我省多地樓盤陷入滯銷，開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型——

今年初以來，在溫州、鄂爾多斯、營口等三四線城市樓市持續(xù)走低的背景下，以港資為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)以大幅度降價促銷，拉開了今年樓市下跌的序幕，而且這種下跌趨勢延續(xù)至今。在成都樓市，在鉑雅苑、九龍倉·御園等項目大幅降價促銷的沖擊下，我省多地樓盤陷入滯銷的狀態(tài)。

初夏6月，“跑量”一詞再度屢屢被眾多房企提及。除成都樓市外，四川南充、樂山、綿陽等地房企也開始 “降價搶跑”，使樓市顯得更加寒意深重。對此，不少房地產(chǎn)界人士在驚呼：難道空談多年的“拐點(diǎn)”正在變成現(xiàn)實(shí)？不再是小孩子喊的“狼來了”？

“拐點(diǎn)”成真省內(nèi)樓市銷量銳減

5月，歷來是樓市“旺銷季”，今年卻一反常態(tài)。即使是“五一”，以及接踵而來的“端午節(jié)”，都沒能成為樓盤銷售的熱點(diǎn)，進(jìn)入6月銷售依舊涼意襲人，樓盤銷量持續(xù)下滑，一些開發(fā)商已把今年5月視為具有指標(biāo)意義的分水嶺。“上個月，我負(fù)責(zé)的項目一套房子都沒賣出去，這個月情況稍微好了一點(diǎn)。”成都一家大型房企項目銷售經(jīng)理倍感焦慮：“不降價不行了！”6月7日，位于雙流的騎士郡錦程開盤，截至開盤當(dāng)天12:00，現(xiàn)場銷控表顯示本批次住宅房源認(rèn)購37套，開盤認(rèn)購率僅17.4%。更早一點(diǎn)的5月29日，位于高新區(qū)的合能璞麗開盤，當(dāng)天認(rèn)購率約25.6%；6月1日，位于溫江區(qū)鳳翔大道的恒大新城項目首次開盤，認(rèn)購率也未能超過40%。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)算是相當(dāng)可觀了。

這樣慘淡成交的局面，并非僅僅出現(xiàn)在成都市場。6月第1周，樂山商品房住宅成交201套，環(huán)比跌64.2%；南充新建商品房成交377套，環(huán)比降40.16%，前幾周綿陽樓市成交也一直處于下跌趨勢。雖然5月份以來，不少房企紛紛打出了降價促銷的旗號，然而市場似乎并不買賬，全省多地樓市“去庫存”壓力有增無減。

作為地產(chǎn)界的專家型開發(fā)商，萬通地產(chǎn)馮侖認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場大周期的拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，量價都會有小幅波動，而且會呈波浪形往下走。他還向整個行業(yè)發(fā)出警告：前幾次拐點(diǎn)是小周期，這一次則是大周期，“即使地方政府放松限購，也沒有用。”

樓盤滯銷開發(fā)商急于搶客戶

一線城市開發(fā)商普遍認(rèn)為，房貸政策收緊是樓盤滯銷的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，央行喊話“松綁首套房貸”已經(jīng)過去一個月，但從目前情況來看房貸并沒有得到放松，原因在于不少銀行本身就“資金吃緊”。成都多數(shù)銀行僅僅是加快了信貸審批流程，對于更重要的貸款利率問題，僅有工行、招行表示會根據(jù)政策和市場調(diào)整。建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)信貸的人士對四川日報記者透露，“即便有調(diào)整，最快也要在三季度執(zhí)行，而且調(diào)整幅度有限。”也有商業(yè)銀行人士明確表示，“不可能放松信貸政策。(央行)要求歸要求。”在這種背景下，毫無疑問，樓市成交節(jié)奏仍會放慢。

