市場(chǎng)炒作了，引起太多人關(guān)注了。

路徑四：限購(gòu)政策執(zhí)行層面“明緊暗松”，最終逐步取消

從過去幾年各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來看，當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí)，限購(gòu)政策從執(zhí)行層面“明緊暗松”的“潛規(guī)則”總會(huì)發(fā)生。

回顧過去幾年，從執(zhí)行面來看，當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí)，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購(gòu)房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策。

當(dāng)前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購(gòu)，但是，限購(gòu)令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實(shí)亡。

因此，當(dāng)前樓市相對(duì)低迷期時(shí)，各地限購(gòu)政策執(zhí)行的意愿明顯會(huì)下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場(chǎng)，屆時(shí)，二三線城市的限購(gòu)基本會(huì)被這個(gè)潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購(gòu)政策會(huì)“名存實(shí)亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

其實(shí)，此時(shí)這些二三線城市樓市限購(gòu)的存在意義也就不大了，取消限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的沖擊也不會(huì)太大。待市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，這些城市再明確提出取消限購(gòu)政策或針對(duì)這樣的現(xiàn)象不了了之，最終扯下這層還需補(bǔ)繳社保及納稅證明的遮羞紗布。

路徑五：下放限購(gòu)資格審批權(quán)限，變相放松限購(gòu)政策執(zhí)行力度

“下放限購(gòu)資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，在過去幾年限購(gòu)政策執(zhí)行過程中也有所傳言。而至今，昆明有可能會(huì)將“下放限購(gòu)資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，成為變相放松或取消限購(gòu)的手段。

據(jù)媒體報(bào)道，目前昆明市購(gòu)房網(wǎng)簽之前必須獲得購(gòu)房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購(gòu)房人購(gòu)買新房是否被限購(gòu)，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場(chǎng)購(gòu)房者是否具有購(gòu)房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。

對(duì)此，不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購(gòu)房資格，也就意味著地方政府下放限購(gòu)資格審批權(quán)限，變相放松限購(gòu)政策執(zhí)行力度。對(duì)于昆明市來講，如果上述傳言屬實(shí)，那就是地方政府將限購(gòu)資格審批權(quán)限下放至了開發(fā)商，這在某種程度上可以認(rèn)為，開發(fā)商一定程度上可以決定購(gòu)房者是否具有購(gòu)房資格。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果上述傳言屬實(shí)，這對(duì)于政府來講，限購(gòu)政策仍然在繼續(xù)執(zhí)行，從理論上來講，并沒有執(zhí)行層面的放松。但是，昆明市政府的做法是將限購(gòu)執(zhí)行與否的皮球踢給了開發(fā)商，從責(zé)任的角度來說，即使有限購(gòu)政策執(zhí)行層面出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，也是開發(fā)商松動(dòng)的，不是地方政府為之。

而對(duì)于開發(fā)商來講，按照常識(shí)來講，基本不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行上述政策。此時(shí)，開發(fā)商背上了限購(gòu)松動(dòng)主謀的黑鍋。因此，如果上述傳言屬實(shí)，在某種程度上可以理解為購(gòu)房人無需購(gòu)房資格亦可買房，雖然官方?jīng)]有明確說明，但與取消無疑，或者可以看做是落地執(zhí)行4年的昆明限購(gòu)令局部放松。

如果昆明上述政策調(diào)整獲得默認(rèn)，那么，后續(xù)還會(huì)有更多的其他城市跟風(fēng)，通過下放限購(gòu)資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購(gòu)政策。