6月16日，安徽省蕪湖市對(duì)高校畢業(yè)生購(gòu)房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購(gòu)房補(bǔ)助的時(shí)間限制。“這意味著，剛畢業(yè)的大學(xué)生在蕪湖購(gòu)房就可獲得補(bǔ)助，這個(gè)政策肯定能刺激商品房銷售。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示。

但上述觀點(diǎn)并未得到蕪湖官方的認(rèn)同。蕪湖市人社局一位人士表示：“這個(gè)文件主要是為了穩(wěn)定就業(yè)，限購(gòu)政策也并沒有變化。”

事實(shí)上，蕪湖針對(duì)樓市的刺激政策近3年來非常頻繁，但成效并不顯著，蕪湖新房?jī)r(jià)格從2011年達(dá)到頂峰后就再無建樹，相反蕪湖商品房庫存量卻在近一年快速攀升。

據(jù)記者獨(dú)家獲悉，由于去年安置房建設(shè)過多影響了商品房銷售，今年4月蕪湖市政府還曾發(fā)出內(nèi)部文件，表示將嚴(yán)格控制政府直接投資建設(shè)安置房，以鼓勵(lì)拆遷戶購(gòu)買商品房。

“救市風(fēng)”再起

在2012年因率先出臺(tái)救市政策而一炮走紅的蕪湖，盡管官方一再否認(rèn)“救市”的提法，但現(xiàn)實(shí)卻是，只要是拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售的政策，都被外界視為“救市”。

而蕪湖的“救市”由來已久。

2013年8月28日，蕪湖市對(duì)外發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實(shí)施意見有關(guān)事項(xiàng)》提出，在蕪湖市區(qū)就業(yè)滿3 年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，給予全額契稅補(bǔ)貼和2萬元安家費(fèi)；在蕪湖市區(qū)就業(yè)滿3年的?？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，給予50%契稅補(bǔ)貼和1萬元安家費(fèi)。

今年5月28日，蕪湖市公積金管理中心發(fā)布《通知》，主要內(nèi)容為二套房可申請(qǐng)貼息貸款，外地人在蕪湖購(gòu)買首套房可享受與蕪湖戶籍市民同等待遇。夫妻雙方僅一方在蕪湖繳納公積金的，在查實(shí)外地?zé)o貸和有還款能力后，可比照雙方均在蕪湖繳納公積金的政策計(jì)算貸款額度。

而時(shí)隔不到一個(gè)月，蕪湖市人社局在其官網(wǎng)上又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)補(bǔ)充規(guī)定的通知》，該通知實(shí)際上是對(duì)去年8月發(fā)布的《實(shí)施意見》的補(bǔ)充，取消了之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購(gòu)房補(bǔ)助的時(shí)間限制，這意味著，剛畢業(yè)的大學(xué)生在蕪湖購(gòu)房就可獲得補(bǔ)助，同時(shí)購(gòu)買二手房也納入了補(bǔ)貼范圍。

上述政策發(fā)布都在市場(chǎng)上引發(fā)了強(qiáng)烈反響，但當(dāng)?shù)卣谙蛎襟w解釋時(shí)，卻一直否認(rèn)與“救市”有關(guān)，也不承認(rèn)限購(gòu)政策有所放松。其統(tǒng)一的回復(fù)口徑是“滿足剛需住房和改善性住房需求，吸引人才穩(wěn)定大學(xué)生就業(yè)”。

不過外界對(duì)蕪湖官方的辯解顯然并不買賬。“現(xiàn)在只要是刺激房地產(chǎn)銷售的政策，都被市場(chǎng)歸為‘救市’或者‘放松限購(gòu)’之列，這個(gè)很難界定，畢竟政府真正的意圖只有他們自己知道，但也沒有法律規(guī)定不準(zhǔn)‘救市’。”當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介總經(jīng)理對(duì)記者表示。

庫存壓頂

從2012年以來，蕪湖市在刺激房地產(chǎn)銷售方面可謂不遺余力，但現(xiàn)實(shí)卻是，蕪湖的房?jī)r(jià)和地價(jià)并沒有因此被“救起”。

從蕪湖市近3年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)看，據(jù)搜房網(wǎng)下屬的指數(shù)研究院跟蹤統(tǒng)計(jì)，蕪湖市商品房(含住宅、寫字樓、商鋪)均價(jià)從2010年開始啟動(dòng)，到2011年5月達(dá)到6603元/平方米，此后掉頭向下，到2012年6月止跌回升，而直到今年5月也沒能回到2011年的高位，近一年的最高點(diǎn)為2013年6月，達(dá)到6317元/平方米，2014年5月又大幅回落至5948元/平方米。

