房價(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房價(jià)的主要因素,其中房價(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大,達(dá)到70%;其次是銷竣比對房價(jià)的影響,再就是地價(jià),兩者加起來對房價(jià)波動的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%,但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10% 。
一套房子究竟該值多少錢?
如果是場拍賣,且無底價(jià),第一個出價(jià)的人舉出1元的牌子也可以;如果是個農(nóng)民工,會盤算下這房子在農(nóng)村建要花多少錢;如果是個中介,會把戶型、區(qū)域說得天花亂墜再估出個高價(jià);如果是個土豪,眼睛眨也不眨,就把支票砸過來了……
可見,不同的個體,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣,角色不一樣,處在不同的情境中,都會報(bào)出不同的價(jià)格。最終,眾多的買賣雙方圍繞供需討價(jià)還價(jià),形成一個市場,最終形成一個基準(zhǔn)價(jià)格。
房子本只是鋼筋水泥加磚頭,但在市場經(jīng)濟(jì)中,房子并不只是房子。價(jià)格很容易形成,但房子到底是如何定價(jià)的呢?第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》認(rèn)為,回答此問題,必須從房地產(chǎn)的屬性這一源頭出發(fā)。
房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品,具備兩重屬性,即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中,商品屬性還可以再細(xì)分,一是自然屬性,即房子用來住,體現(xiàn)出使用價(jià)值;二是社會屬性,即房子可以買賣和出租,體現(xiàn)為價(jià)值。
商品屬性之一:成本定價(jià)是個夢
倘若按馬克思的勞動價(jià)值論來給房地產(chǎn)定價(jià),那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
因?yàn)閯趧觾r(jià)值論要旨是凝結(jié)在物品中的勞動,價(jià)值圍繞使用價(jià)值。簡化為成本定價(jià),也就是房價(jià)以鋼筋水泥加磚頭的價(jià)格來計(jì)算。
但這樣的話,即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米,而且這些年來增幅并不明顯,至于中西部就更低了。當(dāng)然還有建房子的土地,好比生產(chǎn)面包的面粉。
不過,即便算上地價(jià)、開發(fā)費(fèi)用等,開發(fā)商合理的利潤率,房價(jià)也不會高到哪里去,房地產(chǎn)就不會成為一個主要的社會矛盾了。
但作為一種人類生活必需品,商品住宅的價(jià)格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一樣嗎?顯然不是,除非稀有的北京四合院、上海市區(qū)的民國別墅。
商品屬性之二:提折舊就是書呆子
如果用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系來給房地產(chǎn)定價(jià),就會發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求之時,房價(jià)就會上漲,供過于求之時,房價(jià)就會下跌。
現(xiàn)實(shí)中,商品住宅供給加大或者庫存增加確實(shí)會影響到房價(jià),譬如2014年3月末,杭州為了托市,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門竟然修改了房屋的庫存數(shù)量,從11萬套減少到7萬套。
只是,理論畢竟只是理論,現(xiàn)實(shí)中還要更復(fù)雜,每一套房子都有大小、戶型差異,而商品住宅的開發(fā)售賣周期較長,很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關(guān)系只是決定房價(jià)的一個重要要素,但不是最重要的。
也有人會用租金回報(bào)率來測算房價(jià),但實(shí)際上這有點(diǎn)類似雞和蛋的關(guān)系,上海商品住宅一般租金回報(bào)在1%~2%,假如合理值在5%~8%,又怎么能說是作為分子的租金低了,還是作為分母的房價(jià)高了呢?
