近兩年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商因資金斷裂或是其他原因,把購(gòu)房者交的首付款卷走或挪作他用,購(gòu)房者陷入“錢(qián)房?jī)煽?rdquo;的困境。“這與當(dāng)前購(gòu)房合同沒(méi)有相關(guān)約定有一定關(guān)系,購(gòu)房者把錢(qián)交上就以為沒(méi)事了,即便是開(kāi)發(fā)商把錢(qián)都弄走了,購(gòu)房者也沒(méi)有辦法。”19日,省城一資深地產(chǎn)人士說(shuō)。 

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,新版商品房合同示范文本要求,新增商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù),用于工程建設(shè),并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶(hù)和賬號(hào)。

“監(jiān)管的模式可以有好幾種,可以是政府監(jiān)管,房管局監(jiān)管,也可以是銀行協(xié)議監(jiān)管,總之監(jiān)管主體必須明確,確保資金監(jiān)管落到實(shí)處。”趙鑫明說(shuō),這樣就加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管,讓開(kāi)發(fā)企業(yè)用錢(qián)有章可循,能有效避免爛尾樓、開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款跑路的現(xiàn)象。

不少市民買(mǎi)房都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題:買(mǎi)房前說(shuō)的學(xué)校、醫(yī)院、綠地等,多數(shù)成了“空頭支票”,交房時(shí)要么沒(méi)有實(shí)現(xiàn)要么就是沒(méi)有達(dá)標(biāo)。前期合同里也沒(méi)有明確的約定,無(wú)法維權(quán)成了普遍的難題。而對(duì)此,開(kāi)發(fā)商也沒(méi)啥違約責(zé)任。

對(duì)此,新版買(mǎi)賣(mài)合同示范文本將樓盤(pán)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表,明確寫(xiě)在合同中。這包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車(chē)位和車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。以學(xué)校為例,合同中約定了什么時(shí)間要達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)。如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的,應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定,給業(yè)主相應(yīng)賠償。這是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

交房時(shí),不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商都要求先收房,再進(jìn)行驗(yàn)房。如果購(gòu)房者因房屋質(zhì)量問(wèn)題,不愿意收房,導(dǎo)致了延期交付,購(gòu)房合同中也沒(méi)有約定誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。這種“霸王條款”讓購(gòu)房者維權(quán)無(wú)門(mén)。

對(duì)此,新版合同示范文本增加了購(gòu)房人有權(quán)對(duì)商品房查驗(yàn)的相關(guān)約定。房企在交房之前,買(mǎi)受人(購(gòu)房者或業(yè)主)有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn),出賣(mài)人(房企及房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司)不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。

商品房達(dá)到交付條件后,房企應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿(mǎn)前(不少于10日)將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買(mǎi)受人。業(yè)主在房屋驗(yàn)收中,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用,等修復(fù)合格后再交房。

“新的合同文本對(duì)驗(yàn)房收房的順序做了調(diào)整,規(guī)定要先驗(yàn)房,然后再交房,這就可以保證業(yè)主不會(huì)收到有問(wèn)題的房子,在維權(quán)中占據(jù)主動(dòng)。”趙鑫明說(shuō)。

剛買(mǎi)了房子不久,就接連接到各種裝修電話。這也是不少購(gòu)房者頭疼的問(wèn)題。“肯定是開(kāi)發(fā)商把我們的信息出賣(mài)了,但是這些在合同里都沒(méi)有約定,開(kāi)發(fā)商這么做一點(diǎn)責(zé)任都沒(méi)有,他們肯定有恃無(wú)恐了。”省城市民蔣先生說(shuō)。

對(duì)此,新版合同示范文本增加購(gòu)房人信息保護(hù)條款,明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人的信息負(fù)有保密義務(wù),非經(jīng)購(gòu)房人書(shū)面同意,不得披露購(gòu)房人信息或者將購(gòu)房人信息挪作他用。

“這就是新文本要保證的業(yè)主信息安全,開(kāi)發(fā)商泄露購(gòu)房者信息,要承擔(dān)責(zé)任,合同中都有明確規(guī)定。這也有效遏制買(mǎi)受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用,最大限度保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。”趙鑫明說(shuō)。

小區(qū)里建個(gè)會(huì)所、車(chē)庫(kù)、花園等都是好事,可是這些建筑物及配套的產(chǎn)權(quán)和管理到底歸誰(shuí),一直爭(zhēng)議不斷、糾紛不止。對(duì)此,新版合同示范文本對(duì)小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了特別說(shuō)明。歸業(yè)主共有的小區(qū)公共部位及建筑包括:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。另外,小區(qū)內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)用房也屬于全體業(yè)主所有。

而小區(qū)單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)所等其他建筑配套設(shè)施的所有權(quán),要由房企與買(mǎi)受人(購(gòu)房者、業(yè)主)協(xié)商約定。

趙鑫明說(shuō),這種明確約定,防止了后期開(kāi)發(fā)商將小區(qū)會(huì)所向外出租,影響業(yè)主生活方面的問(wèn)題,會(huì)所后期的維護(hù)等也有了著落。