來(lái)自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（以下簡(jiǎn)稱CHFS）最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)的住房空置率為22.4%。

 

跟往常一樣，上述調(diào)查數(shù)據(jù)一經(jīng)公布便引起各方的爭(zhēng)議。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭根據(jù)各自手頭掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)一致分析認(rèn)為，22.4%的住房空置率對(duì)我國(guó)目前的住房市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，明顯高估。

 

“住房空置率作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的一個(gè)重要指標(biāo)，直接關(guān)系著市場(chǎng)各方?jīng)Q策及政府調(diào)控政策的制定，意義重大。遺憾的是，至今我國(guó)對(duì)住房空置率都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義，現(xiàn)在很多媒體、專業(yè)人士講的住房空置率和國(guó)際意義上的住房空置率是完全不同的兩個(gè)概念。在此背景下，像CHFS這類民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)，必然會(huì)引起爭(zhēng)論。”華中師范大學(xué)副教授葉雷接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)表示。

 

住房空置率數(shù)據(jù)存爭(zhēng)議

 

CHFS有關(guān)我國(guó)住房空置率的調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前北京、上海、天津、重慶四個(gè)城市的住房空置率較高，分別為19.5%、18.5%、22.5%、25.6%。整體而言，若按照22.4%的住房空置率估算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。

 

22.4%的住房空置率之所以被任志強(qiáng)、楊紅旭等多位業(yè)內(nèi)知名人士置疑，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)目前針對(duì)住房空置率問(wèn)題，從官方到學(xué)界，再到業(yè)界還沒(méi)有統(tǒng)一的口徑。

 

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。“國(guó)際上是以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母，來(lái)計(jì)算空置率的。我們?cè)谶@方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。”

 

而在CHFS主任甘犁教授看來(lái)，22.4%空置率所包含的空置房分兩類：一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無(wú)人居住的住房；另一類是多套房家庭既未自住也無(wú)他人居住的住房。“住房空置率之所以是22.4%，是因?yàn)榉肿邮?013年全國(guó)空置住房數(shù)量，是我們自己調(diào)查出來(lái)的數(shù)據(jù)；分母是2013年全國(guó)的城鎮(zhèn)住房總數(shù)（不包含新建但未出售的住房），是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)。”

 

分母為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局作為官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自然無(wú)可非議。對(duì)于分子由CHFS自己調(diào)查得出的數(shù)據(jù)則是引發(fā)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

 

記者了解到，CHFS在抽樣調(diào)查過(guò)程中的具體操作辦法是：先在全國(guó)2500多個(gè)縣（區(qū)）里面，按照人均GDP分成10組，每組隨機(jī)抽取8個(gè)縣；再在每個(gè)縣中隨機(jī)抽取4個(gè)社區(qū)（居委會(huì)、村委會(huì)）；然后派人到這些居委會(huì)、村委會(huì)匯總信息，繪制一個(gè)抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個(gè)房子編碼，輸入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；最后隨機(jī)抽取20到50戶入戶調(diào)查。

 

面對(duì)業(yè)內(nèi)對(duì)22.4%的住房空置率可參考性的質(zhì)疑，CHFS副主任譚繼軍解釋稱：我們的隨機(jī)抽樣調(diào)查基本涵蓋了不同城市區(qū)域范圍內(nèi)不同層次的社區(qū)，且都嚴(yán)格進(jìn)行了2次入戶調(diào)查、2次電話回訪，誤差較小，的確具有一定的參考價(jià)值。“CHFS有關(guān)2013年全國(guó)住房空置率的調(diào)查總共覆蓋到全國(guó)29個(gè)省的262個(gè)縣，共計(jì)1048個(gè)具有代表性的社區(qū)。從地理上的分布來(lái)說(shuō)也比較均勻，最東北是黑龍江省的綏濱縣，最南邊是海南省的三亞市，最東邊是上海市，最西邊是青海的格爾木市，海拔最高的則是青海的玉樹(shù)州。”

 

盤(pán)活存量住房確有必要

 

早在2010年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人曾明確表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還不能計(jì)算出住房空置率。一方面是由于住房空置是近幾年才出現(xiàn)的新問(wèn)題，調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度還沒(méi)有來(lái)得及作出統(tǒng)計(jì)；另一方面更重要的是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來(lái)很難。

 

在缺少官方數(shù)據(jù)的情況下，單純依托CHFS這樣民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)，自然面臨著概念、樣本數(shù)量及統(tǒng)計(jì)方法等多重考量。

 

任志強(qiáng)在反駁中表示，根據(jù)2013年全國(guó)住宅竣工數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、結(jié)婚離婚帶來(lái)的新增家庭住房戶數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)分析，可以肯定的是我國(guó)2013年城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過(guò)新建住房套數(shù)。“因此絕不可能有接近5000萬(wàn)套或更多的空置。”

 

楊紅旭也稱，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)的住宅建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商建設(shè)占主導(dǎo)。全國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率大概在5%左右。即便考慮到調(diào)查時(shí)存在有居民少報(bào)套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村缺少統(tǒng)計(jì)等現(xiàn)象，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過(guò)10%的可能性也較小，絕不可能超過(guò)20%。

 

盡管業(yè)內(nèi)對(duì)22.4%的住房空置率存在爭(zhēng)議，但一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，一線城市二手房空置率走高。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供給本報(bào)記者的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個(gè)城市近一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對(duì)房源的使用情況看，空置房屋占比高達(dá)46.1%。

 

“目前我國(guó)住房存量已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩，空置率整體較高。建議在住房市場(chǎng)調(diào)控中，應(yīng)注重盤(pán)活存量。短期內(nèi)可通過(guò)免除租房稅費(fèi)、規(guī)范租房市場(chǎng)來(lái)保護(hù)出租雙方利益，讓空置住房產(chǎn)生效益；長(zhǎng)期來(lái)看，勢(shì)必需要通過(guò)對(duì)多套住房家庭征收房產(chǎn)稅，提高空置住房持有成本，激活空置住房。”甘犁表示。

 

除此之外，甘犁還建議在住房市場(chǎng)調(diào)控中應(yīng)通過(guò)收集并定期發(fā)布空置率等相關(guān)指標(biāo)，幫助購(gòu)房者及時(shí)了解住房市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀，通過(guò)正確引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)購(gòu)房者理性決策。同時(shí)針對(duì)現(xiàn)有保障房存在“錯(cuò)配”及高空置率現(xiàn)象，應(yīng)減少或停止建設(shè)保障房。“建議通過(guò)對(duì)低收入家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，變實(shí)物保障為貨幣保障，以有效利用閑置的社會(huì)住房資源。”