最近，北京（樓盤(pán)）廣渠金茂府的高端商街金茂街吸引了不少眼球。廣渠金茂府作為方興地產(chǎn)旗下的高端樓盤(pán)，將北京四環(huán)內(nèi)住宅帶入了10萬(wàn)元時(shí)代，而其社區(qū)商業(yè)何去何從也因此備受矚目。

 

龍頭房企萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路始于社區(qū)商業(yè)，萬(wàn)科近來(lái)在這一領(lǐng)域也是動(dòng)作頻頻。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，商業(yè)項(xiàng)目如何增加客戶黏性是其在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵。為了實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)、提升客戶滿意度，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始由單純關(guān)注商鋪銷售轉(zhuǎn)向重視商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

 

電商搶灘社區(qū)商業(yè)

 

值得一提的是，今年“五一”過(guò)后，號(hào)稱北京最大的BHG精品超市正式關(guān)店，開(kāi)業(yè)時(shí)間不足兩年。與它同期開(kāi)業(yè)的華聯(lián)商廈則去年9月就關(guān)業(yè)整頓了。

 

事實(shí)上，這并非首家關(guān)門(mén)的大型購(gòu)物中心。去年年底，位于北京北三環(huán)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)就轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，主力店“HQ尚客”百貨撤出，鴉中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整暫停出租，過(guò)半商鋪停業(yè)；今年4月底，望京華堂商場(chǎng)也關(guān)門(mén)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓。

 

近期，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球總結(jié)出2014年零售地產(chǎn)的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，我國(guó)購(gòu)物中心總數(shù)已達(dá)3500家以上，每年新建的購(gòu)物中心如雨后春筍般分散在我國(guó)各大城市中。預(yù)計(jì)到2015年，有望突破4500家。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出供應(yīng)過(guò)剩的情況，中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)兩極化將進(jìn)一步加劇。

 

在一線城市大型購(gòu)物中心過(guò)剩，優(yōu)勝劣汰之際，“小而美”的社區(qū)商業(yè)漸成開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)主流。近期，除萬(wàn)科等房企發(fā)力社區(qū)商業(yè)之外，京東、順豐等電子商務(wù)企業(yè)也開(kāi)始搶攤社區(qū)商業(yè)，更讓人增加了對(duì)社區(qū)商業(yè)的關(guān)注。

 

從京東與全國(guó)上萬(wàn)家社區(qū)門(mén)店合作，到518家順豐“嘿客”的入侵，電子商務(wù)分羹社區(qū)商業(yè)的意圖更加明顯。一直以敏銳市場(chǎng)嗅覺(jué)著稱的電子商務(wù)，此輪搶攤社區(qū)商業(yè)并非空穴來(lái)風(fēng)。

 

實(shí)際上，在很長(zhǎng)時(shí)間里，中國(guó)購(gòu)物中心曾一度存在盲目追求超大體量、輻射超廣的個(gè)案和現(xiàn)象。而隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，社區(qū)購(gòu)物中心的概念逐步走進(jìn)了人們的視野。

 

社區(qū)商業(yè)地段依然是關(guān)鍵

 

何為社區(qū)商業(yè)？按照業(yè)界的定義，社區(qū)商業(yè)是相對(duì)于商業(yè)街或者是商業(yè)中心、購(gòu)物中心而言的，它應(yīng)該緊靠居民區(qū)，主要為四周的居民服務(wù)。社區(qū)型購(gòu)物中心的物業(yè)體量相對(duì)較小，目標(biāo)客戶為周邊社區(qū)居民，旨在滿足周邊居民的一體化購(gòu)物娛樂(lè)需要，但業(yè)態(tài)更豐富也更靈活。

 

以廣渠金茂府金茂街為例，體量8000平方米，據(jù)了解，金茂街將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌商業(yè)類型，為業(yè)主提供最便利的、最符合身份的高端商業(yè)類型，預(yù)計(jì)下半年投入運(yùn)營(yíng)。

 

位于CBD東四環(huán)的金茂府，周邊配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，項(xiàng)目周邊聚集了眾多的頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所，到華貿(mào)中心、新光天地等僅1公里的距離。沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等大型購(gòu)物超市滿足日常購(gòu)物的需求，從項(xiàng)目驅(qū)車5分鐘即可到達(dá)三環(huán)富麗VIVA廣場(chǎng)。

 

在業(yè)界人士看來(lái)，金茂街的挑戰(zhàn)也是來(lái)源于此，不過(guò)，作為豪宅配套的社區(qū)商街，金茂街以金茂府業(yè)主為核心消費(fèi)客群，熏輻射周邊其他高端項(xiàng)目的客群，這些客群具有較強(qiáng)的高端消費(fèi)購(gòu)買力，屬意打造特色社區(qū)商業(yè)，走差異化路子，避開(kāi)與上述大型購(gòu)物中心的直接競(jìng)爭(zhēng)。

 

在運(yùn)營(yíng)模式上，方興地產(chǎn)推出了金茂街“ＣＳＣ”（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｓｔｒｅｅｔ ＆ Ｃｌｕｂ） 全新商業(yè)格局，將商街和會(huì)所資源進(jìn)行整合，同時(shí)引入多重體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)，如精品展廳、主題餐廳、休閑體驗(yàn)、星級(jí)會(huì)館等。試圖憑借全新商業(yè)格局和模式，在消費(fèi)觀念不斷升級(jí)的背景下，迎合需求趨勢(shì)。

 

戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部主管、董事沈潔表示，在美國(guó)、英國(guó)等商業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，大多數(shù)購(gòu)物中心都是社區(qū)商業(yè)，日本便利店巨頭羅森和7-11在中國(guó)的成功，可以成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)參考的發(fā)展路徑。商業(yè)和住宅互動(dòng)，銷售和物業(yè)管理互動(dòng)，將優(yōu)質(zhì)的持有型社區(qū)商業(yè)打包發(fā)展成連鎖零售業(yè)，將是房地產(chǎn)公司未來(lái)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

業(yè)界專家認(rèn)為，商業(yè)的社區(qū)化、精致化是趨勢(shì)，小容量的、更有針對(duì)性的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)模式，定位更明確的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更便于服務(wù)到人，服務(wù)到家庭。掘金社區(qū)商業(yè)，關(guān)鍵是選好地段。這與華人首富李嘉誠(chéng)“地段、地段還是地段”的投資標(biāo)準(zhǔn)，不謀而合。

 

高緯環(huán)球發(fā)布的社區(qū)商業(yè)趨勢(shì)顯示，無(wú)論是國(guó)際品牌，還是國(guó)內(nèi)品牌，通常會(huì)優(yōu)先考慮市中心成熟商圈之店鋪位置，其次再考慮新興商圈，也印證了這一點(diǎn)。