合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江：

“金九銀十”仍會如期而至

本輪樓市調(diào)整期可望年底結(jié)束

“樂觀估計，傳統(tǒng)的房地產(chǎn) 金九銀十 銷售旺季仍會如期而至，而本輪樓價下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。”合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江近日發(fā)文指出，接下來，只要房貸放松，則成交量會大幅提升，房價隨之止跌回升。

黎文江分析認(rèn)為，近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次大的波動調(diào)整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調(diào)整。這三次市場調(diào)整期的GDP增速數(shù)據(jù)，無獨有偶都相似地跌破7.5%.可見，經(jīng)濟(jì)下行是三次波動調(diào)整期共同的誘因和背景。

“2007年末，廣州房價在1萬元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。產(chǎn)生原因是全球金融危機(jī)。2009年末房價回復(fù)到1萬元/平方米，成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年的978萬平方米。而在2012年下半年，房價又被推了上去，其恢復(fù)動力來自需求以及貨幣寬松政策。”黎文江分析，信貸放寬推動需求從而轉(zhuǎn)化為成交量，推升房價。“雖然有限購限貸等調(diào)控因素，但由于需求強(qiáng)勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價還是快速上漲了。”  

而針對2013年新“國五條”出臺引發(fā)的調(diào)整期，黎文江認(rèn)為，本輪波動與上兩次波動最大的不同是，以前兩次主要是由經(jīng)濟(jì)、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關(guān)系失衡，主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個月。再加上房貸收緊，使購房人陷入觀望。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)目前庫存量需要23個月才能消化完。黎文江指出，地方政府至今沒有敢于充當(dāng)放松限購的“笫一個吃螃蟹的人”。去年以來，央行并未出臺任何住房信貸政策，按揭貸款落實不到位完全是商業(yè)銀行的逐利行為。央行和銀監(jiān)會高層在此前的表態(tài)，就是為了引導(dǎo)商業(yè)銀行不能以逐利為首要目標(biāo)。接下來，只要房貸放松，則成交量會大幅提升，房價隨之止跌回升。