此外,既然是商品,房屋作為固定資產(chǎn),那么房價(jià)估算是要計(jì)算折舊的,但在現(xiàn)實(shí)中,提折舊勢必要被笑話為書呆子。
所以,用商品屬性來分析房價(jià)還是有些蒼白的。
資產(chǎn)屬性:理論很簡單實(shí)際很復(fù)雜
既然商品屬性說服力不濟(jì),我們來把房子看為一種資產(chǎn)來定價(jià)。
資產(chǎn)的價(jià)格是如何決定呢?比物品、商品定價(jià)分析起來都要復(fù)雜得多,盡管基本思想就一句話——資產(chǎn)價(jià)格等于未來收益的預(yù)期折現(xiàn),具體方法就是用無風(fēng)險(xiǎn)的收益率去折現(xiàn)資產(chǎn)的未來收益。
資產(chǎn)定價(jià)方法主要有均衡定價(jià)和套利定價(jià),理論一直在發(fā)展,近些年來引入行為金融學(xué),但仍然不盡完美。
我們先以股票定價(jià)為例,表象是市場上買的人與賣的人數(shù)量對比來決定,可以理解為供給和需求關(guān)系;但實(shí)質(zhì)上,是基于預(yù)期收益率來定價(jià)的,買的人預(yù)期未來會上漲,賣的人則預(yù)期未來會下跌。
那么這個預(yù)期是如何產(chǎn)生的呢?我們必須要引入時間框架了,短期可能是因?yàn)橥粊淼睦煤屠钕ⅲ衅诳赡苁腔诩夹g(shù)分析而波段操作,長期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利改善或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素。
至于預(yù)期收益率的高低,一是要取決于無風(fēng)險(xiǎn)的收益率,二是取決于不確定性的程度,通俗言之即是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)。
對于房地產(chǎn)而言,資產(chǎn)定價(jià)理論上是一樣的,但實(shí)際上考慮的比股票還要復(fù)雜些,一是交易環(huán)節(jié)比股票復(fù)雜,這個無需多言;二是標(biāo)準(zhǔn)化程度差異,即前述的戶型、位置差異等,三是信息不對稱,股市信息相對充分且快速流通,而房地產(chǎn)信息不對稱要嚴(yán)重得多;四是流動性弱于股市,房地產(chǎn)區(qū)域性劃分嚴(yán)重,而股市不存在跨區(qū)域問題;五是房價(jià)定價(jià)中還涉及土地的資產(chǎn)定價(jià);六是目前城市住宅70年的產(chǎn)權(quán)期限也在影響定價(jià)。
很復(fù)雜吧,但在現(xiàn)實(shí)中,第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》發(fā)現(xiàn),無論是地產(chǎn)商賣新房,二手房買賣,定價(jià)又似乎沒這么復(fù)雜。尤其是產(chǎn)權(quán)期限剩余期并不重要,一方面大家都想著離到期還很遙遠(yuǎn),那是后代人的事;另一方面又在賭政府勢必要延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。
房價(jià)究竟誰決定?
說來真讓人遺憾,雖然筆者把房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制簡潔到二重性,但一套房子究竟定價(jià)多少是合適的仍是件困難的事。那好,就把這個問題拋給市場去解決吧,市場博弈自然產(chǎn)生價(jià)格,但這個價(jià)格又是不均衡的,于是價(jià)格起伏波動,產(chǎn)生了復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán)。
最后,說點(diǎn)有趣的,筆者翻了很多學(xué)術(shù)論文,有個研究可供參考。重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗(yàn)后指出,“房價(jià)慣性”及供求失衡(銷竣比)是房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。
什么是房價(jià)慣性?形成房價(jià)慣性的因素很多,包括:對房價(jià)上漲的一致預(yù)期及對政策的信心不足,存在不斷誘發(fā)房價(jià)上漲的諸多刺激因素,存在政府和開發(fā)商等推動房價(jià)、地價(jià)上漲的動力機(jī)制等。
似乎有點(diǎn)難理解,我們看下這篇論文的論證細(xì)節(jié):如果地價(jià)走高,房價(jià)將得到快速響應(yīng),并在第七季度達(dá)到最高點(diǎn),即地價(jià)對房價(jià)的沖擊具有顯著的促進(jìn)作用和較長的持續(xù)效應(yīng)。此外,房價(jià)對來自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng),并在第六季度達(dá)到最大。
總而言之,房價(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房價(jià)的主要因素,其中房價(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大,達(dá)到70%;其次是銷竣比對房價(jià)的影響,再就是地價(jià),兩者加起來對房價(jià)波動的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%,但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價(jià)對房價(jià)的影響微乎其微。
房價(jià)慣性推動房價(jià)上漲,雖然這聽起來有點(diǎn)像拉著自己的頭發(fā)離開地面一樣難以理解,但低頭一想,好比股價(jià),強(qiáng)者恒強(qiáng),路徑依賴,這一切不正是人的動物精神所推動的嗎?換作房價(jià),難道不也是這樣嗎?
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