6月上旬，沈陽限購松綁“一日游”引發(fā)熱議。最近兩三個月，已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長沙、無錫等多個城市開始暗自“松綁”。地方政府究竟應(yīng)該怎樣對限購進行“松綁”？目前是不是放松限購的時機？限購放松后，該如何消化原有的限購政策？針對這些問題，新京報特邀了全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、SOHO中國董事長潘石屹、金地集團東北地區(qū)總經(jīng)理郝一斌、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強等業(yè)內(nèi)人士共同探討。
限購政策不應(yīng)成為長期手段
Q 在中央提出分類調(diào)控，讓市場發(fā)揮決定性作用的大背景下，地方政府是否應(yīng)該坦然面對限購松綁，對限購去行政化干預(yù)？
顧云昌：原則上中央目前已經(jīng)明確了限購政策要進行分類指導(dǎo)、分類調(diào)控，把更多的權(quán)力下放給地方。在此之前，限購是一條禁令，在上一輪調(diào)控之中是不能碰的、是一種非常嚴(yán)厲的政策。從目前的情況來看，地方政府對于限購這個事情的敏感是可以理解的。因為此前強調(diào)限購，經(jīng)常令市場引起一些不必要的反應(yīng)，令地方政府不得不謹(jǐn)慎對待。
潘石屹：限購這種政策就應(yīng)該馬上取消，還有限定價格漲幅或降幅的，都不是市場經(jīng)濟，都應(yīng)該取消。現(xiàn)在有銀行針對樓市采取了降低首付比例的“定向?qū)捤?rdquo;，比如說特定的城市、特定的戶型。
郝一斌：我們認(rèn)為在松綁限購這一問題上，地方政府并不是特別敏感，只是目前媒體對于這一政策的調(diào)整都很關(guān)注，讓這一話題顯得比較敏感罷了。當(dāng)然，我們也認(rèn)為地方政府在面對限購松綁這一問題時應(yīng)該去行政化干預(yù)，讓市場發(fā)揮決定性作用。中國這么大，各個地方的差距也比較大，限購是特定的條件下的應(yīng)急手段，但不應(yīng)該是長期手段。
行政措施應(yīng)根據(jù)市場做調(diào)整
Q 限購的出臺，原來是為了限制投資性需求，抑制房價過快上漲。但是最新的數(shù)據(jù)5月份35個城市房價指數(shù)下調(diào)，現(xiàn)在放松限購、逐步退出行政化措施是不是也是一個時機？
顧云昌：沒錯，限購的目的是為了遏制投資需求，現(xiàn)在的情況下投資需求比較少，市場供大于求，投資投機的價值不大，因此也是限購政策逐步放松，逐步去行政化的一個好時機。
郝一斌：限購政策本身是為了應(yīng)對房價過快上漲的臨時性政策，不應(yīng)該是一個常態(tài)。
而現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，供求關(guān)系出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，在全國多個二線城市目前都出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，那么這個政策是不是還要這樣繼續(xù)執(zhí)行下去？執(zhí)行下去的道理又是什么？我們確實覺得行政措施應(yīng)該根據(jù)市場來做一定的調(diào)整。
松綁并不意味著房價反彈
Q 有些人擔(dān)心，限購的放松必然帶來房價的反彈。會是這樣嗎？有沒有一些其他措施，避免限購松綁的負(fù)面效應(yīng)？
顧云昌：這種情況在大多數(shù)地區(qū)都不會出現(xiàn)，因為目前的市場總體上來講是供大于求的。有些城市的供應(yīng)量很大，消化不了。所以現(xiàn)在看來，房價反彈的可能性不大。目前來講，我們的政府對于投資投機需求的態(tài)度仍然是遏制的。
郝一斌：房價事實上還是由供求關(guān)系來決定的，在供求關(guān)系比較緊張的城市，需求放大，供給量不能增加，必然造成房價的快速反彈。因此，我們覺得逐步放松限購，依靠推出稅收手段，靠長效機制和房產(chǎn)稅來逐漸替代目前的限購政策不失為一個比較好的方法。
陳國強：首先，并不是說松綁限購政策就一定能根治目前樓市的低迷情況，帶來房價的反彈。雖然為限購松綁對于釋放需求來講肯定有好處，但是我們不要期望過高。因為除限購政策之外，還有信貸政策也能夠約束部分投資性需求的問題。
松綁應(yīng)是漸進、微調(diào)的過程
Q 怎樣消化原來的限購限貸政策，處理好與長效機制的關(guān)系？
顧云昌：首先，限購政策肯定要退出，但不同地區(qū)限購政策退出的時間不一致。北京、上?？隙〞钔硗顺觥Ｆ浯?，限購政策要逐步退出的，范圍將逐步縮小，從城市的郊區(qū)逐步放松，最后到市區(qū)。第三，限購放寬也是一個漸進的過程，不會一下子全面放開。最后，限購政策的放松也有可能不宣布，而是名存實亡，就像90/70政策一樣，在具體操辦的過程中逐步消亡。
陳國強：限購政策的放松不要大張旗鼓，應(yīng)該逐漸進行微調(diào)。比如說，可以先將限購范圍進行調(diào)整，小套型限購，大戶型放開。地方政府可以更靈活地處理限購標(biāo)準(zhǔn)，或者在當(dāng)?shù)刂攸c發(fā)展的區(qū)域采取更寬松的做法，循序漸進，讓市場逐步適應(yīng)。另外，也不是所有城市都需要放松限購政策，要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，以及未來走勢，通盤考慮。像北京、上海這樣的一線城市，和沈陽這種二線城市所面對的市場情況肯定是不一樣的。
■ 延伸
“土地財政”怪圈仍待解決
Q 地方的經(jīng)濟財政壓力是限購松綁的動力，地方政府能否跳出一遇到問題最終還要通過做房地產(chǎn)來解決的怪圈？
顧云昌：這個問題是我們的財稅體制和財政政策造成的。再加上現(xiàn)在，我們的工業(yè)企業(yè)不景氣，目前我們暫時還跳不出地方的經(jīng)濟財政壓力靠房產(chǎn)市場來解決這一怪圈。事實上，目前全世界都無法解決這一問題。只不過英美等國也是靠土地上的稅收，而我們是靠直接賣地。我們和英美等國都是依靠土地財政的。只不過我們的是增量財政，而人家是存量財政，這也是我們未來土地財政轉(zhuǎn)型的方向。
郝一斌：這個問題的原因比較復(fù)雜，目前還沒有有效的措施來解決。因為現(xiàn)有的機制具有巨大的慣性，它已經(jīng)涉及了行業(yè)以及政策的方方面面，使得轉(zhuǎn)型和調(diào)整結(jié)構(gòu)需要一個過程。
潘石屹：從經(jīng)驗看，樓市成交量持續(xù)下跌到了一定時間，開發(fā)商就會大范圍降價，然后就會有購房者要求退房，如果降價還撬動不了銷售，開發(fā)商會陷入三角債、樓盤爛尾、破產(chǎn)或消失，這個局面是政府不愿意看到的。更危險的是地方政府的債務(wù)問題。很多地方只有房地產(chǎn)一個產(chǎn)業(yè)做支撐。現(xiàn)在還沒看見要退房的，但這次救了市是什么結(jié)果？再下一劑猛藥救市只會讓泡沫吹得更大。應(yīng)該使用常規(guī)的貨幣政策，讓市場自己調(diào)節(jié)。
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