近日，位于中國一線城市廣州的一個“地王”項目近日以幾乎“腰斬”的方式促銷，引發(fā)中國房地產(chǎn)業(yè)震動。“一線城市出現(xiàn)這樣幅度的降價，有點出乎意料。”廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎說。
由于認(rèn)為預(yù)測未來１２個月住宅房地產(chǎn)銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱，穆迪投資者服務(wù)公司不久前宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。與此同時，一線城市廣州出現(xiàn)大幅降價，多家投行也對房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈提出警示。記者采訪的不少專業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下行周期。在這一周期中，各地開發(fā)商可能出現(xiàn)較大面積的以價換量、降價銷售。
廣州“地王”腰斬促銷
這個廣州“地王”項目為亞運城“山海灣”，位于廣州番禺區(qū)。記者了解到，“山海灣”５月３０日推出１００多套“特價”房源，戶型涵蓋１３６－３１１平方米三房、四房與復(fù)式，售價９８００元至１２５００元每平方米。此前，“山海灣”的售價為１６０００—２２０００元每平方米。
公開資料顯示，２００９年，富力、中信、世茂、碧桂園、雅居樂等５家房地產(chǎn)大鱷聯(lián)合以２５５億元總價競得廣州亞運城項目，創(chuàng)造中國拍地史上地塊最大、總價最高的“奇跡”。該項目一度掀起搶購潮，市民不顧炎熱天氣排隊搶購。
記者了解到，“山海灣”降價之后，番禺板塊的一些樓盤降聲隨之而起，紛紛推出“特價單位”“清貨單位”。而根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，今年４月２６日至５月２５日一個月時間里，廣州降價樓盤數(shù)量高達(dá)５９個，占比超２成。
在“山海灣”降價之前，在北京、杭州等地一線城市，盡管沒有出現(xiàn)“山海灣式”的大降價，但已紛紛出現(xiàn)新樓盤降價銷售的現(xiàn)象。
來自高華證券的研究報告顯示，年初至６月８日，已公布數(shù)據(jù)的２５個城市的商品房或住宅銷售交易量同比降幅中值為２６％。５月７０個大中城市中，價格下降的城市過半。
相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至５月中旬，國內(nèi)ＴＯＰ２０房企累計銷售額為２４１４億元，僅完成了２０１３年全年銷售額８５１５億元的不到三分之一。華融證券分析師易
華強認(rèn)為，交易量大幅下降，意味著下半年開發(fā)商去庫存壓力增大，以價換量乃至降價銷售將成常態(tài)。
高負(fù)債率下資金鏈承壓
“降價促銷是為了加快資金回籠。”“山海灣”的銷售代理方合富置業(yè)的李經(jīng)理稱。
“房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率是其加快吐貨、盡早回籠資金的一個重要原因。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，以廣州的富力地產(chǎn)為例，去年年報顯示，該公司負(fù)債率創(chuàng)下２００８年以來新高。年末公司手持現(xiàn)金較上年同期增加８９％至２４３億元，但同期負(fù)債增加了７２％至６１５億元，令凈負(fù)債權(quán)益比攀升至１１１％。
５月底，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會及中國房地產(chǎn)測評中心在香港發(fā)布上市房企測評報告指出，房地產(chǎn)板塊整體低迷，償債壓力升至三年來最高，盈利比率則持續(xù)下滑。
中銀國際發(fā)布研報認(rèn)為，近期房地產(chǎn)企業(yè)投資和銷售降溫速度快而猛烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大償債壓力，庫存滯銷會加劇已經(jīng)負(fù)債率偏高的開發(fā)商的風(fēng)險。
“高負(fù)債率將成為未來一段時間內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險集聚的主要因素。”中銀國際分析師田世欣說。
國內(nèi)四大地產(chǎn)商公布的５月份業(yè)績顯示，萬科Ａ為１４５．４億元，保利地產(chǎn)為１２２．２１億元，金地集團(tuán)為２６．２億元，招商地產(chǎn)為２５．７１億元。與４月相比，盡管單月業(yè)績有所企穩(wěn)，但前５月年度目標(biāo)完成率均不足５成。中小房企業(yè)績更是出現(xiàn)“滑落”。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，如果市場面在接下來沒有較大變化，房企２０１４年銷售業(yè)績將不容樂觀。“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無前例的壓力。”彭澎說。
開發(fā)商降價換量將成常態(tài)
不久前，央行針對剛需進(jìn)行“喊話”并推出了定向降準(zhǔn)等“微刺激”政策，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響微弱。中銀國際對５月份按揭統(tǒng)計研究顯示，除了審批時間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現(xiàn)改善。
“商業(yè)銀行基于經(jīng)濟利益主動調(diào)整房貸很難由于‘喊話’而解決，除非貨幣環(huán)境整體放松，如大幅降息、降準(zhǔn)等。”彭澎說。廣州廣證恒生證券研究所有限公司首席研究官袁季認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場盡管不可能出現(xiàn)“崩盤”，但已經(jīng)進(jìn)入下行周期。
“當(dāng)前，開發(fā)商降價促銷，為了加快完成全年業(yè)績?nèi)蝿?wù)，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為說。在他看來，在目前一線城市限購政策仍未放松、房貸政策仍趨緊的條件下，開發(fā)商采取主動而非被動的降價行為，是一種理性的“積極自救”。
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