“房價順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，必然也必須調(diào)整"，近日央行營業(yè)管理部李海輝在《上海（樓盤）證券報(bào)》撰文稱。
文章稱調(diào)整的原因則是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房價已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都促使房價回歸理性。
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的角度看，李海輝認(rèn)為房價必然會回歸。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房價理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價結(jié)構(gòu)的形成。
在政策層面，他認(rèn)為十八屆三中全會報(bào)告中已經(jīng)給出了清晰的回答：發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，同時政府要做好自己的事。
李的判斷依據(jù)可歸納為以下六點(diǎn)：
1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢改變
年初以來，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、供貨增速回落，經(jīng)濟(jì)活力快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮也就順理成章。此外，利率處于高位以及稅費(fèi)也向房地產(chǎn)價格施壓。
2.房價已經(jīng)處于高位
相對收入房價偏高、一線城市絕對房價堪比國際大都市以及房價租金比偏高都意味著高房價不可持續(xù)。
3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)
城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過剩、住房產(chǎn)權(quán)分布狀況極不平均，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均狀況。在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。
4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變
快速城鎮(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。但過去10年的快速城鎮(zhèn)化不具可持續(xù)性。此外農(nóng)民工及其家屬的市民化的保障居住需求十分巨大，住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整利于房價的合理回歸。
5.收入分配差距縮小
如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，成為推動房價上漲的重要原因。但是反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價結(jié)構(gòu)、房價租金比率等，房地產(chǎn)市場將向健康理性回歸。
6.貨幣刺激的條件約束增強(qiáng)
人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復(fù)存在。當(dāng)前貨幣規(guī)模已空前膨脹，幾乎沒有了注水空間。人民幣供給已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)約束階段。長期看國際資本終會流出經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，而外匯長期流出必然會帶來基礎(chǔ)貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數(shù)的方式收縮。
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