在房地產(chǎn)進入周期性調(diào)整之際，“領頭羊”萬科早已緊鑼密鼓的開始了各種突圍。
6月25日上午9時30分，上市21年的萬科B股成為歷史，轉(zhuǎn)板后的股票將以H股的形式在香港聯(lián)交所上市交易，股票代碼“2202.HK”，股票簡稱“萬科企業(yè)”。按照上市首日開盤價13.66港幣計算，萬科H股市值約179.6億港幣。
萬科董事會主席王石表示，2014年是萬科第四個十年發(fā)展期的開端，香港作為國際金融中心，相信將為萬科下一個十年的發(fā)展提供更高的起點。同時萬科總裁郁亮也指出，相比B股市場，H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優(yōu)勢。
就此，蘭德咨詢總裁宋延慶指出，“這是萬科走向國際化和打通國際融資通道重要節(jié)點，也是面對"地產(chǎn)白銀時代"的一種突圍。”
周期壓力來襲
進入2014年以來部分城市房價松動、銷售額下降、新房開工量萎縮、房地產(chǎn)投資下滑、土地交易降溫……新一輪房地產(chǎn)調(diào)整拉開序幕。
在此情況下，萬科的銷售業(yè)績增幅亦在減緩。據(jù)了解，今年1-5月萬科累計實現(xiàn)銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，分別比2013 年同期增長7.0%和16.2%；而去年同期，累計實現(xiàn)銷售面積604.8萬平方米,銷售金額701.8億元,同比分別增長26%和42.6%。
銷售增幅放緩的同時，萬科今年的拿地策略亦顯得頗為謹慎。今年5月，僅在北京、沈陽等地獲得3宗地；而去年同期，獲得了8個項目。
而根據(jù)萬科公布的第一季度報顯示，期內(nèi)，新增項目8個，權益建筑面積為134.8萬㎡。而去年一季度，萬科新增項目則有21個，權益建筑面積約513萬㎡。在拿地資金支出上，今年一季度拿地資金僅為61億元，相比去年同期的142.4億元，相差兩倍多。而且今年一季度所獲地塊的平均樓面地價4535元/㎡，去年同期則僅為2776 元/㎡，相差較為懸殊。萬科稱，公司將繼續(xù)堅持審慎的拿地策略，在嚴格控制投資風險的前提下，根據(jù)實際發(fā)展的需要適度補充項目資源。
同時，萬科今年斬獲的土地絕大部分位于上海、深圳、北京及廣州；而去年同期，則主要位于重慶、昆明等二三城市。顯然，萬科正在緊鑼密鼓加碼一線城市，以應對樓市調(diào)整。
“我一直認為調(diào)整是非常必要的，我一直屬于調(diào)整派。但是中國大陸的國情，在調(diào)整過程中有很多不盡如人意的地方，但是我是調(diào)整的擁護派。”王石在B轉(zhuǎn)H發(fā)布會上稱：“2008年我的言論引起爭論的是拐點論，從某種角度來講，去年到今年是2008年那次調(diào)整的延續(xù)而已……這個調(diào)整現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)是首當其沖。而調(diào)整的期限可能是兩年，三年，四年，十年。”
“房地產(chǎn)調(diào)整不可避免，房企業(yè)績已由原來的趨勢性增長轉(zhuǎn)向結(jié)構性增長。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為：“在結(jié)構性增長時代，只有具備較強的融資能力、較快的周轉(zhuǎn)速度及能夠提供高質(zhì)量產(chǎn)品的企業(yè)，才有更大的生存空間。”
突圍增長瓶頸
其實，房地產(chǎn)進入白銀時代，被郁亮多次提及。從萬科歷年的業(yè)績中，也體現(xiàn)出了這一規(guī)律。去年，萬科結(jié)算的均價為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個百分點；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個百分點。
不僅如此，萬科的業(yè)績增速在去年亦明顯放緩。2013年，萬科實現(xiàn)營業(yè)利潤242.6億元，同比上升15.46%；歸屬上市公司股東的凈利潤則為151億元，同比增長20.46%。而2012年，上述兩項指標的同比增速分別為33.3%和30.4%；2011年則分別為33%與32.15%。業(yè)內(nèi)分析人士指出，“野蠻”的規(guī)模增長與凈利潤的增長出現(xiàn)了較大的差距，這也是影響盈利能力重要原因。
那么，未來何以領跑？萬科將重點放在了“互聯(lián)網(wǎng)思維”上。過去一年其花費了相當?shù)木W習互聯(lián)網(wǎng)，并與百度簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。
“中國房地產(chǎn)從業(yè)人員是一群非常不容易變革人群，對新科技，新知識經(jīng)濟時代非常淡漠。”萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶坦言：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，在搞定銀行金融通道后，下一步一定會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將金融服務變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢。”
此外不在“沉溺”單一業(yè)態(tài)的開發(fā)，而是重新定義為“城市配套服務商”。按照定位要求，旗下商業(yè)綜合體、社區(qū)食堂、生活廣場產(chǎn)品均已面世。毛大慶表示，未來的北京萬科，會有一個全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務結(jié)構，有住宅、商業(yè)、寫字樓等。
更值得注意的是，萬科也在探索房企“美國模式”，即“小股操盤”的輕資產(chǎn)運營模式。萬科稱，“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。
多元引擎齊發(fā)，能否帶動萬科繼續(xù)領跑，我們持續(xù)關注。
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