2014年上半年已悄然過半，幾個月來，全國房地產(chǎn)市場跌入下行通道，整體表現(xiàn)為銷售量和房價雙雙下滑，土地市場也“由熱轉(zhuǎn)冷”。樓市再現(xiàn)變局，這讓很多調(diào)高年度銷售目標的開發(fā)商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不轉(zhuǎn)為降價促銷，甚至有房企打出“無條件退房”的旗號。
據(jù)了解，目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，房企銷售壓力增加，從銷售目標完成情況看，前5個月大部分房企銷售狀況不佳。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，對于個別銷售狀況不樂觀的房企，年內(nèi)銷售目標基本難以完成，后期大幅降價的樓盤會越來越多。
開發(fā)商降價促銷
有房企提出“無條件退房”
市場變化有點出乎預(yù)料，2014年全國房地產(chǎn)市場明顯地“由熱轉(zhuǎn)冷”，出現(xiàn)量價齊跌的局面。據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市中，有一半城市新房和二手房價格環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。其中，新建住房市場5月下降城市數(shù)量環(huán)比出現(xiàn)大幅度增加，如果包含持平城市，價格止?jié)q城市數(shù)量接近八成。
為此，中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，有些城市房價漲幅收窄，出現(xiàn)量價齊跌的局面，但也有城市一直保持上漲。同時，房價變化要看是否因區(qū)域因素導(dǎo)致，比如遠郊和市中心樓盤，其成交量的多少對均價的影響是不同的。“但是總體來說全國房地產(chǎn)市場下行壓力還是比較明顯的。”
據(jù)了解，近來各地樓盤降價的例子不在少數(shù)，并已從二三線城市蔓延至一線城市。據(jù)廣州日報6月19日報道，廣州保利·百合花園以低于市場預(yù)期近2000元/平米的價格出售，萬科·紫臺個別大戶型房源調(diào)整后總價減少100萬元。
北京方面，據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，上周開盤的保利·羅蘭香谷和京西·金泰麗灣價格均為26000元/平米左右，兩項目定價與周邊在售樓盤相比均屬低價開盤。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，在整體市場處于下行通道時，開發(fā)商只有兩種選擇，一是橫盤惜售、靜待市場復(fù)蘇，二是調(diào)整價格預(yù)期，用低價杠桿撬動銷量。
值得關(guān)注的是，很多房企慣用的“墊首付”、“送管理費”等促銷手段似乎已很難刺激購房者的神經(jīng)，為了加速推盤，回籠資金，不少開發(fā)商新招頻出。據(jù)了解，近日北京房山商住項目旭輝E天地推出了“無條件退房”，即2014年6月30日之前與項目簽訂《無條件退房協(xié)議》的業(yè)主，可在交房前兩個月內(nèi)向開發(fā)商提出無條件退房申請，開發(fā)商將全額退還客戶購房款。
銷售業(yè)績不佳
部分房企前5月目標完成不足兩成
然而，開發(fā)商的種種促銷式“自救”效果似乎并不理想，如今2014年已經(jīng)過半，大部分開發(fā)商的年度銷售目標完成進度緩慢。
回顧2013年，以7家“千億軍團”為代表的重點房企銷售業(yè)績大增，于是很多企業(yè)調(diào)高了今年的銷售目標。然而，2014年樓市再度出現(xiàn)變局，讓很多調(diào)高年度目標的開發(fā)商有些猝不及防。據(jù)了解，不少房企今年前5個月銷售業(yè)績同比下降明顯。
下降比較明顯的是合生創(chuàng)展，該企業(yè)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年前5個月合約銷售額共計15.67億元，較去年同期約人民幣43.86億元同比下降64.3%。今年前5個月合約銷售平均售價為15888元/平米，較去年同期17355元/平米同比下降8.5%。
據(jù)新華網(wǎng)近日報道，此前合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)謝寶鑫表示，公司今年銷售目標是實現(xiàn)15%-20%的增長。按此折算今年目標應(yīng)在130億元以上，前5個月完成量最多僅為12.09%。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月房企年度目標完成不足20%的還有首創(chuàng)置業(yè)，目標完成18.3%。而花樣年僅完成銷售目標的9%，不足任務(wù)量的一成。同時，遠洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂、新城B股、招商等房企年度銷售目標完成率也不足三成。
一般而言，房企上半年銷售任務(wù)會達到全年的60%以上，最低也要達到50%。“下半年只有9、10月是銷售旺季，因此，房企一般會在上半年加大銷售力度，盡量多完成銷售指標。若上半年銷售情況不好，下半年壓力更大，業(yè)績難以完成。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受媒體采訪時表示。
不過，眾多房企也并非全軍覆沒，萬科、恒大、保利等開發(fā)商銷售業(yè)績表現(xiàn)良好，其中恒大業(yè)績額已完成過半。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“現(xiàn)在看來，大多數(shù)上市公司都沒完成預(yù)定的計劃指標。”下半年表現(xiàn)如何，要看開發(fā)商是否會調(diào)整售價，繼續(xù)促銷。
看走勢
業(yè)內(nèi)：下半年房企或繼續(xù)“以價換量”
樓市遇冷，開發(fā)商銷售額下降，也直接影響到土地市場的熱情。據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年6月份上半個月，20強標桿房企拿地總額僅54.85億元。其中，僅中海、富力和招商地產(chǎn)有拿地舉動，其他開發(fā)商上半個月拿地舉動基本停滯。面對樓市壓力，談及下半年房價走勢，業(yè)內(nèi)及多位專家多認為開發(fā)商會繼續(xù)采取降價策略。
“6月份純商品住宅成交較5月同期下跌，新增項目的去化率多數(shù)都不理想。上半年大部分房企的目標完成率偏低，下半年開發(fā)商主要面臨資金壓力與高庫存壓力，或啟動本輪市場調(diào)整以來的較為明顯的‘以價換量’策略。”談到6月份及下半年的市場走向時張旭說。
顧云昌從政策角度分析認為，中央宏觀政策、貨幣政策會不會有所寬松，會直接影響房地產(chǎn)市場的冷熱。但房價下降的力度應(yīng)該不會太大，“穩(wěn)中有降是今年后幾個月的表現(xiàn)。”
同時，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于上市房企來講，6月份半年報業(yè)績壓頂，房企勢必會采取相對應(yīng)的措施“搶收”半年報業(yè)績，適度的價格策略調(diào)整成為大多數(shù)房企的必然選擇。從今后的幾個月來看，一些大型品牌房企的項目還會出現(xiàn)20-30%的大幅降價行為，并且大幅降價的樓盤會越來越多。
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