而與房?jī)r(jià)回落相伴隨的是，蕪湖近一年房地產(chǎn)去化數(shù)量和庫存量呈現(xiàn)反向走勢(shì)。

據(jù)蕪湖房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2013年5月份蕪湖新房去化量為2206套，在此后各月波動(dòng)較大，但總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，從2014年3月-5月，每月去化均只有1500多套。

但是蕪湖新房庫存量近一年來上升迅速。據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年5月-7月蕪湖新商品住宅庫存均維持在18000多套的水平，此后開始逐月攀升，到今年5月最新數(shù)字為24899套，上升了接近4成。

蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，蕪湖樓市新房可售面積456.11萬平方米，可售套數(shù)40298套。其中住宅可售套數(shù)為25214套，住宅可售面積290.93萬/平方米。按照2013年全年，蕪湖市區(qū)累計(jì)銷售商品房面積290.38萬平方米、其中商品住宅銷售面積241.53萬平方米計(jì)算，庫存消化需19個(gè)月。

實(shí)際上一直以來，在安徽16個(gè)地市里，真正實(shí)行限購(gòu)的只有合肥市老城區(qū)屬于住建部所稱“房?jī)r(jià)上漲過快城市”，其它地市并不在限購(gòu)之列，所以蕪湖的吸引人才政策跟松綁限購(gòu)令并無直接關(guān)聯(lián)。

新安房產(chǎn)網(wǎng)的總編張俊林告訴記者，蕪湖人社局政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)剛好處于樓市的拐點(diǎn)之時(shí)，也是高校畢業(yè)生的就業(yè)季，但按照他的經(jīng)驗(yàn)來看，政策所涉及到的畢業(yè)購(gòu)房人數(shù)，規(guī)模是有限的。

凌斌則并不認(rèn)為蕪湖樓市出了什么大問題，在他看來政府及時(shí)推出這個(gè)補(bǔ)充細(xì)則，影響的是樓市的信心，也給市場(chǎng)提供了一個(gè)積極的信號(hào)。

安置房拖累？

但是與蕪湖形成鮮明對(duì)比的是，從2011年到2013年，國(guó)內(nèi)大部分城市的房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，那么蕪湖房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)“溫吞水”呢？

“蕪湖房?jī)r(jià)這兩年基本上處于滯漲狀態(tài)，這和這兩年安置房的大量建設(shè)有一定關(guān)系。”蕪湖市一位政府人士告訴記者，“這應(yīng)該是民生工程和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的矛盾。”

據(jù)安徽省住建廳數(shù)據(jù)顯示，2008年至2013年，蕪湖市保障房總建設(shè)面積673萬平方米、13.78萬套，保障房總量居全省之首。

“一年建13萬多套安置房，這是什么概念？可以容納40萬人居住，蕪湖主城區(qū)人口才不過百萬！”上述政府人士無奈地表示。

事實(shí)上，為了建設(shè)保障房，蕪湖市的確是下了“血本”。

“與不少城市只拿邊遠(yuǎn)地帶建保障房不同，蕪湖很多優(yōu)質(zhì)地段也被拿來建安置房。”上述官員舉例稱，“比如大小官山地塊是蕪湖市的一類地塊，約合431畝地，離步行街、鳳凰美食街也很近，屬于市中心地帶，參照附近的原信息工程學(xué)校地塊每畝地800萬元的價(jià)格，大小官山地塊若掛牌拍賣至少要賣34億元以上，這塊地全部用于安置房建設(shè)，除了可以讓大小官山地塊的居民就地回遷外，還可以安置鏡湖區(qū)內(nèi)其他地塊的拆遷戶。”

而如今不得不面對(duì)的是，安置房對(duì)商品房銷售形成了較大沖擊。記者從相關(guān)方面獲悉，為了拉動(dòng)商品房銷售，蕪湖市已經(jīng)在4月份內(nèi)部發(fā)文停止新建安置房。

根據(jù)記者獲悉的上述內(nèi)部文件顯示，“今年蕪湖市征收補(bǔ)償方案應(yīng)明確被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，采用團(tuán)購(gòu)商品房、回購(gòu)商品房和消化存量安置房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房源。嚴(yán)格控制政府直接投資建設(shè)安置房，對(duì)在建設(shè)計(jì)劃內(nèi)但未實(shí)際動(dòng)工的安置房項(xiàng)目暫停建設(shè)，個(gè)別確需建設(shè)的，需重新進(jìn)行論證并報(bào)市政府審批同意后方可實(shí)施。”

上述政府人士稱，“停建安置房也是好事，以前安置房大部分都是政府來建，容易出現(xiàn)腐敗。而貨幣補(bǔ)償明顯高于周邊市場(chǎng)價(jià)，讓拆遷戶選擇拿錢走人，他們就可以去買商品房了。”