近期，受房貸緊縮、觀望等因素影響，濟(jì)南樓市一直在低溫中前行。面對(duì)市場(chǎng)的低迷，不少房企開(kāi)始“降價(jià)”促銷(xiāo)，企圖以此為利器撬動(dòng)市場(chǎng)的興奮點(diǎn)。新華網(wǎng)記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南二環(huán)以外的東、西部樓盤(pán)“降價(jià)”促銷(xiāo)明顯活躍，而環(huán)線內(nèi)的樓盤(pán)表現(xiàn)相對(duì)“淡定”，且不乏“逆市而上”的樓盤(pán)。此外，改善型樓盤(pán)比剛需型樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)定，學(xué)區(qū)房又比普通住宅抗“跌”能力強(qiáng)。

樓市雖低溫運(yùn)行 開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手法卻相對(duì)溫和

2014年的濟(jì)南樓市并不樂(lè)觀，先是傳統(tǒng)的“金三銀四”并未達(dá)到預(yù)期，而后“紅五月”泡湯，截至6月各大房企仍未交出出色的成績(jī)。在焦躁中，不少房企紛紛加入“降價(jià)促銷(xiāo)”的行列。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南促銷(xiāo)活躍的樓盤(pán)大多集中在西部和東部，例如，近期濟(jì)南西城區(qū)推出的“低首付”、“特價(jià)房”、“閃購(gòu)”等一系列打折促銷(xiāo)活動(dòng)，濟(jì)南東部也出現(xiàn)某知名樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)與前期持平并增加配送的促銷(xiāo)活動(dòng)。無(wú)論開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段如何翻新，其促銷(xiāo)手段不外乎兩種：一種比較初級(jí)，多以打折、增配為宣傳點(diǎn)，如“交5000抵2萬(wàn)”，讓購(gòu)房者感覺(jué)物有所值進(jìn)而刺激購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)欲。而另一種則相對(duì)有誠(chéng)意，即開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)有的房源中圈定一部分房源，限定時(shí)間、條件，執(zhí)行特殊價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房源確實(shí)能讓消費(fèi)者省錢(qián)，但其覆蓋的人群有限，能真正享受優(yōu)惠的人群不多。

此外，這些營(yíng)銷(xiāo)手段有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是開(kāi)發(fā)商只需要讓出很小一部分利潤(rùn)，便可增加收益。這些促銷(xiāo)活動(dòng)也并未觸及房?jī)r(jià)根本，降價(jià)手法相對(duì)溫和，屬于開(kāi)發(fā)商了解市場(chǎng)的初期試探性動(dòng)作。

“降價(jià)”促銷(xiāo)潮中不乏價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤(pán)

濟(jì)南雖然出現(xiàn)大范圍降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，但并不意味樓市就此進(jìn)入下行。從記者走訪的多個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，區(qū)位上，二環(huán)路以?xún)?nèi)的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)大規(guī)模打折促銷(xiāo)。如：開(kāi)盤(pán)不久的保利中心華府，價(jià)格在9500元/平米，陽(yáng)光100房?jī)r(jià)穩(wěn)定在11000元/平米，南益名泉春曉房?jī)r(jià)也已上升至12000元/平米。

除此之外，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，改善型比剛需型住房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，例如位于文化東路的某高端住宅項(xiàng)目，樓盤(pán)依然保持在16000以上的強(qiáng)勢(shì)價(jià)格。從資源配套方面看，學(xué)區(qū)房抗“跌”性明顯高于普通住宅。如魯能領(lǐng)秀城樓盤(pán)價(jià)格一直堅(jiān)挺，而明湖白鷺郡每平米房?jī)r(jià)也升至8500元。

區(qū)位、產(chǎn)品特性等系影響因素

那么濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)“冷靜”與“焦躁”的對(duì)決?

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李鐵崗教授分析，出現(xiàn)這樣的反差，說(shuō)到底與產(chǎn)品前期規(guī)劃、產(chǎn)品性質(zhì)、企業(yè)資金情況、所處區(qū)位等因素有交大關(guān)系。像西客站片區(qū)，樓盤(pán)存量較大，產(chǎn)品替代性強(qiáng)，一個(gè)樓盤(pán)價(jià)格變化馬上會(huì)吸引一部分片區(qū)潛在購(gòu)房人群，從而對(duì)其他樓盤(pán)造成影響。因此，當(dāng)一家房企在這里有動(dòng)作時(shí)，其他房企受競(jìng)爭(zhēng)心理影響也會(huì)做出連鎖反映。“但這不是絕對(duì)的，還需要考慮房企資金、產(chǎn)品特定等多個(gè)因素。”李教授說(shuō)。

而改善性住房消費(fèi)人群多為二次置業(yè)，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，他們更注重居住的舒適度，小額的“降價(jià)”優(yōu)惠或許會(huì)對(duì)手頭資金緊張的剛需族產(chǎn)生影響，對(duì)改需族的影響并不會(huì)太大，“另外，改善性住宅本身成本高、品質(zhì)相對(duì)過(guò)硬，相比剛需型價(jià)格更穩(wěn)定。”李教授分析。再就是“學(xué)區(qū)房”，其優(yōu)勢(shì)更不必多說(shuō)，你買(mǎi)或不買(mǎi)，學(xué)區(qū)就在那里，即便處于市場(chǎng)低迷期，學(xué)區(qū)房的價(jià)格仍高于周邊同樣房齡、品質(zhì)的樓盤(pán)。

而克爾瑞濟(jì)南研究機(jī)構(gòu)裴憲梅也告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)上分三種情況：一種是愿意以?xún)r(jià)換量，通過(guò)真實(shí)“降價(jià)促銷(xiāo)”回籠資金的樓盤(pán);一種是企業(yè)資金狀況良好，且對(duì)政策轉(zhuǎn)好有期待，按兵不動(dòng);另一種就是降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)，這種就屬于有硬傷的。但是不管何種情況，說(shuō)到底，這是市場(chǎng)運(yùn)行到一定階段的結(jié)果，又受金融信貸政策的影響，所以調(diào)整期顯得比較長(zhǎng)，出現(xiàn)分化也是不可避免的。