在省內(nèi)二級城市，雖然沒有限購政策的影響，但仍受信貸政策的深刻影響，樓市觀望情緒也非常濃。今年南充樓市“金三”不金，“銀四”不銀，“紅五月”不紅。六月第一周，樓盤銷售就像滑滑板一樣，滑到了近來成交量的最低值。長期在當(dāng)?shù)卮眄椖康挠蛹螤I銷公司營銷總監(jiān)陳小明就表示，“南充購房者觀望情緒日益嚴(yán)重，樓盤銷售受到影響也是不可避免的。”業(yè)界多數(shù)人認(rèn)為，未來一段時期內(nèi)，南充市場遍地開花大紅大紫的可能不大。而在樂山，今年5月的春交會都沒有如期來臨，可見開發(fā)商信心之低。“樓市降溫、成交量低迷、消費(fèi)者觀望情緒濃厚，這些或是今年樂山取消春交會的最主要原因。”當(dāng)?shù)亻_發(fā)商這樣總結(jié)。每個城市的大型房交會一貫是樓市“晴雨表”，曾經(jīng)扮演著舉足輕重的作用。

在這種格局下，降價促銷成為應(yīng)對市場疲軟的主要選擇。5月中旬，樂山雁和·浪琴灣打出廣告，“一口價3588元/平方米！”“3字頭”一出，全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生，開發(fā)商打著“誰先降價誰有利”的如意算盤以價換量。“2014年是一個真正的樓市拐點(diǎn)年，預(yù)期6年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場銷售量將收縮36%，尤其是三線城市將收縮60%。”中信里昂證券房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷在接受相關(guān)媒體采訪時這樣預(yù)測。不過，顛峰智庫營銷機(jī)構(gòu)副總周密則認(rèn)為，“也不用太悲觀，下半年應(yīng)該會比上半年樂觀一些，包括地方限購政策和信貸政策可能會有所放松。”

養(yǎng)老地產(chǎn)能否成為下一個機(jī)會

“預(yù)計2014年房地產(chǎn)市場存在下行風(fēng)險，但不存在崩盤的可能。和2008年相比，也不是最差。房地產(chǎn)市場周期性波動也很正常。”曾任職萬通成都公司營銷負(fù)責(zé)人的周哲在與四川日報記者交流時分析稱，“近兩年房地產(chǎn)形勢都不會太好。在這種形勢下，任何一個房企都應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，盡快回籠資金。對現(xiàn)有項目該打折就打折。延誤了銷售時機(jī)，恐怕降價都賣不動了。”

在這場不知何時能結(jié)束的樓市下滑期，不少房企紛紛籌劃應(yīng)對舉措，舉措之一則是降價跑量回籠資金。大房企也開始加入降價行列，包括中海、龍湖、世茂、萬科等在內(nèi)的開發(fā)商紛紛舉起價格武器。而新開盤的部分中小項目更是優(yōu)惠不停，華府板塊新開盤項目萬錦城打出了3999元/平方米的廣告，瞬間拉低了區(qū)域的房價預(yù)期。而包括保利、綠地在內(nèi)的開發(fā)商也在暗中調(diào)整價格策略。

不過，由于政府均設(shè)置了一定比例的降價下限，對一些急于回籠資金的開發(fā)商來說，如何避免觸到限降“紅線”，成為難題。“僅靠降價還不夠，有些開發(fā)商結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品失衡，即使大幅降價也未必跑得了。”某業(yè)內(nèi)人士在接受四川日報記者采訪時表示。

另外，謹(jǐn)慎拿地和把控風(fēng)險也很關(guān)鍵。在近兩個月，至少有德陽、內(nèi)江、瀘州三個二級城市在成都舉行了土地推薦會，但是從目前的情況來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有收到預(yù)期的效果。“前期拿地布局區(qū)域很重要，如果是成都這樣的核心城市，不管市場情況怎么樣，只要降價就能賣出去，只不過利潤空間小了。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

在房地產(chǎn)利潤率下滑的背景下，轉(zhuǎn)型亦成為眾多房企的戰(zhàn)略選擇。比如，綠城轉(zhuǎn)型管理輸出的代建業(yè)務(wù)和持有型物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的開展。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)暴利難以持續(xù)的當(dāng)下，也有不少房企籌謀進(jìn)軍養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為將支撐樓市“后半場”的發(fā)展。不過，在開發(fā)周期和資金沉淀時間過長、未來盈利模式難以確定的情況下，更多的房企也只是停留在觀望和考察階段。